年初以來(lái)備受熱議的集中供地新政，正在接受實(shí)踐的檢驗(yàn)。
截至5月21日，被列入名單的22個(gè)熱點(diǎn)城市中已有13個(gè)城市完成了集中供地首秀，13城共計(jì)成交453宗，總成交金額6581億元，其中北京、杭州攬金均超千億元。
作為“兩集中”新規(guī)后的首秀，各城市政府對(duì)于本輪集中供地給予了充分重視，在出讓地塊和出讓方式的選擇、出讓規(guī)則制定等方面下足了功夫；開(kāi)發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、成本測(cè)算等方面也做足了準(zhǔn)備。
從成交情況看，13個(gè)集中供地城市表現(xiàn)出明顯的冷熱不均，有的城市或區(qū)域地塊遭遇瘋搶?zhuān)械膭t底價(jià)成交甚至流拍，多數(shù)城市地價(jià)水平超過(guò)往年，加之各種配建公租房、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)等附加條件，開(kāi)發(fā)商盈利空間被高地價(jià)和附加成本所擠壓。
13城集中供地全景掃描
首批集中供地的13個(gè)城市覆蓋東北、華北、華東、華南和西南五大區(qū)域，東北地區(qū)為沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，華北地區(qū)為北京、天津、青島，華東地區(qū)為杭州、無(wú)錫和南京，華南地區(qū)為廣州、深圳、福州、廈門(mén)，西南區(qū)域?yàn)橹貞c。
長(zhǎng)春和沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的典型代表，在首輪集中供地中表現(xiàn)平淡。長(zhǎng)春于4月15日完成集中供地首秀，推出40宗地塊，成交38宗，總成交面積390.6萬(wàn)平方米，成交總價(jià)194.44億元，平均溢價(jià)率僅為3.3%，其中32宗底價(jià)成交。
沈陽(yáng)于4月30日迎來(lái)首批集中供地，原定推出25宗地塊有3宗臨時(shí)撤牌，最終僅耗時(shí)2小時(shí)，22宗地塊便以197.8億元悉數(shù)成交，平均溢價(jià)率僅為10%。
華北區(qū)域以北京土地市場(chǎng)最為引人關(guān)注，兩天的競(jìng)拍吸引了超過(guò)200家房企參與，總計(jì)30宗住宅用地成交金額達(dá)1109.71億元。雖然平均成交溢價(jià)率僅為6.4%，但是競(jìng)拍規(guī)則采取了“一地一策”策略，在限定溢價(jià)率上線的基礎(chǔ)上，設(shè)定了限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建公租房、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等花樣繁多的附加條款。其中有13宗土地涉及競(jìng)配建公租房面積，6宗地塊有競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)比例補(bǔ)充出讓規(guī)則，10宗地塊最終轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。
天津集中供地?zé)岫冗h(yuǎn)不及北京，推出的58宗地塊臨時(shí)撤牌13宗，45宗地塊中16宗底價(jià)成交，29宗溢價(jià)拍出，其中2宗地塊拼到競(jìng)自持。45宗地總成交金額498億元，總建筑面積542萬(wàn)平方米，最高溢價(jià)率達(dá)到49%，平均溢價(jià)率11%。
青島首批集中供地推出63宗地塊，合計(jì)總建筑面積329.64萬(wàn)平方米。最終2宗流拍，1宗轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)自持面積，60宗地塊以128.66億元成交，除1塊地溢價(jià)成交外，其余59宗均以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為1.9%?。
華東城市中以杭州市場(chǎng)熱度最高，本次推出的57宗地塊均為涉住宅用地，大部分為主城區(qū)地塊，最終以1178.21億元全部成交，整體溢價(jià)率達(dá)到24.85%。57宗地中有42宗達(dá)到預(yù)設(shè)的封頂價(jià)，41宗進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，其中13宗競(jìng)自持比例超過(guò)20%，最高達(dá)到40%。
無(wú)錫作為首個(gè)集中供地的長(zhǎng)三角城市，首次供地共推出16宗涉住宅用地，總規(guī)劃建筑面積169.96萬(wàn)平方米，起始價(jià)227.73億元。從成交情況看，16宗地塊共計(jì)成交255.5億元，其中15宗觸及最高限價(jià)，平均樓面價(jià)達(dá)到13283元/平方米，平均溢價(jià)率16%，平均自持比例達(dá)到10%。
南京于5月20日、21日進(jìn)行了土地集中出讓?zhuān)?1宗地總出讓面積達(dá)258萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約840億元。51幅涉宅地全部拍出，其中37幅觸頂最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)，總計(jì)成交992.52億元。
華南區(qū)域廣州和深圳兩個(gè)一線城市均完成了首批供地。廣州本輪推出48宗住宅用地，總用地面積約393.6萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)928.5萬(wàn)平方米，占全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的62.6%。經(jīng)過(guò)兩天激烈競(jìng)拍，成功出讓42宗地塊，6宗流拍�？偝山幻娣e799.2萬(wàn)平方米，成交金額達(dá)906億元，其中4宗地塊達(dá)到最高限制地價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。
深圳首批集中供地雖然僅有6宗地塊出讓?zhuān)ㄖ娣e僅91萬(wàn)平方米，但市場(chǎng)熱度極高，吸引了包括萬(wàn)科、保利、金地、招商、碧桂園、中海等眾多龍頭房企參與。最終6宗地塊以138.44億元的總價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)31%。
位于福建的兩個(gè)集中供地城市也于5月12日至13日完成了首批供地，廈門(mén)出讓5宗地塊合計(jì)建筑面積53.05萬(wàn)平方米，最終以190億元成交，平均溢價(jià)率達(dá)到29%。福州2天集中供地共計(jì)成交26宗，其中16宗商住用地、4宗住宅用地、5宗商服用地和1宗工業(yè)用地，成交價(jià)達(dá)158億元，成交土地面積95萬(wàn)平方米。
西部城市重慶于4月29日完成首批集中供地競(jìng)拍，46宗主城區(qū)地塊占地6400畝，計(jì)容建筑面積695萬(wàn)平方米，起始總價(jià)444億元，最終總成交金額達(dá)635億元。由于重慶本次集中供地未設(shè)置地價(jià)上限，最高溢價(jià)率130%，平均溢價(jià)率達(dá)43%，均創(chuàng)出本輪集中供地的最高值。
縱觀13城集中供地總體表現(xiàn)，北京、杭州、廈門(mén)、重慶、南京、廣州、深圳等城市成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，特別是一些城區(qū)核心地塊，盡管設(shè)置了各種附件條件，拿地房企依然趨之若鶩。相比之下，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、天津、青島等北方城市要遜色不少，一些熱點(diǎn)城市的郊區(qū)地塊也受到了冷落。透過(guò)土地市場(chǎng)反映出房企布局依然傾向于一線城市及長(zhǎng)三角、粵港澳等熱點(diǎn)區(qū)域。
首批集中供地特點(diǎn)分析
由于這是“兩集中”供地新規(guī)后的首批集中供地，城市政府、開(kāi)發(fā)商極為重視，政府部門(mén)在出讓地塊和出讓方式的選擇，出讓規(guī)則的制定等方面下足了功夫；開(kāi)發(fā)商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、拿地成本測(cè)算等方面也做足了準(zhǔn)備�？傮w上看集中供地呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)。
1.土地出讓規(guī)則精細(xì)化，附加條件繁多
首先是設(shè)定溢價(jià)率上限。為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)，絕大部分集中供地城市對(duì)熱點(diǎn)地塊均設(shè)置了溢價(jià)率上限，達(dá)到上限即轉(zhuǎn)入其他環(huán)節(jié)的競(jìng)拍或搖號(hào)。例如北京集中供地溢價(jià)率平均上限僅為10%，部分熱點(diǎn)地塊甚至限定在個(gè)位數(shù)；杭州設(shè)定溢價(jià)率上限為30%，達(dá)到上限即轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例；南京規(guī)定達(dá)到最高限價(jià)轉(zhuǎn)入搖號(hào)。上海對(duì)熱點(diǎn)地塊的溢價(jià)率限制，有效抑制了“地王”出現(xiàn)。目前僅重慶1宗地塊溢價(jià)率達(dá)到130%，13城成交地塊平均溢價(jià)率僅為17%。
其次是附加條件和規(guī)則繁多，租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房受重視。以北京為例，本次集中供地采取了“房地聯(lián)動(dòng)，一地一策”的出讓機(jī)制，對(duì)所供應(yīng)的30宗地塊設(shè)置了七大競(jìng)拍規(guī)則，其中位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地，采取了競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。15宗地塊設(shè)置了配建公共租賃住房的規(guī)則，其中8宗地塊采取了競(jìng)建公共租賃住房疊加競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的規(guī)則，城市副中心地塊則采取了競(jìng)建國(guó)際人才社區(qū)住房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競(jìng)拍規(guī)則。廣州集中推出的48宗地塊，其中46宗要求采用裝配式建筑，21宗地塊在限價(jià)基礎(chǔ)上設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房的規(guī)則，5宗地塊需競(jìng)配建共有產(chǎn)權(quán)房。無(wú)錫對(duì)每塊地都設(shè)置了與區(qū)域價(jià)值相符的最高限價(jià)，另外禁止參拍開(kāi)發(fā)商多馬甲拍地，觸頂后或搖號(hào)，或競(jìng)租賃住房面積。此外，深圳、南京、福州、廈門(mén)、天津等城市在集中供地中均設(shè)置了競(jìng)配建租賃住房或競(jìng)自持的條款。
2.規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)明顯，合作拿地成主流
從拿地主體看，本輪集中供地TOP50房企絕大部分登場(chǎng)亮相，且斬獲頗豐。截至5月19日，拿地金額超過(guò)100億元的房企達(dá)到15家，其中融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、卓越地產(chǎn)和保利拿地金額超200億元。拿地宗數(shù)最多的是中國(guó)中鐵，共計(jì)拿到22宗地塊，保利拿到15宗地塊。此外，集中供地為拿地企業(yè)尋找合作伙伴預(yù)留了時(shí)間，企業(yè)在熱點(diǎn)城市聯(lián)合拿地成為趨勢(shì)。一方面由于熱點(diǎn)地塊總價(jià)較高，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于彌補(bǔ)各自資金不足；另一方面，合作拿地多方獲利，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，減少拿地競(jìng)爭(zhēng)。以北京為例，30宗地競(jìng)買(mǎi)主體中就包含了42組聯(lián)合體，報(bào)名參拍的次數(shù)達(dá)到87次，其中金地+華潤(rùn)+保利的“鐵三角”組合報(bào)名了21宗地。
3.優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不便宜
業(yè)界普遍認(rèn)為，集中供地政策初衷在于平抑地價(jià)，但從實(shí)際情況看并無(wú)實(shí)質(zhì)效果，降地價(jià)或許只是我們的一廂情愿。從已經(jīng)完成首批集中供地的13個(gè)城市地價(jià)水平來(lái)看，與2020年全年涉宅地價(jià)格相比，除福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州和深圳成交地價(jià)不及去年水平，其他城市成交地價(jià)均出現(xiàn)明顯上漲。特別是重慶，中指數(shù)據(jù)顯示，首輪集中土拍成交樓面均價(jià)較去年1~4月上漲1819元/平方米。
地價(jià)上漲從兩個(gè)角度進(jìn)行分析：一是供給端，一些城市為了控制溢價(jià)率，起始價(jià)定得就比較高，盡管溢價(jià)率不高，甚至是底價(jià)成交，價(jià)格也并不便宜。二是需求端，本輪集中供地是今年首次，且涉及眾多優(yōu)質(zhì)地塊，房企資金相對(duì)充足，補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，對(duì)某些地塊勢(shì)在必得，因此競(jìng)爭(zhēng)激烈在所難免。從溢價(jià)率水平看，本輪集中供地城市中重慶、深圳、廈門(mén)平均溢價(jià)率分別達(dá)到43%、31%和29%，杭州雖然設(shè)置了層層限制條件，但平均溢價(jià)率也達(dá)到25%左右。
地價(jià)是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，也是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力。一些區(qū)域因?yàn)楦咂蟮牡貎r(jià)，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70個(gè)大中城市4月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，其中62個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，特別是重慶環(huán)比漲幅達(dá)到1.4%，這與近期土地市場(chǎng)的火熱不無(wú)關(guān)系。
房企盈利空間受擠壓
熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，直接導(dǎo)致地價(jià)高企和企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的上升，并帶來(lái)兩大后果，要么是房?jī)r(jià)上漲，要么是大幅擠壓開(kāi)發(fā)商盈利空間。在嚴(yán)厲調(diào)控之下，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不太，況且很多熱點(diǎn)地塊出讓前即設(shè)定了銷(xiāo)售價(jià)格。
以北京朝陽(yáng)金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價(jià)均超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，該地塊未來(lái)限售價(jià)僅為6.6萬(wàn)元/平方米和6.46萬(wàn)元/平方米。
再如廈門(mén)，雖然僅出讓了5宗地塊，但5宗地平均樓板價(jià)達(dá)35823元/平方米，但其中3宗均達(dá)到競(jìng)拍上限，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)和中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)甚至超過(guò)了6萬(wàn)元/平方米，直追一線城市水平。
中信建投根據(jù)部分城市土地成交價(jià)格，對(duì)企業(yè)的盈利空間做了一個(gè)測(cè)算，結(jié)果顯示，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廣州整體地貨比處于合理區(qū)間，項(xiàng)目隱含毛利率尚可，但重慶、無(wú)錫、杭州等城市地貨比均超過(guò)60%，項(xiàng)目毛利率微薄。一些高溢價(jià)項(xiàng)目地貨比甚至超過(guò)80%，如位于廣州的中新知識(shí)城兩地塊，地貨比分別達(dá)到87.8%和81.9%，白云區(qū)金沙洲地塊地貨比甚至達(dá)到140%，毫無(wú)盈利空間。重慶本輪供地的多宗地塊地貨比超過(guò)80%，隱含毛利率測(cè)算均為負(fù)值。杭州57宗成交地塊平均地貨比達(dá)到62.9%，多宗地塊隱含毛利率測(cè)算為負(fù)值。北京成交的30宗地塊雖然總體溢價(jià)率不高，但20宗觸及上限，其中10宗轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)，7宗地含銷(xiāo)售限價(jià)，12宗地公租房面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，5宗地含不同比例的政府持有產(chǎn)權(quán)，總體地貨比高達(dá)64%，利潤(rùn)空間非常有限。
對(duì)此有開(kāi)發(fā)商表示，按照以往的拿地測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，這批地的利潤(rùn)都算不過(guò)來(lái)賬，但是再不搶?zhuān)蛯⑹ケ本┦袌?chǎng)。這也是開(kāi)發(fā)商普遍的心態(tài)。拿地可能會(huì)“死”，但不拿地肯定會(huì)“死”。拿到地就有了融資的資本和機(jī)會(huì)，就有了規(guī)模，最起碼賺了流量。
來(lái)源：中房智庫(kù)
編輯：wangdc
