近日，大數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈商辦運營平臺好租旗下曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺發(fā)布《2020年商辦市場研究報告》，重點監(jiān)測北上廣深四城，通過對量價、客需等多維度分析來解析商辦市場運行表現(xiàn)。報告顯示，隨2020年下半年經(jīng)濟復(fù)蘇，商辦市場下行趨勢放緩，北京上海等一線城市重點商圈空置率降幅均在年末收窄。在下游需求端，客戶對價格更加敏感，TMT行業(yè)仍為疫情防控期間的租金貢獻擔(dān)當(dāng)。

　　未來經(jīng)濟恢復(fù)信號向好 商辦迎來新機遇

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，2020中國GDP首超100萬億元，全年同比增長2.3%，其中第四季度增幅達(dá)6.5%。若按不變價GDP，GDP累計增速為2.2%，下半年經(jīng)濟復(fù)蘇，增速回正，未來經(jīng)濟恢復(fù)信號向好。其他經(jīng)濟指標(biāo)方面，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長較快1-12月份，全國固定資產(chǎn)投資比上年增長2.9%，增速比前1-11月份提高0.3個百分點。2020年受疫情影響，社會消費品零售總額首次出現(xiàn)下降，為391981億元，同比增長-3.9%。PMI——大中小型企業(yè)景氣度均回升，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定回暖中，除2月份以外，2020年全年其他月份處于50以上，反映了制造業(yè)恢復(fù)性增長加快，前景良好。

　　結(jié)合地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，地產(chǎn)投資累計值已恢復(fù)增長，疫情沖擊下的地產(chǎn)投資依舊保持“韌性”。2020年1-4季度，地產(chǎn)投資占GDP比重在12%-16%之間，仍作為GDP主要貢獻行業(yè)之一。期間寫字樓投資占不動產(chǎn)投資的比重在4%-5%之間，保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　一線城市商辦土地成交供應(yīng)量井噴式增長，成交率大幅提升，表明市場信心增強。2020年1-12月，一線城市供應(yīng)商辦土地209幅，環(huán)比上漲31%；流拍11幅，流拍率5%，較2019年減少59%。另受疫情影響，2020年開工、竣工進度放緩，隨著大量商辦土地成交，預(yù)計未來1-2年施工面積將大幅提升。全年施工面積總量與上年基本相當(dāng)，累計增長-1%，竣工面積預(yù)計在2021年年初會有一定提升。此外，1-12月辦公樓累計銷售3334萬㎡，累計銷售額5047億元，辦公一級市場信心回升，量價逐步恢復(fù)。

　　曉樓報告還指出，行業(yè)受疫情影響程度不盡相同，大部分傳統(tǒng)行業(yè)受到一定沖擊，能夠?qū)ふ耶a(chǎn)業(yè)發(fā)力點，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型的企業(yè)，將是未來辦公物業(yè)的潛在客群。其中，金融業(yè)短期流動性下降，依托云計算、人工智能、大數(shù)據(jù)等科技，加快了金融服務(wù)手段的迭代，TMT行業(yè)的在線科技產(chǎn)品在疫情期間盛行，同時帶動了數(shù)據(jù)和通信類“新基建”的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)政策方面，中央將十四五規(guī)劃作為頂層指導(dǎo)戰(zhàn)略，各城市出臺細(xì)化政策落地執(zhí)行，產(chǎn)業(yè)升級迎來新機遇。

　　好租曉樓大數(shù)據(jù)顯示，受竣工時間影響，2020年辦公類項目未形成大規(guī)模入市，北上深新入市項目供應(yīng)量均減少近四成，寫字樓業(yè)態(tài)新增唯獨北京達(dá)到百萬平規(guī)模，為市場留下充足時間消化前幾年的存量。受疫情影響，全年空置率受到波動，年末消化速率提升，空置率得到一定緩解，其中北京已從19.6%的高位降至15.5%。

　　租金表現(xiàn)方面，全部一線城市表現(xiàn)為成交房源租金環(huán)比下降，北京降幅最高達(dá)9.6%。其中，核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金降幅更加明顯，非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓和核心商務(wù)區(qū)乙級寫字樓承接了這部分外溢客戶，租金降幅相對較小。待租掛牌價格相對分化，北京廣州下跌而上海深圳小幅上漲。

　　從一線市場大宗交易表現(xiàn)來看，辦公物業(yè)仍是投資熱點。其中，上海以43%的成交金額占比位列第一，北京以42%緊隨其后。大宗標(biāo)王由北京LG雙子座大廈摘得，交易價格高達(dá)80.46億，其次為交易價格55.5億元的上海綠地外灘中心T4樓棟。另受疫情和“三道紅線”的雙重影響，房企收入有所減少，政策壓力上升。房企通過轉(zhuǎn)讓項目來盤活存量資產(chǎn)，或剝離非核心業(yè)務(wù)如物業(yè)服務(wù)，達(dá)到業(yè)務(wù)調(diào)整的目的。 預(yù)計未來將有大量商辦物業(yè)投入市場，同時物業(yè)管理將進入高質(zhì)量發(fā)展時期。

　　價格需求略回落 IT互聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求

　　好租曉樓大數(shù)據(jù)還顯示，一線城市的IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求占比持續(xù)領(lǐng)先，主力需求價格段集中在3-4元/㎡/天。

　　分城市來看，北京商辦市場租金調(diào)整較大，各類辦公物業(yè)（包含各級別寫字樓、公寓、產(chǎn)業(yè)園等多種物業(yè)形態(tài)）平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6%。CBD、中關(guān)村等商圈在一季度即迎來空置率高點，隨后市場低迷情緒向外圍傳導(dǎo)，CBD周邊、望京、上地等商圈在二三季度空置率高企，第四季度整體市場逐步平穩(wěn)。金融街既是北京租金最高商圈，同時也是空置率最低商圈。供應(yīng)熱力中，CBD及周邊、望京、豐臺科技園、中關(guān)村熱度較為集中，此外還出現(xiàn)了上地、西二旗等熱門區(qū)域。

　　上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，與5.59元/㎡/天的待租掛牌價格差距居一線城市之首，側(cè)面反映上海高價位房源去化壓力較大。上海各商圈空置率分化亦較大，市中心最低值為徐家匯的10.06%，最高值為陸家嘴的22.02%，外圍最高值為徐匯濱江的51.23%。此外，相比北京各商圈較為一致的“穩(wěn)中有降”走勢，上海部分高價格段商圈租金下挫明顯，陸家嘴跌幅居首、南京西路商圈次之。

　　對比往年，北京各商圈租金均有下調(diào)。為了促進成交，通常以降租金、延長免租期等形式，達(dá)到變相優(yōu)惠的目的以促成交易。北京需求租金集中于3-6元/㎡/天，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求量遙遙領(lǐng)先，包括具有一定“防疫”概念的在線辦公、在線教育、在線醫(yī)療服務(wù)等企業(yè)得以擴張，有一定租賃需求。北京除了3-6元/㎡/天主力需求價格段有所擴大，6元/㎡/天以上價格需求縮減，整體趨勢較為平緩，年末高價位承受力有所回升。上海需求租金走勢與北京相仿，主力價格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例提升，5元/㎡/天以上需求持續(xù)壓縮。

　　另從回暖表現(xiàn)來看，深圳在四個一線城市中尤為明顯：一是重點商圈空置率從2020年1月的最高值23.1%降至16.5%且自10月以來保持低位運行，二是1-3元/㎡/天的低價需求在下半年有所回落，市場承租能力分布大致已接近疫情前水平。

　　來源：中國青年網(wǎng)

編輯：wangdc