1月13日，第一太平戴維斯主辦“2020年重慶房地產(chǎn)市場回顧及未來展望”論壇，發(fā)表關(guān)于重慶2020年房地產(chǎn)市場的總結(jié)及展望。
甲級寫字樓市場
2020年的重慶甲級寫字樓市場處于一個供應(yīng)小年，重慶來福士A座成為全年全市唯一的新增供應(yīng)項目，為市場帶來了6.4萬平方米的新增供應(yīng)，推高甲級寫字樓總存量至240萬平方米。較少的供應(yīng)以及多宗大面積交易扭轉(zhuǎn)了重慶上半年甲級寫字樓市場受疫情影響的下行局面，市場空置率同比下降3.6個百分點至27.5%，創(chuàng)十年新低。租金方面，重慶寫字樓市場前幾年一直面臨較高空置率及租金下行的壓力，加之受到疫情的巨大沖擊，為留住優(yōu)質(zhì)租戶以及吸引新的租戶入住，除推出特價帶裝修房源外，部分業(yè)主愿意在租金方面做出適量讓步，下調(diào)租金或通過贈送以及擴大免租期等較為靈活的租賃政策給予租戶一定的優(yōu)惠，以避免租戶流失。全年重慶甲級寫字樓市場平均租金報人民幣85.5元每平方米每月，同比下降0.9%。
全年全市甲級寫字樓凈吸納量為13.1萬平方米，同比下降16%，與往年相比，市場凈吸納量處于較低水平，其原因可歸結(jié)為上半年寫字樓市場因疫情受到了一定的影響和壓制，凈吸納量均為負數(shù)，拉低全年全市吸納水平。從區(qū)域上來看，江北嘴成為年度最為活躍的區(qū)域，年度新增成交和凈吸納量占比均為32%，位居榜首；解放碑因錄得多個教育類企業(yè)大面積進駐帶動區(qū)域有效去化，凈吸納量貢獻率達23%，位居第三。值得一提的是，大石化區(qū)域盡管租賃需求不及江北嘴和解放碑，但年內(nèi)錄得多個不同行業(yè)的大面積交易，凈吸納量占比高達26%，僅次于江北嘴。
從行業(yè)需求端來看，消費者服務(wù)和金融 “兩駕馬車”并駕齊驅(qū)，為寫字樓租賃需求端加足馬力。消費者服務(wù)全年保持強勁勢頭，以17.7%的新增租賃成交占比直接躍升2020年行業(yè)榜首，其中教育服務(wù)類子行業(yè)占消費者服務(wù)77%�？v觀全年，教育服務(wù)成為重慶市場需求主要驅(qū)動力的原因有以下兩點：一是疫情加速線上教育發(fā)展，在線教育受到疫情正面刺激正逐步釋放巨大潛力；二是現(xiàn)階段教育服務(wù)企業(yè)正由沿海一線城市向內(nèi)陸新一線城市擴張，優(yōu)質(zhì)的教師資源、合理的薪資水平以及較低的租金可以有效的降低企業(yè)的運營成本。全年錄得猿輔導(dǎo)、學(xué)而思、作業(yè)幫等多宗大面積交易，涉及職業(yè)培訓(xùn)、高等教育、K12等，覆蓋成人、青少年及兒童市場。
隨著全國整體金融監(jiān)管環(huán)境持續(xù)趨嚴，金融業(yè)在行業(yè)調(diào)整中穩(wěn)步增長，全年投資管理、保險及證券等優(yōu)質(zhì)金融占比逐步擴大，成為寫字樓需求的核心動力之一，推動金融類占比至17.4%。全年錄得大地保險、農(nóng)銀人壽、中國太平洋人壽、申萬宏源證券、中國銀行金融租賃業(yè)務(wù)全球性總部中銀金融租賃，以及全國農(nóng)商行首家理財子公司渝農(nóng)商理財?shù)榷嗉覂?yōu)質(zhì)金融租戶，為重慶建設(shè)內(nèi)陸國際金融中心提供了有力的支撐和保障，推動金融業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
信息技術(shù)以總租賃面積15%的占比位居所有行業(yè)辦公租賃需求的第三位。近年，重慶出臺多項政策扶持科技型企業(yè)，同時致力于“智慧名城”的建設(shè)，重點開展以智博會為主的多個科技博覽會，全力支持招商引資工作，吸引了眾多科技行業(yè)龍頭企業(yè)以及中小微企業(yè)落地重慶，聚集效應(yīng)日漸明顯。全年錄得重慶毛毛蟲信息技術(shù)有限公司、通聯(lián)支付網(wǎng)絡(luò)服務(wù)股份有限公司以及區(qū)政府重點招商引資項目秀商時代等多家企業(yè)，帶動科技類公司需求迅速增長。
展望未來，當前重慶甲級寫字樓市場供應(yīng)壓力較大，預(yù)計2021年市場將迎來一波供應(yīng)高峰。優(yōu)質(zhì)項目的如期入市，將逐步拉高寫字樓空置率，業(yè)主需要在激烈的市場競爭中掌握主動權(quán)，不排除將會采取更加靈活的租賃政策以應(yīng)對大量的新增供應(yīng)。伴隨著中央對成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的目標定位為“建設(shè)具有全國影響力的兩中心兩地”，重慶將在金融、科技、地產(chǎn)以及基建等多個領(lǐng)域迎來高質(zhì)量的發(fā)展機遇，寫字樓的租賃需求將會進一步釋放。
零售物業(yè)市場
2020年重慶零售物業(yè)市場新增供應(yīng)約36.2萬平方米，推動全市零售市場總存量突破670萬平方米。受到疫情影響，市場租賃需求整體走弱，全年購物中心凈吸納量偏低，年末市場整體空置率較去年同期上漲4.3個百分點至15.2%。相較于其他區(qū)域市場，核心商圈品牌變動更為頻繁，掉鋪現(xiàn)象更為明顯，致使空置率上漲至20.5%。全市購物中心首層平均租金較去年同期下降0.4%，報人民幣377.3元每平方米每月。
全年市場上共計有3個購物中心開業(yè)。分區(qū)域來看，核心商圈解放碑區(qū)域迎來ONE MALL入市，項目以打造年輕潮流聚集地為目標，力圖為消費者帶來全新的潮流藝術(shù)新體驗。傳統(tǒng)老牌商圈沙坪壩于年內(nèi)也迎來金沙天街的入市，作為全國首個商圈高鐵TOD項目，金沙天街集高鐵、軌道、公交于一體，在滿足周邊區(qū)域龐大消費需求的同時，也可以為過站旅客提供一站式消費場所。位于渝北區(qū)域的禮嘉天街，不僅帶來重慶首家山姆會員店，也一定程度上填補了禮嘉區(qū)域集中式商業(yè)的空白。
需求端方面，盡管市場全年整體租賃需求走弱，新成交門店數(shù)量比去年減少24.3%，但仍有部分品類的品牌表現(xiàn)活躍。與2019年相比，國際知名品牌同樣在渝表現(xiàn)活躍。奢侈品牌方面，美國知名珠寶品牌Tiffany和法國護膚品牌Sisley紛紛在萬象城開出重慶第二家門店，美國高端鞋履品牌Stuart Weitzman和英國知名奢侈品牌Burberry分別在星光68廣場布局第二家和第三家門店，瑞士著名腕表制造商Rolex和法國時尚品牌BALENCIAGA均在國金中心布局第二家門店。輕奢品牌方面，來自美國的服飾品牌Tory Burch和高端商務(wù)品牌Brooks Brothers均在國金中心布局第二家門店，加拿大知名運動品牌Lululemon重慶二店落戶北城天街。得益于國家政策支持，新能源汽車品牌作為零售類品牌中新增租賃需求較去年同期漲幅較大的品類，相比于去年頭部新能源汽車品牌TESLA和NIO的快速拓張，今年涌現(xiàn)出更多的國產(chǎn)新興品牌進駐購物中心，如重慶小康工業(yè)集團旗下的SERES進駐源著天街，江西愛馳億維實業(yè)旗下的愛馳汽車落戶愛琴海購物公園。
從項目層面來看，受到疫情影響的重慶零售市場整體租賃需求走弱，部分零售商業(yè)項目或進行硬件升級、或進行品牌與業(yè)態(tài)調(diào)整以尋求差異化經(jīng)營。在硬件升級方面，位于觀音橋商圈核心位置的蘇寧易購?fù)饬⒚嬗谀陜?nèi)完成3D視覺效果LED屏幕改造。業(yè)態(tài)方面，近日金科美鄰匯發(fā)布公告宣布項目更名為金科樂方，并對項目進行業(yè)態(tài)調(diào)整，預(yù)計將于2021年亮相。品牌方面，解放碑協(xié)信星光時代廣場于年內(nèi)主動求變，將70%的品牌鋪位進行了調(diào)整，引入眾多時尚品牌，將項目打造為“時尚商務(wù)中心”進行升級煥新。
展望未來，2021年預(yù)計將有超過50萬平方米的新增供應(yīng)進入重慶零售物業(yè)市場。分區(qū)域來看，約有八成新項目落戶渝北區(qū)域，隨著大悅城、光環(huán)購物公園和大融城的相繼入市，在釋放渝北周邊區(qū)域龐大消費需求的同時，也將進一步提升渝北區(qū)域市場的項目聚合度；另外，位于解放碑的文旅型商業(yè)項目十八梯也將開街，屆時將為核心商圈零售商業(yè)市場帶來新意。未來三年隨著中央公園新項目陸續(xù)建成，將有助于形成新的區(qū)域市場，不斷豐富周邊人群的購物需求。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
