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熱點(diǎn)城市地價(jià)難抑 開(kāi)發(fā)商盈利空間備受擠壓
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-5-24 9:33:30
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[提要]截至5月21日,被列入名單的22個(gè)熱點(diǎn)城市中已有13個(gè)城市完成了集中供地首秀,13城共計(jì)成交453宗,總成交金額6581億元,其中北京、杭州攬金均超千億元。

  年初以來(lái)備受熱議的集中供地新政,正在接受實(shí)踐的檢驗(yàn)。

  截至5月21日,被列入名單的22個(gè)熱點(diǎn)城市中已有13個(gè)城市完成了集中供地首秀,13城共計(jì)成交453宗,總成交金額6581億元,其中北京、杭州攬金均超千億元。

  作為“兩集中”新規(guī)后的首秀,各城市政府對(duì)于本輪集中供地給予了充分重視,在出讓地塊和出讓方式的選擇、出讓規(guī)則制定等方面下足了功夫;開(kāi)發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、成本測(cè)算等方面也做足了準(zhǔn)備。

  從成交情況看,13個(gè)集中供地城市表現(xiàn)出明顯的冷熱不均,有的城市或區(qū)域地塊遭遇瘋搶?zhuān)械膭t底價(jià)成交甚至流拍,多數(shù)城市地價(jià)水平超過(guò)往年,加之各種配建公租房、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)等附加條件,開(kāi)發(fā)商盈利空間被高地價(jià)和附加成本所擠壓。

  13城集中供地全景掃描

  首批集中供地的13個(gè)城市覆蓋東北、華北、華東、華南和西南五大區(qū)域,東北地區(qū)為沈陽(yáng)、長(zhǎng)春,華北地區(qū)為北京、天津、青島,華東地區(qū)為杭州、無(wú)錫和南京,華南地區(qū)為廣州、深圳、福州、廈門(mén),西南區(qū)域?yàn)橹貞c。

  長(zhǎng)春和沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的典型代表,在首輪集中供地中表現(xiàn)平淡。長(zhǎng)春于4月15日完成集中供地首秀,推出40宗地塊,成交38宗,總成交面積390.6萬(wàn)平方米,成交總價(jià)194.44億元,平均溢價(jià)率僅為3.3%,其中32宗底價(jià)成交。

  沈陽(yáng)于4月30日迎來(lái)首批集中供地,原定推出25宗地塊有3宗臨時(shí)撤牌,最終僅耗時(shí)2小時(shí),22宗地塊便以197.8億元悉數(shù)成交,平均溢價(jià)率僅為10%。

  華北區(qū)域以北京土地市場(chǎng)最為引人關(guān)注,兩天的競(jìng)拍吸引了超過(guò)200家房企參與,總計(jì)30宗住宅用地成交金額達(dá)1109.71億元。雖然平均成交溢價(jià)率僅為6.4%,但是競(jìng)拍規(guī)則采取了“一地一策”策略,在限定溢價(jià)率上線(xiàn)的基礎(chǔ)上,設(shè)定了限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建公租房、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等花樣繁多的附加條款。其中有13宗土地涉及競(jìng)配建公租房面積,6宗地塊有競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)比例補(bǔ)充出讓規(guī)則,10宗地塊最終轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

  天津集中供地?zé)岫冗h(yuǎn)不及北京,推出的58宗地塊臨時(shí)撤牌13宗,45宗地塊中16宗底價(jià)成交,29宗溢價(jià)拍出,其中2宗地塊拼到競(jìng)自持。45宗地總成交金額498億元,總建筑面積542萬(wàn)平方米,最高溢價(jià)率達(dá)到49%,平均溢價(jià)率11%。

  青島首批集中供地推出63宗地塊,合計(jì)總建筑面積329.64萬(wàn)平方米。最終2宗流拍,1宗轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)自持面積,60宗地塊以128.66億元成交,除1塊地溢價(jià)成交外,其余59宗均以底價(jià)成交,平均溢價(jià)率僅為1.9%?。

  華東城市中以杭州市場(chǎng)熱度最高,本次推出的57宗地塊均為涉住宅用地,大部分為主城區(qū)地塊,最終以1178.21億元全部成交,整體溢價(jià)率達(dá)到24.85%。57宗地中有42宗達(dá)到預(yù)設(shè)的封頂價(jià),41宗進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié),其中13宗競(jìng)自持比例超過(guò)20%,最高達(dá)到40%。

  無(wú)錫作為首個(gè)集中供地的長(zhǎng)三角城市,首次供地共推出16宗涉住宅用地,總規(guī)劃建筑面積169.96萬(wàn)平方米,起始價(jià)227.73億元。從成交情況看,16宗地塊共計(jì)成交255.5億元,其中15宗觸及最高限價(jià),平均樓面價(jià)達(dá)到13283元/平方米,平均溢價(jià)率16%,平均自持比例達(dá)到10%。

  南京于5月20日、21日進(jìn)行了土地集中出讓?zhuān)?1宗地總出讓面積達(dá)258萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)約840億元。51幅涉宅地全部拍出,其中37幅觸頂最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào),總計(jì)成交992.52億元。

  華南區(qū)域廣州和深圳兩個(gè)一線(xiàn)城市均完成了首批供地。廣州本輪推出48宗住宅用地,總用地面積約393.6萬(wàn)平方米,建筑面積達(dá)928.5萬(wàn)平方米,占全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的62.6%。經(jīng)過(guò)兩天激烈競(jìng)拍,成功出讓42宗地塊,6宗流拍?偝山幻娣e799.2萬(wàn)平方米,成交金額達(dá)906億元,其中4宗地塊達(dá)到最高限制地價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。

  深圳首批集中供地雖然僅有6宗地塊出讓?zhuān)ㄖ娣e僅91萬(wàn)平方米,但市場(chǎng)熱度極高,吸引了包括萬(wàn)科、保利、金地、招商、碧桂園、中海等眾多龍頭房企參與。最終6宗地塊以138.44億元的總價(jià)成交,平均溢價(jià)率達(dá)31%。

  位于福建的兩個(gè)集中供地城市也于5月12日至13日完成了首批供地,廈門(mén)出讓5宗地塊合計(jì)建筑面積53.05萬(wàn)平方米,最終以190億元成交,平均溢價(jià)率達(dá)到29%。福州2天集中供地共計(jì)成交26宗,其中16宗商住用地、4宗住宅用地、5宗商服用地和1宗工業(yè)用地,成交價(jià)達(dá)158億元,成交土地面積95萬(wàn)平方米。

  西部城市重慶于4月29日完成首批集中供地競(jìng)拍,46宗主城區(qū)地塊占地6400畝,計(jì)容建筑面積695萬(wàn)平方米,起始總價(jià)444億元,最終總成交金額達(dá)635億元。由于重慶本次集中供地未設(shè)置地價(jià)上限,最高溢價(jià)率130%,平均溢價(jià)率達(dá)43%,均創(chuàng)出本輪集中供地的最高值。

  縱觀13城集中供地總體表現(xiàn),北京、杭州、廈門(mén)、重慶、南京、廣州、深圳等城市成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn),特別是一些城區(qū)核心地塊,盡管設(shè)置了各種附件條件,拿地房企依然趨之若鶩。相比之下,沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、天津、青島等北方城市要遜色不少,一些熱點(diǎn)城市的郊區(qū)地塊也受到了冷落。透過(guò)土地市場(chǎng)反映出房企布局依然傾向于一線(xiàn)城市及長(zhǎng)三角、粵港澳等熱點(diǎn)區(qū)域。

  首批集中供地特點(diǎn)分析

  由于這是“兩集中”供地新規(guī)后的首批集中供地,城市政府、開(kāi)發(fā)商極為重視,政府部門(mén)在出讓地塊和出讓方式的選擇,出讓規(guī)則的制定等方面下足了功夫;開(kāi)發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、拿地成本測(cè)算等方面也做足了準(zhǔn)備。總體上看集中供地呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)。

  1.土地出讓規(guī)則精細(xì)化,附加條件繁多

  首先是設(shè)定溢價(jià)率上限。為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo),絕大部分集中供地城市對(duì)熱點(diǎn)地塊均設(shè)置了溢價(jià)率上限,達(dá)到上限即轉(zhuǎn)入其他環(huán)節(jié)的競(jìng)拍或搖號(hào)。例如北京集中供地溢價(jià)率平均上限僅為10%,部分熱點(diǎn)地塊甚至限定在個(gè)位數(shù);杭州設(shè)定溢價(jià)率上限為30%,達(dá)到上限即轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例;南京規(guī)定達(dá)到最高限價(jià)轉(zhuǎn)入搖號(hào)。上海對(duì)熱點(diǎn)地塊的溢價(jià)率限制,有效抑制了“地王”出現(xiàn)。目前僅重慶1宗地塊溢價(jià)率達(dá)到130%,13城成交地塊平均溢價(jià)率僅為17%。

  其次是附加條件和規(guī)則繁多,租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房受重視。以北京為例,本次集中供地采取了“房地聯(lián)動(dòng),一地一策”的出讓機(jī)制,對(duì)所供應(yīng)的30宗地塊設(shè)置了七大競(jìng)拍規(guī)則,其中位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地,采取了競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。15宗地塊設(shè)置了配建公共租賃住房的規(guī)則,其中8宗地塊采取了競(jìng)建公共租賃住房疊加競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的規(guī)則,城市副中心地塊則采取了競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)住房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。廣州集中推出的48宗地塊,其中46宗要求采用裝配式建筑,21宗地塊在限價(jià)基礎(chǔ)上設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房的規(guī)則,5宗地塊需競(jìng)配建共有產(chǎn)權(quán)房。無(wú)錫對(duì)每塊地都設(shè)置了與區(qū)域價(jià)值相符的最高限價(jià),另外禁止參拍開(kāi)發(fā)商多馬甲拍地,觸頂后或搖號(hào),或競(jìng)租賃住房面積。此外,深圳、南京、福州、廈門(mén)、天津等城市在集中供地中均設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房或競(jìng)自持的條款。

  2.規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)明顯,合作拿地成主流

  從拿地主體看,本輪集中供地TOP50房企絕大部分登場(chǎng)亮相,且斬獲頗豐。截至5月19日,拿地金額超過(guò)100億元的房企達(dá)到15家,其中融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、卓越地產(chǎn)和保利拿地金額超200億元。拿地宗數(shù)最多的是中國(guó)中鐵,共計(jì)拿到22宗地塊,保利拿到15宗地塊。此外,集中供地為拿地企業(yè)尋找合作伙伴預(yù)留了時(shí)間,企業(yè)在熱點(diǎn)城市聯(lián)合拿地成為趨勢(shì)。一方面由于熱點(diǎn)地塊總價(jià)較高,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于彌補(bǔ)各自資金不足;另一方面,合作拿地多方獲利,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),減少拿地競(jìng)爭(zhēng)。以北京為例,30宗地競(jìng)買(mǎi)主體中就包含了42組聯(lián)合體,報(bào)名參拍的次數(shù)達(dá)到87次,其中金地+華潤(rùn)+保利的“鐵三角”組合報(bào)名了21宗地。

  3.優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)不便宜

  業(yè)界普遍認(rèn)為,集中供地政策初衷在于平抑地價(jià),但從實(shí)際情況看并無(wú)實(shí)質(zhì)效果,降地價(jià)或許只是我們的一廂情愿。從已經(jīng)完成首批集中供地的13個(gè)城市地價(jià)水平來(lái)看,與2020年全年涉宅地價(jià)格相比,除福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州和深圳成交地價(jià)不及去年水平,其他城市成交地價(jià)均出現(xiàn)明顯上漲。特別是重慶,中指數(shù)據(jù)顯示,首輪集中土拍成交樓面均價(jià)較去年1~4月上漲1819元/平方米。

  地價(jià)上漲從兩個(gè)角度進(jìn)行分析:一是供給端,一些城市為了控制溢價(jià)率,起始價(jià)定得就比較高,盡管溢價(jià)率不高,甚至是底價(jià)成交,價(jià)格也并不便宜。二是需求端,本輪集中供地是今年首次,且涉及眾多優(yōu)質(zhì)地塊,房企資金相對(duì)充足,補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈,對(duì)某些地塊勢(shì)在必得,因此競(jìng)爭(zhēng)激烈在所難免。從溢價(jià)率水平看,本輪集中供地城市中重慶、深圳、廈門(mén)平均溢價(jià)率分別達(dá)到43%、31%和29%,杭州雖然設(shè)置了層層限制條件,但平均溢價(jià)率也達(dá)到25%左右。

  地價(jià)是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,也是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力。一些區(qū)域因?yàn)楦咂蟮牡貎r(jià),帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70個(gè)大中城市4月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況,其中62個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲,特別是重慶環(huán)比漲幅達(dá)到1.4%,這與近期土地市場(chǎng)的火熱不無(wú)關(guān)系。

  房企盈利空間受擠壓

  熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng),直接導(dǎo)致地價(jià)高企和企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的上升,并帶來(lái)兩大后果,要么是房?jī)r(jià)上漲,要么是大幅擠壓開(kāi)發(fā)商盈利空間。在嚴(yán)厲調(diào)控之下,房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不太,況且很多熱點(diǎn)地塊出讓前即設(shè)定了銷(xiāo)售價(jià)格。

  以北京朝陽(yáng)金盞村兩宗地塊為例,兩宗地樓面價(jià)均超過(guò)5萬(wàn)元/平方米,由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段,該地塊未來(lái)限售價(jià)僅為6.6萬(wàn)元/平方米和6.46萬(wàn)元/平方米。

  再如廈門(mén),雖然僅出讓了5宗地塊,但5宗地平均樓板價(jià)達(dá)35823元/平方米,但其中3宗均達(dá)到競(jìng)拍上限,最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)和中海競(jìng)得,加上競(jìng)配建,兩地隱形樓面價(jià)甚至超過(guò)了6萬(wàn)元/平方米,直追一線(xiàn)城市水平。

  中信建投根據(jù)部分城市土地成交價(jià)格,對(duì)企業(yè)的盈利空間做了一個(gè)測(cè)算,結(jié)果顯示,長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廣州整體地貨比處于合理區(qū)間,項(xiàng)目隱含毛利率尚可,但重慶、無(wú)錫、杭州等城市地貨比均超過(guò)60%,項(xiàng)目毛利率微薄。一些高溢價(jià)項(xiàng)目地貨比甚至超過(guò)80%,如位于廣州的中新知識(shí)城兩地塊,地貨比分別達(dá)到87.8%和81.9%,白云區(qū)金沙洲地塊地貨比甚至達(dá)到140%,毫無(wú)盈利空間。重慶本輪供地的多宗地塊地貨比超過(guò)80%,隱含毛利率測(cè)算均為負(fù)值。杭州57宗成交地塊平均地貨比達(dá)到62.9%,多宗地塊隱含毛利率測(cè)算為負(fù)值。北京成交的30宗地塊雖然總體溢價(jià)率不高,但20宗觸及上限,其中10宗轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào),7宗地含銷(xiāo)售限價(jià),12宗地公租房面積超過(guò)1萬(wàn)平方米,5宗地含不同比例的政府持有產(chǎn)權(quán),總體地貨比高達(dá)64%,利潤(rùn)空間非常有限。

  對(duì)此有開(kāi)發(fā)商表示,按照以往的拿地測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),這批地的利潤(rùn)都算不過(guò)來(lái)賬,但是再不搶?zhuān)蛯⑹ケ本┦袌?chǎng)。這也是開(kāi)發(fā)商普遍的心態(tài)。拿地可能會(huì)“死”,但不拿地肯定會(huì)“死”。拿到地就有了融資的資本和機(jī)會(huì),就有了規(guī)模,最起碼賺了流量。

  來(lái)源:中房智庫(kù)

編輯:wangdc

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