CRESA世樺嘉潤近日對(duì)2021年一季度北京寫字樓市場回顧指出，一季度甲級(jí)寫字樓市場三個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，空置率近六個(gè)季度首度環(huán)比回落，甲乙寫字樓市場的凈吸納量均突破2020年單季最高值。

　　據(jù)Cresa世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年第一季度，位于亞奧商圈的北投投資大廈與位于麗澤商圈的遠(yuǎn)洋·銳中心竣工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場，二者合計(jì)為甲級(jí)寫字樓市場帶來了近13.7萬平方米的高品質(zhì)可租賃面積。一個(gè)體量約為2.5萬平方米、位于望京/酒仙橋商圈的新項(xiàng)目交付進(jìn)入北京乙級(jí)寫字樓市場。

　　在需求端，李芳月女士表示，雖然第一季度是傳統(tǒng)淡季，但市場需求的穩(wěn)步回暖及一些大面積租賃成交的達(dá)成，令甲乙級(jí)寫字樓市場的凈吸納量均錄得環(huán)比提升。甲級(jí)寫字樓市場第一季度的凈吸納量達(dá)到約13.2萬平方米，較2020年單季度凈吸納量最高的第四季度增長近2.5萬平方米。乙級(jí)寫字樓市場的凈吸納量為約14.4萬平方米，與2020年各季度相比同樣提升明顯。

北京寫字樓市場概覽

　　在需求來源方面，Cresa世樺嘉潤的數(shù)據(jù)顯示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場需求的最主要來源，二者在全市新增租賃面積中的占比合計(jì)達(dá)到75%。專業(yè)服務(wù)、制造與生物醫(yī)藥行業(yè)也均有市場矚目的大面積租賃成交達(dá)成。

各行業(yè)成交面積占比

　　就商圈而言，科技行業(yè)頭部企業(yè)租戶的迅猛擴(kuò)張態(tài)勢，令望京/酒仙橋商圈本季度的新租及擴(kuò)租成交面積占到全市總量的近21%，在各商圈中居于首位。在租戶普遍關(guān)注成本控制的大背景下，項(xiàng)目具有明顯性價(jià)比優(yōu)勢的麗澤商圈在本季度的新增成交面積在全市各商圈中排名第三，僅低于望京/酒仙橋與中央商務(wù)區(qū)商圈。

各商圈成交面積占比

　　空置率方面，Cresa世樺嘉潤中國區(qū)總裁王剛先生認(rèn)為，隨著國內(nèi)疫情防控進(jìn)入新常態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，租戶的租賃需求在本季度進(jìn)一步得到釋放。受此驅(qū)動(dòng)，全市甲級(jí)寫字樓市場的空置率環(huán)比降低0.3個(gè)百分點(diǎn)至19.4%，這也是甲級(jí)寫字樓市場近六個(gè)季度首次錄得空置率環(huán)比回落。乙級(jí)寫字樓市場的空置率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。就甲級(jí)寫字樓市場各商圈而言，越加受到租戶青睞的麗澤商圈在有新項(xiàng)目入市的情況下，空置率依然環(huán)比降低3.9個(gè)百分點(diǎn)至66.8%。諸多科技行業(yè)租戶達(dá)成的大面積成交，令望京/酒仙橋商圈的空置率較上季度降低2.9個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。租金的持續(xù)下調(diào)同樣帶動(dòng)了中央商務(wù)區(qū)商圈更為活躍的市場表現(xiàn)，其空置率也在本季度由上季度的20.0%降至18.7%。與此相對(duì)，由于一些承租面積較大的租戶退租或縮減其租賃面積，長安街與亞奧商圈的空置率分別環(huán)比上浮2.4與1.8個(gè)百分點(diǎn)。

甲級(jí)寫字樓市場各商圈空置率

　　在租金方面，王剛先生分析，面對(duì)激烈的市場競爭，一些空置率較高的項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金以吸引或挽留租戶。受此影響，北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金本季度環(huán)比下滑2.4%至人民幣355.5元每平方米每月。乙級(jí)寫字樓市場的平均租金錄得人民幣212.3元每平方米每月，環(huán)比下調(diào)0.8%。在全市甲級(jí)寫字樓市場各商圈中，中央商務(wù)區(qū)商圈的租金環(huán)比降幅居首，達(dá)到約1.4%。本季度空置率增幅排名全市前兩位的長安街與亞奧商圈，平均租金分別環(huán)比下調(diào)1.3%和1.2%，僅次于中央商務(wù)區(qū)商圈。受科技行業(yè)堅(jiān)實(shí)需求支撐的中關(guān)村商圈，以及去化勢頭良好的東二環(huán)商圈，本季度甲級(jí)寫字樓市場的平均租金環(huán)比持平。

甲級(jí)寫字樓市場各商圈平均租金

　　2021年北京寫字樓市場全年展望

　　據(jù)Cresa世樺嘉潤總裁王剛先生預(yù)測，2021年第二季度至年末，北京寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來合計(jì)近100萬平方米的新增供應(yīng)，其中甲級(jí)寫字樓市場的供應(yīng)量約為53萬平方米——超過65%將來自麗澤商圈。雖然結(jié)合對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與發(fā)展質(zhì)量的綜合考量，在2021年政府工作報(bào)告中，我國今年的GDP增速預(yù)期目標(biāo)被謹(jǐn)慎地設(shè)定為6%，但國際貨幣基金組織、聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議等組織機(jī)構(gòu)，仍預(yù)測這一數(shù)值將超過8%，表現(xiàn)了對(duì)中國經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)的樂觀態(tài)度。盡管在全球疫情防控、國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面的不確定性依然存在，Cresa世樺嘉潤預(yù)測北京寫字樓市場的租賃需求將在2021年維持穩(wěn)步回暖態(tài)勢。

　　雖然需求端有望得到改善，但是大量新增供應(yīng)的入市預(yù)計(jì)仍將進(jìn)一步推升北京甲級(jí)寫字樓市場的空置率，并使其于2021年末達(dá)到接近21%的近十年最高值。考慮到激烈的市場競爭環(huán)境，以及租金價(jià)格遠(yuǎn)低于全市平均水平的麗澤商圈將迎來大量新項(xiàng)目入市，我們預(yù)測2021年北京甲級(jí)寫字樓市場的平均租金將同比下滑超過4%，達(dá)到近十年新低。自2022年起，隨著市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，北京甲級(jí)寫字樓市場的空置率預(yù)計(jì)將逐年回落，平均租金也將步入平穩(wěn)回調(diào)通道。Cresa世樺嘉潤建議有搬遷、擴(kuò)租或續(xù)租需求的租戶，積極把握即將關(guān)閉的十年一遇的租金下調(diào)窗口，以理想的價(jià)格鎖定長期租約，實(shí)現(xiàn)成本節(jié)省和企業(yè)形象升級(jí)。

　　來源：CRESA世樺嘉潤

編輯：wangdc