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2021中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評價研究報(bào)告
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-5-24 10:12:00
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[提要]產(chǎn)業(yè)新城作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)融合發(fā)展的重要空間載體,發(fā)揮著越來越重要的作用。

  2021年5月21日,由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦,中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十九屆產(chǎn)城融合投融資大會”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。

  自2016年以來,中指研究院已連續(xù)第六年開展“中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評價研究”,并進(jìn)一步優(yōu)化適用于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商發(fā)展特色的研究方法和評價指標(biāo)體系,從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、企業(yè)經(jīng)營能力三方面進(jìn)行綜合評價。我們通過發(fā)布產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力評價研究,深入挖掘行業(yè)標(biāo)桿運(yùn)營商的發(fā)展價值和成功經(jīng)驗(yàn),梳理行業(yè)運(yùn)行規(guī)律,以期為產(chǎn)城運(yùn)營的各類參與主體帶來更多借鑒,推動行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

  2020年,受疫情防控常態(tài)化和經(jīng)濟(jì)壓力加大影響,我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快。在此背景下,以數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造、新材料等為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。與此同時,城市群、都市圈作為我國最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,在區(qū)域一體化發(fā)展的加速深化下,內(nèi)部逐漸形成完整互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈,實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間的協(xié)同發(fā)展,塑造了區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。產(chǎn)業(yè)新城作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)融合發(fā)展的重要空間載體,發(fā)揮著越來越重要的作用。

  產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評價結(jié)果

  產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商發(fā)展特點(diǎn)分析

  產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力

  1、產(chǎn)業(yè)定位:自建研究院、引入第三方機(jī)構(gòu),科學(xué)謀劃精準(zhǔn)定位

產(chǎn)業(yè)定位的主要方式

  從調(diào)研結(jié)果來看,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商更加注重研究平臺的打造,多數(shù)運(yùn)營商成立了產(chǎn)業(yè)研究院,極少數(shù)運(yùn)營商借助第三方咨詢機(jī)構(gòu)完成產(chǎn)業(yè)定位。在產(chǎn)業(yè)定位的過程中,運(yùn)營商基于產(chǎn)業(yè)研究院在城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦以及區(qū)域戰(zhàn)略等方面的研究成果,選定項(xiàng)目的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等。

  打造專業(yè)智庫,深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展:產(chǎn)業(yè)新城的打造并非一朝一夕就能實(shí)現(xiàn),需運(yùn)營商具備長期的研究積累,成立自己的智囊團(tuán)隊(duì),運(yùn)營商才能深耕行業(yè)發(fā)展邏輯,精準(zhǔn)把握行業(yè)發(fā)展發(fā)向,在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域形成可持續(xù)研究。此外,產(chǎn)業(yè)研究平臺在進(jìn)行市場前置探索中,應(yīng)緊扣國家戰(zhàn)略指引,專注政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)以及城市發(fā)展前瞻研究,助力運(yùn)營商引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃,成功實(shí)現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級。

  緊跟政策趨勢,布局產(chǎn)業(yè)風(fēng)口!笆奈濉币(guī)劃綱要提出,要深入實(shí)施制造強(qiáng)國戰(zhàn)略、發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。同時區(qū)域發(fā)展規(guī)劃更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體,城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間。“十四五”規(guī)劃綱要為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展指明了方向,運(yùn)營商應(yīng)緊跟政策導(dǎo)向,把握區(qū)域發(fā)展機(jī)遇,關(guān)注戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),結(jié)合城市差異進(jìn)行布局。

  2、產(chǎn)業(yè)招商:脫實(shí)向虛,大數(shù)據(jù)提升招商引資實(shí)效

  產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商借助大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段,搭建大數(shù)據(jù)平臺,打通產(chǎn)業(yè)招商線上全流程操作,實(shí)現(xiàn)園區(qū)和企業(yè)的無縫對接。一方面,運(yùn)營商通過自建APP,搭建產(chǎn)業(yè)云招商平臺,實(shí)現(xiàn)線上咨詢、項(xiàng)目考察、業(yè)務(wù)全場景展示等工作,大幅提高了產(chǎn)業(yè)招商的覆蓋面與互動效率;另一方面,運(yùn)營商持續(xù)完善線上產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系大數(shù)據(jù)平臺,打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài),助力產(chǎn)業(yè)招商。

  搭建招商大數(shù)據(jù)平臺:產(chǎn)業(yè)新城招商大數(shù)據(jù)平臺,整合產(chǎn)業(yè)、企業(yè)數(shù)據(jù)信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息,全方位洞察產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系,形成動態(tài)企業(yè)數(shù)據(jù)庫,提升產(chǎn)業(yè)招商引資效能。

  強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商:產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,搭建生活、商業(yè)、企業(yè)以及專業(yè)服務(wù)平臺,滿足不同階段企業(yè)發(fā)展需求,營造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境,助力招商引資提質(zhì)增效。

  3、產(chǎn)業(yè)培育:孵化器、產(chǎn)業(yè)基金,強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力

  從今年的調(diào)研情況來看,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部平臺的增值服務(wù)。一方面,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商打造全生命周期空間載體,為企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全產(chǎn)業(yè)線空間載體。另一方面,運(yùn)營商通過布局全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金,以直投+基金的方式,不斷強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。

  園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級,打造線上線下閉環(huán)服務(wù)流程:一方面,信息化推進(jìn)制造業(yè)與新一代信息技術(shù)融合發(fā)展,加速產(chǎn)業(yè)新城向智慧新城轉(zhuǎn)型發(fā)展;另一方面,疫情倒逼產(chǎn)業(yè)新城管理服務(wù)體系線上化、精細(xì)化,打造大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺,完善線上線下閉環(huán)服務(wù)流程,進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)體系。

  完善服務(wù)體系,覆蓋企業(yè)全生命周期:運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)培育方面一直扮演著服務(wù)者的角色,一方面是為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)載體和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施,另一方面是為企業(yè)提供完善的服務(wù)體系,對于小企業(yè)融資困難的,有針對成立基金或采取項(xiàng)目直投的方式提供資金支持,解決企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題。

  城市建設(shè)能力

  2020年,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展和智慧城市的逐步普及,在新一代信息技術(shù)的加速滲透下,智慧城市建設(shè)逐漸成為主旋律。產(chǎn)業(yè)新城是智慧城市的重要表現(xiàn)形式,它反映了智慧城市的發(fā)展模式和特征,是智慧城市的縮影。在智慧城市建設(shè)的推動下,產(chǎn)業(yè)新城向著智慧化、創(chuàng)新化、科技化的方向轉(zhuǎn)變,除了對產(chǎn)業(yè)新城的有效管理,更重要的是實(shí)現(xiàn)與智慧城市規(guī)劃的高度融合,驅(qū)動城市智慧化發(fā)展。

城市建設(shè)的主要方向

  緊跟戰(zhàn)略導(dǎo)向,完善城市功能:“十四五”規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào),完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。運(yùn)營商在城市建設(shè)中應(yīng)緊跟戰(zhàn)略導(dǎo)向,加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式,統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理,實(shí)施城市更新行動,推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

  加快數(shù)字發(fā)展,實(shí)現(xiàn)智慧城市:智慧城市的本質(zhì)是通過人工智能及物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù),把現(xiàn)實(shí)世界映射到數(shù)字世界,從而形成一個與現(xiàn)實(shí)對應(yīng)的虛擬世界,再運(yùn)用大數(shù)據(jù)手段對虛擬城市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,發(fā)掘出虛擬城市的規(guī)律,反作用于現(xiàn)實(shí)世界,從而解決城市出行、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)升級等問題。未來,運(yùn)營商應(yīng)立足于園區(qū)數(shù)字化發(fā)展,加快實(shí)現(xiàn)智慧城市的步伐。

  企業(yè)經(jīng)營能力

  1、經(jīng)營規(guī)模:整體規(guī)模有待提升,個別運(yùn)營商較為突出

2020年部分上市企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)情況

  從總資產(chǎn)增速來看,2020年,受新冠疫情影響,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商資產(chǎn)增速整體下滑,部分運(yùn)營商持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展,憑借獨(dú)特的經(jīng)營模式和強(qiáng)大的異地復(fù)制能力,實(shí)現(xiàn)了規(guī);瘮U(kuò)張。

  從營業(yè)收入來看,2020年,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商營業(yè)收入普遍下滑,一方面,為減輕新冠疫情對園區(qū)企業(yè)的影響,運(yùn)營商積極響應(yīng)政府號召,減免企業(yè)部分租金。另一方面,部分運(yùn)營商剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù),收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

  從收入結(jié)構(gòu)來看,由傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、股權(quán)投資等方向轉(zhuǎn)化,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商積極進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,深化產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營服務(wù),隨著咨詢、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)收入占比迅速提升,收入結(jié)構(gòu)逐步多元化。

  2、盈利能力:凈利潤率表現(xiàn)突出,產(chǎn)業(yè)投資對利潤的貢獻(xiàn)明顯

2020年部分上市企業(yè)凈利潤

  產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的盈利能力普遍較強(qiáng)。從盈利規(guī)?矗\(yùn)營商凈利潤規(guī)模在10-20億元之間,只有招商蛇口凈利潤超過50億元。從盈利能力來看,個別運(yùn)營商長期持有股權(quán)取得收益,利潤水平大幅提升。部分運(yùn)營商集聚資源,推動園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主業(yè)發(fā)展。

  3、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性:強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營,資產(chǎn)負(fù)債率保持低位

2020年部分上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

  不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),運(yùn)營商以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心,以長期投資回報(bào)為主線。2020年,隨著運(yùn)營商業(yè)務(wù)的成功轉(zhuǎn)型,增值業(yè)務(wù)收入加大,通過可持續(xù)性收入回流現(xiàn)金,負(fù)債水平較低。

  產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的城市機(jī)遇及發(fā)展趨勢

  城市機(jī)遇:營商環(huán)境促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展

  根據(jù)調(diào)研以及公布的資料,我們對TOP10運(yùn)營商2020年新拓項(xiàng)目所在城市進(jìn)行梳理,TOP10運(yùn)營商新拓項(xiàng)目分布在12個城市,這些城市大多數(shù)為城市群內(nèi)重點(diǎn)城市。從新拓項(xiàng)目所屬城市分布來看,長三角、珠三角和成渝城市群布局相對較多。其中,上海、廣州、杭州、南京、成都、寧波、鄭州等7座城市,位于《2019中國城市營商環(huán)境報(bào)告》城市排名前20,運(yùn)營商在進(jìn)行城市布局時,營商環(huán)境為其重要參考指標(biāo)。

2020年TOP10產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商新拓項(xiàng)目城市分布情況

  發(fā)展趨勢:多元合作、融資創(chuàng)新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群

  1、多元合作:合作主體多元化,助力產(chǎn)城發(fā)展升級

  對于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商來說,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭歸根結(jié)底還是產(chǎn)業(yè)載體軟硬件水平的競爭。為提升項(xiàng)目運(yùn)營管理水平,企業(yè)在合作主體上更趨多元化,如產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商之間合作、房企與產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商合作以及產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商與實(shí)體企業(yè)合作等多種多樣的合作模式不斷涌現(xiàn),進(jìn)而提升自身競爭力。

產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商多元化主體

  2、融資創(chuàng)新:園區(qū)上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰,創(chuàng)新融資模式

  對于產(chǎn)業(yè)新城來說,由于項(xiàng)目開發(fā)需要沉淀大量的資金,而其融資渠道相對受限,導(dǎo)致其難以有更大的發(fā)展。2020年,隨著支持國家級開發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等一系列利好政策的釋放,產(chǎn)業(yè)新城迎來新的發(fā)展機(jī)遇。一方面,產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商上市加速,行業(yè)分化加劇。另一方面,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步推進(jìn),豐富融資渠道。

園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關(guān)政策

  3、產(chǎn)業(yè)集群:深化集群發(fā)展,提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營實(shí)力

  近年來,國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策,為產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展?fàn)I造了良好的營商環(huán)境,產(chǎn)業(yè)新城形成了比較成熟的運(yùn)營模式。部分產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商持續(xù)升級產(chǎn)品運(yùn)營模式,打造全產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城模式,進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢,全面提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營實(shí)力。

部分產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營模式

  在此次調(diào)研過程中,我們能夠直觀地感受到產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商在城市發(fā)展和園區(qū)發(fā)展上所作的努力,產(chǎn)業(yè)新城由原先的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)投資更加重視以全生命周期的園區(qū)生態(tài)服務(wù)為重要落點(diǎn),從而實(shí)現(xiàn)更高能級的招商,讓企業(yè)能夠伴隨著園區(qū)成長。因此,產(chǎn)業(yè)投資基金的成立對產(chǎn)業(yè)投資來說,無疑是給政府打了一劑強(qiáng)心針,在很大程度上減少了政府對后期開發(fā)建設(shè)的疑慮。綜合性的提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境,為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展帶來新機(jī)遇。

  未來,隨著產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域分化加劇,運(yùn)營商運(yùn)營管理能力的不斷提升,盈利模式的不斷創(chuàng)新,行業(yè)也將呈現(xiàn)出新的發(fā)展面貌。在此,我們將持續(xù)跟蹤行業(yè)變化,不斷深化研究,希望此次產(chǎn)業(yè)新城及運(yùn)營商研究成果能夠?yàn)樯鐣鹘缫约案鲄⑴c主體提供更多地參考與借鑒。

  來源:中指研究院

編輯:wangdc

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