第一太平戴維斯近日發(fā)布2021年四季度上海房地產(chǎn)市場回顧及展望指出，2021年上海商業(yè)辦公、零售年供應(yīng)超百萬平方米，大宗成交近千億元，上海市場以多個里程碑?dāng)?shù)字圓滿收官2021。

　　上海寫字樓市場

　　全年凈吸納同比翻倍，接近歷史峰值

　　四季度，上海甲級寫字樓市場以量價齊升的局面收官。季內(nèi)迎來包括瑞虹企業(yè)天地、旭輝企業(yè)大廈等七個項目的集中交付，合計66萬平方米辦公面積。需求活躍度依然不減，全年凈吸納達(dá)到140萬平方米，同比翻一番，直逼2015年的歷史峰值，這也使得2016-2020年市場連年供過于求的局面在2021年得到暫時緩解。鑒于此，年末全市空置率同比下降2.6個百分點至14.2%。

　　盡管市場整體向好，但細(xì)究之下，細(xì)分行業(yè)、商務(wù)區(qū)之間的分化猶存：短視頻業(yè)務(wù)現(xiàn)增長，長視頻行業(yè)遇瓶頸；內(nèi)資化妝品企業(yè)積極擴張，部分外資彩妝租賃活動趨緩；南京西路、前灘、北外灘等熱點板塊需求強勁，個別非核心板塊凈吸納有所放緩。面對行業(yè)的進(jìn)一步整合與洗牌，加之2022年仍有百萬量級供應(yīng)，業(yè)主仍應(yīng)適時調(diào)整策略以積極應(yīng)對市場變化。

　　上海零售市場

　　供應(yīng)觸頂加劇競爭 空置率降至疫前水準(zhǔn)

　　上海市區(qū)零售市場2021全年迎來16個項目共139.4萬平方米新增供應(yīng)，創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰。其中第四季度有五個購物中心開業(yè)，為市場帶來44.1萬平方米新增供應(yīng)。此外，位于南京西路商圈的中信泰富廣場完成升級改造，首層引入多個奢侈品牌首店或旗艦店；淮海中路商圈的新天地時尚也在季度內(nèi)進(jìn)行閉店升級，預(yù)計于2022年下半年更名為新天地時尚II重新開業(yè)。

　　全年平均租金累計上漲1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7個百分點至8.5%，自疫情后連續(xù)七個季度保持下降趨勢，上海零售市場入駐率基本恢復(fù)至疫情前水平。休閑娛樂、汽車、運動及戶外在2021年品牌租賃需求提升顯著，為上海購物中心面積中整體占比同比增長前三位。

　　2022年上海市區(qū)購物中心預(yù)計有9個新增項目入市，總建筑面積約72.6萬平方米。新增項目包括萬象天地、金融街購物中心等，除位于真如的Love@大都會外，均為中小型購物中心。

　　上海物流市場

　　2021年物流投資活躍 2022年市場或迎大量供應(yīng)

　　2021年全年新交付項目多位于金山、奉賢兩個子市場，共計新增供應(yīng)約93.5萬平方米，推升全市高標(biāo)倉存量達(dá)到727.8萬平方米。上海整體租金水平環(huán)比保持穩(wěn)定，錄得人民幣每平方米每月48.4元，租金水平較去年小幅上漲�？罩寐史矫�，第四季度隨著傳統(tǒng)購物季來臨，來自電商、第三方物流及快遞企業(yè)的新租需求上升，但大體量項目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個百分點至13.0%。

　　上海2022年預(yù)計金山及青浦等子市場仍有較大體量高標(biāo)倉項目入市；此外，奉賢、嘉定等子市場預(yù)計亦有新增項目入市，計劃交付面積預(yù)計將超過百萬平方米，上海將迎來物流倉儲市場供應(yīng)新高。大量新增供應(yīng)的交付或?qū)⒃诙唐趦?nèi)令消化端承壓。

　　資本市場來看，上海2021年全年共錄得四宗物流倉儲相關(guān)的大宗交易。包含凱德中國信托及深國際分別購入資產(chǎn)包中位于上海的兩個項目在內(nèi)，共計成交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當(dāng)下，資本方在選擇合適項目時亦日趨謹(jǐn)慎。

　　上海住宅銷售及租賃市場

　　一手銷售市場量價穩(wěn)健 高端租賃市場需求多元

　　2021年全年成交商品住宅1,058.2萬平方米，較去年上漲14.8%；成交價格同比微降1.1%，達(dá)到人民幣每平方米55,140元。全年土拍市場約6成涉宅土地成交位于五大新城板塊，而中心城區(qū)，尤其是楊浦、徐匯等區(qū)域也迎來了土地放量。預(yù)計2022年這些板塊將有多個新項目入市，對中心城區(qū)而言為改善客群帶來更多選擇；而對于五大新城則提供了可以匹配新增人口的住房需求。

　　隨著供需兩側(cè)政策“完全體”基本成型，市場已處于調(diào)控趨緊的末端，限購、限價、限貸、限售，甚至于土地市場的精細(xì)化拍地規(guī)則，都在努力擠壓投機空間的同時保障首套及改善需求得以釋放。2022年調(diào)控政策或在確保擠壓投機行為、進(jìn)一步去杠桿的的同時，適度回旋以滿足市場合理的購房需求。

　　高端住宅租賃市場方面，2021年全年共計兩個項目413套新增服務(wù)式公寓入市，其中第四季度迎來雅詩閣森蘭服務(wù)公寓開業(yè)，為市場帶來203套新增供應(yīng)。市場活躍度受季節(jié)因素影響有所放緩，服務(wù)式公寓平均租金下降1.4 %至每平方米每月268.3元，但較去年同期增長5.2%；空置率上漲2.4個百分點至15.1%，同比下降3.8個百分點。

　　2022年上海高端住宅租賃市場預(yù)計將迎來眾多服務(wù)式公寓新供應(yīng)項目，包括希爾頓集團的上海首個康萊德酒店公寓、嘉華集團臻逸恒豐服務(wù)式公寓和雅詩閣旗下多個項目。新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，在為高端租賃市場帶來更為充沛的國內(nèi)客戶需求的同時，也為供應(yīng)端產(chǎn)品打造提出更高訴求。預(yù)計更多投資者及運營商將積極入局中高端租賃市場，帶來更為豐富的產(chǎn)品線及創(chuàng)新服務(wù)。

　　上海大宗投資市場

　　自用買家主導(dǎo)寫字樓成交 投資者集中關(guān)注基本面向好物業(yè)

　　盡管整體融資環(huán)境嚴(yán)峻，2021年上海投資市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，合計總成交量達(dá)人民幣981億元，同比上升47%。境內(nèi)投資者放緩?fù)顿Y步伐的同時，資金充沛的企業(yè)買家頻頻出手，收購物業(yè)自用，也有一些以投資為目的進(jìn)行收購。企業(yè)買家集中在半導(dǎo)體制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、生物制藥企業(yè)。2021年自用買家占全部寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量76%。而大部分的投資者目前重點關(guān)注包括物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學(xué)園及租賃住宅等基本面強，中長期需求及價值增長可觀的物業(yè)。

　　2021年11月末第二批中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金入市，其中包括華夏越秀高速公路REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，合計共募集人民幣50億元。由于首批中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金市場表現(xiàn)超出預(yù)期，引發(fā)投資者對第二批房地產(chǎn)投資信托基金的追捧。房地產(chǎn)投資信托基金的成功推出預(yù)計將給整個物流市場帶來更多的流動性和活力。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc