禁止長(zhǎng)收短付，租金貸只能撥付給個(gè)人。為了防止長(zhǎng)租公寓再暴雷，北京和深圳率先出手。
2月2日，北京市住建委官網(wǎng)公布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》（下稱《通知》），其中包含“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金”等規(guī)定。
就在北京發(fā)布這一通知的前一晚，深圳住建局連發(fā)兩條關(guān)于的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的征求意見(jiàn)稿，一則是《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見(jiàn)稿），一則是促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)稿。
而多地出臺(tái)這一政策的背景是，自2016年以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，但甲醛房、租金貸、資金鏈斷裂等事件頻發(fā)，特別是部分輕資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)利用“長(zhǎng)收短付”“高進(jìn)低出”方式盲目擴(kuò)大規(guī)模，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)，更有甚者以住房租賃為工具，在短期內(nèi)快速吸納房租形成龐大資金池后卷款跑路，造成大批業(yè)主和租客利益受損。
設(shè)立資金監(jiān)管賬戶 租金貸只能撥付給個(gè)人
北京版《通知》要求“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配”。
而深圳版征求意見(jiàn)稿為企業(yè)經(jīng)營(yíng)自留資金爭(zhēng)取了更大空間。征求意見(jiàn)稿顯示，在深圳，通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式開(kāi)展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個(gè)支付周期租金合計(jì)超過(guò)4個(gè)月租金數(shù)額的，對(duì)于超過(guò)部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保，被監(jiān)管資金不得隨意使用。
對(duì)于監(jiān)管資金的后續(xù)使用，自租賃合同生效后次月起，監(jiān)管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業(yè)。
值得注意的是，北京方面要求，此前容易產(chǎn)生糾紛的租房押金被規(guī)定存入指定賬戶，《通知》規(guī)定“住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金”。
北京和深圳均對(duì)金融機(jī)構(gòu)為承租人提供個(gè)人租金貸有了更為明確的約束，要求金融機(jī)構(gòu)將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶，并應(yīng)當(dāng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
與此同時(shí)，深圳市住房建設(shè)部門(mén)推行住房租賃合同網(wǎng)簽，住房租賃企業(yè)未按規(guī)定提供住房租賃相關(guān)信息或者網(wǎng)簽住房租賃合同的，依法暫停發(fā)布房源。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，使用長(zhǎng)周期預(yù)收資金的租賃企業(yè)將面臨“去杠桿化”。一方面，《通知》明確了租賃企業(yè)不得收取超過(guò)3個(gè)月的租金，通過(guò)開(kāi)業(yè)報(bào)備、租金及押金收付行為對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，要求企業(yè)開(kāi)業(yè)前向主管部門(mén)報(bào)備，降低租金、押金的支付周期；另一方面，嚴(yán)禁租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)，通過(guò)“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局，這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，保障租客的權(quán)益，特別是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的中小企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。企業(yè)需要調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營(yíng)模式、聚焦單店盈利，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
自如、相寓等頭部企業(yè)率先表態(tài)
北京版《通知》強(qiáng)調(diào)了平臺(tái)責(zé)任，規(guī)定“網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)未履行核驗(yàn)發(fā)布主體和房源信息責(zé)任的，網(wǎng)信部門(mén)可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)意見(jiàn)，依法對(duì)其相關(guān)業(yè)務(wù)采取整頓措施”。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示：“近幾年，住房租賃市場(chǎng)快速專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)，頻頻出現(xiàn)租賃企業(yè)爆雷的現(xiàn)象，暴露了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些階段性問(wèn)題。《通知》‘對(duì)癥下藥’，抓住了住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的要害，瞄準(zhǔn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)度金融化造成的‘資金池’問(wèn)題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開(kāi)出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展軌道上來(lái)。”
長(zhǎng)租公寓企業(yè)也普遍對(duì)《通知》表示歡迎，北京自如總經(jīng)理周藝君認(rèn)為，《通知》意義重大，有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，自如也將積極配合監(jiān)管，落實(shí)新規(guī)要求，繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營(yíng)、信用建設(shè)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管等方面積極與相關(guān)部門(mén)對(duì)接，助推住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
相寓總經(jīng)理劉洋也表示：“近年來(lái)各地住房租賃企業(yè)為搶占市場(chǎng)，不惜采取高進(jìn)低出、強(qiáng)制租金貸等飲鴆止渴的手段擴(kuò)大規(guī)模，最終導(dǎo)致爆雷事件頻發(fā)，想穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也受到了影響，這次及時(shí)出臺(tái)文件規(guī)制行業(yè)亂象，有利于糾正依被資本綁架企業(yè)的錯(cuò)誤發(fā)展方向，進(jìn)一步凈化住房租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境�！�
推出試點(diǎn)商辦改租賃、優(yōu)化租房積分入學(xué)
在發(fā)布資金監(jiān)管征求意見(jiàn)稿同時(shí)，深圳市住建局還提出推進(jìn)“商改租”試點(diǎn)、多渠道增加租賃供應(yīng)、加強(qiáng)城中村住房規(guī)模化租賃改造引導(dǎo)、優(yōu)化租房積分入學(xué)、落實(shí)租賃稅收優(yōu)惠政策等若干措施。
措施中備受關(guān)注的便是積分入戶入學(xué)的措施。意見(jiàn)稿顯示，逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購(gòu)買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時(shí)，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。
黃卉認(rèn)為，目前各大城市公共服務(wù)權(quán)利與戶籍、房產(chǎn)掛鉤，尤其體現(xiàn)在子女受教育的權(quán)利，租房家庭子女受教育排位的優(yōu)先級(jí)較低。在落戶政策上，除上海和成都外，其余各地租房和購(gòu)房的落戶積分分值多不相同，故租購(gòu)不同權(quán)問(wèn)題仍亟待解決。深圳此次推出積分落戶、積分入學(xué)，則會(huì)進(jìn)一步縮小租購(gòu)人群在公共服務(wù)權(quán)益的差距，有利于租賃市場(chǎng)賦權(quán)的推進(jìn)。
在加大租賃支持力度方面，意見(jiàn)稿提到，深圳首次明確提出執(zhí)行居民水電氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，已實(shí)現(xiàn)“抄表到戶”且在市租賃平臺(tái)辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同備案或信息申報(bào)的城中村租賃住房和非住宅房屋按規(guī)定改建的租賃住房，水務(wù)、電力、燃?xì)鈱I(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市租賃平臺(tái)推送的信息，執(zhí)行居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)際上，在該措施發(fā)布之前，深圳部分長(zhǎng)租公寓已執(zhí)行居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。一位魔方公寓租客告訴記者，在長(zhǎng)租公寓集中爆雷被關(guān)注后，其居住的公寓水電已按照居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而此前按照商水商電收取的費(fèi)用，公寓方也辦理了退回差額部分。
值得注意的是，本次政策從企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人出租房屋的稅收方面提出了稅收優(yōu)惠，同時(shí)明確將“商改租”納入到稅收優(yōu)惠范圍中。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；對(duì)個(gè)人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱市租賃平臺(tái)）上辦理住房租賃合同備案或者信息申報(bào)的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前，綜合征收率為0%。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：wangdc
