近日,CBRE世邦魏理仕發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望報(bào)告指出,第三季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場從二季度的小規(guī)模疫情反彈中逐步恢復(fù)過來,重返增長軌道。
其中,寫字樓市場季度供應(yīng)量創(chuàng)近四年新高,珠江新城近期錄得多宗金融企業(yè)大面積租賃成交,表現(xiàn)亮眼。零售物業(yè)市場加速走出疫情陰霾,新項(xiàng)目均獲得較理想的開業(yè)率,再加上市區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行租戶調(diào)整后迎來新品牌入駐,助推空置去化。倉儲(chǔ)物流設(shè)施市場連續(xù)第二個(gè)季度錄得跨境電商的大面積吸納,空置率創(chuàng)近五年新低,大面積單位甚至供不應(yīng)求。大宗交易市場因廣州穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造迎來新商機(jī),新興商務(wù)區(qū)錄得寫字樓成交。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場:珠江新城涌現(xiàn)金融業(yè)升級(jí)需求
本季度廣州共有四個(gè)寫字樓項(xiàng)目投入使用,分別位于珠江新城、琶洲和萬博漢溪區(qū)域,為市場帶來約19.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積,創(chuàng)下四年內(nèi)單季供應(yīng)新高。其中,位于萬博商務(wù)區(qū)的廣晟萬博城是目前該區(qū)域內(nèi)落成的最高樓。另一個(gè)備受關(guān)注的商圈——琶洲電商區(qū)季內(nèi)新增第四棟投入使用的辦公樓環(huán)球夢(mèng),預(yù)計(jì)年內(nèi)還會(huì)有兩棟寫字樓項(xiàng)目將正式投入使用。整體市場空置率上升0.5個(gè)百分點(diǎn),至季末9.5%。
受新增供應(yīng)影響,凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下跌,但仍斬獲近四年來單季第二高紀(jì)錄。其中,珠江新城季內(nèi)雖無新增供應(yīng),但錄得多宗金融企業(yè)大宗租賃成交,區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓空置率跌至5.5%,是近一年半以來的最低值。琶洲預(yù)租樓宇成交表現(xiàn)活躍,現(xiàn)樓租金堅(jiān)挺,個(gè)別樓宇在上半年錄得多宗大面積成交,并在空置率顯著降低后,于季內(nèi)進(jìn)行租金調(diào)升。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)老舊樓宇的空置去化表現(xiàn)未算理想,部分樓宇采用更靈活的租賃策略,給予租戶租金優(yōu)惠。就全市而言,寫字樓整體租金仍然保持平穩(wěn),季末平均租金為每月每平方米161.2元。
從行業(yè)需求來看,第三季度金融業(yè)需求活躍度持續(xù)提升,在眾行業(yè)中脫穎而出,占市場總成交面積的42.4%。其中,珠江新城季內(nèi)金融業(yè)成交面積占比更高達(dá)67.5%,并錄得多宗超過8,000平方米以上的大面積成交,分別來自銀行、交易所和保險(xiǎn)公司等行業(yè)。專業(yè)服務(wù)和TMT繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張,成交面積占比分別排列第二和第三位。
預(yù)計(jì)廣州寫字樓市場第四季度將迎來供應(yīng)高峰,約有45萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市,新項(xiàng)目總面積中,超過六成來自琶洲。展望2022年,全市還將迎來119萬平方米的新增供應(yīng)?罩寐驶虮煌聘叩耐瑫r(shí),租金亦將面臨一定的下行壓力。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示,至2022年末,廣州將面臨共164萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。新增供應(yīng)顯著增加,將導(dǎo)致空置率在短期內(nèi)出現(xiàn)升高趨勢,租金或面臨幅度有限的下調(diào)?傮w而言,廣州寫字樓市場仍將維持積極向好的態(tài)勢。隨著期貨交易所的進(jìn)駐及金融業(yè)開放政策的利好持續(xù)釋放,科技創(chuàng)新為產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整賦能,預(yù)計(jì)金融業(yè)和TMT行業(yè)將持續(xù)擴(kuò)張,支撐辦公樓需求的強(qiáng)勁增勢。部分琶洲業(yè)主提供更加靈活的租賃條款,吸引科技企業(yè)進(jìn)駐,取得良好的預(yù)租效果。廣州整體空置水平目前在全國主要城市中仍屬較低水平,相信在新的供應(yīng)高峰到來時(shí),活躍的市場需求及不斷強(qiáng)化的招商運(yùn)營水平將有助于吸納潛力的加速釋放。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場:零售市場重回正軌,租金小幅反彈
位于天河區(qū)東部的美林天地二期于本季正式開業(yè),物業(yè)總建筑面積為12萬平方米,開業(yè)率超過九成。其中的主力租戶山姆會(huì)員店,為時(shí)隔13年后在廣州設(shè)立的第二家門店。除此之外,部分老項(xiàng)目開展租戶調(diào)整,效果良好,迎來新品牌陸續(xù)進(jìn)駐,帶動(dòng)市場吸納量環(huán)比顯著增加。空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)第四個(gè)季度下調(diào)至本季末的7.8%。
本季廣州的零售市場逐步走出疫情陰霾,商場人流也恢復(fù)至五月疫情小規(guī)模爆發(fā)前的水平。租金表現(xiàn)持續(xù)分化,老舊商場為優(yōu)化租戶組合,愿意給予租金優(yōu)惠,而個(gè)別人氣旺盛的商場卻錄得租金小幅反彈。全市租金環(huán)比小幅上升0.3%,至季末的每天每平方米27.8元。
餐飲業(yè)依然表現(xiàn)搶眼,貢獻(xiàn)了約40%的租賃需求。包括哈根達(dá)斯和休閑餐飲gaga,持續(xù)增加在天河路商圈購物中心的布點(diǎn)。另外,服飾和電子產(chǎn)品零售商成交分別占比15%及10%,占據(jù)零售品類的前兩位。其中,電子產(chǎn)品零售商擴(kuò)張?jiān)鏊俑欤ù蠼蚈PPO等均于季內(nèi)開出新店鋪。此前拓展態(tài)勢積極的彩妝集合店,在二、三季度出現(xiàn)退租現(xiàn)象,但國際彩妝品牌仍然對(duì)天河路商圈格外青睞,DIOR彩妝香水旗艦店于本季在太古匯圍板擴(kuò)租。
預(yù)計(jì)第四季度廣州將有一個(gè)項(xiàng)目、約七萬平方米的新增供應(yīng)入市,從而令全年供應(yīng)量增至32萬平方米。此新項(xiàng)目將連通地鐵,成為附近大型居住社區(qū)的交通樞紐,加上業(yè)主此前街區(qū)商業(yè)招商情況良好,預(yù)計(jì)開業(yè)率較為理想,因此全市空置率將保持平穩(wěn),不會(huì)出現(xiàn)顯著上升,租金也將維持反彈趨勢。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示,季內(nèi)太古與珠江實(shí)業(yè)簽署合作意向書,計(jì)劃共同打造荔灣區(qū)聚龍灣項(xiàng)目,極大提振了廣州西區(qū)零售物業(yè)市場的信心。該項(xiàng)目聚集了商業(yè)舊改所需的多種亮點(diǎn)資源,包括濱江、廠房、舊倉和古村等在地元素,在廣州并不多見。太古作為高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力運(yùn)營商,其參與將加速該項(xiàng)目及整體荔灣片區(qū)的升級(jí)改造,乃至改變廣州整體商業(yè)格局。芳村多個(gè)大型新社區(qū)導(dǎo)入的大量人口、輻射廣佛的區(qū)域優(yōu)勢及萬科和珠實(shí)等知名開發(fā)商的參與建設(shè),都令該區(qū)域的發(fā)展前景令人期待。
物流倉儲(chǔ)市場:空置率創(chuàng)近六年新低
2021年第三季度,廣州共錄得22宗、共71萬平方米的工業(yè)土地出讓,環(huán)比減少47.7%。在主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域中,知識(shí)城錄得三宗工業(yè)用地成交,包括創(chuàng)維取得的超過六萬平方米的工業(yè)用地。而廣東城市交通投資有限公司也摘得季內(nèi)唯一一宗新型產(chǎn)業(yè)用地(M0),位于南沙慶盛片區(qū)。
廣州第三季度新增一個(gè)位于黃埔的物流倉供應(yīng),為市場提供95,000平方米的倉儲(chǔ)面積。該項(xiàng)目落成時(shí),超過八成的面積已被提前預(yù)租,主要租戶包括電商平臺(tái)及生鮮電商。本季度倉儲(chǔ)凈吸納量創(chuàng)下5年新高。另外,來自跨境電商的需求持續(xù)活躍,在花都錄得大面積成交。季末,全市空置率僅為1.8%,環(huán)比下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。花都區(qū)空置率更是下降16.8個(gè)百分點(diǎn)至季末的2.3%。
經(jīng)過跨境電商連續(xù)兩個(gè)季度的快速吸納后,廣州市場大面積空置變得稀缺,部分需求外溢至鄰近的佛山。受黃埔租金上調(diào)帶動(dòng),廣州平均租金也有所上升,環(huán)比上漲0.9%至季末的每月每平方米38.1元。其他區(qū)域盡管租金大體平穩(wěn),但部分業(yè)主開始收窄談判空間,減少免租期。
第四季度廣州的倉儲(chǔ)物流市場將出現(xiàn)供應(yīng)高峰,預(yù)計(jì)將有79萬平方米的倉儲(chǔ)設(shè)施新項(xiàng)目投入市場,供應(yīng)緊缺的狀況將得到緩解,整體空置率料將回升。展望2022年,預(yù)計(jì)還有43萬平方米的新增供應(yīng)入市,其中僅有一個(gè)項(xiàng)目位于廣州東部,其余項(xiàng)目均位于南沙和花都,廣州東部的租金和空置表現(xiàn)料將繼續(xù)領(lǐng)跑全市。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示,盡管預(yù)計(jì)四季度供應(yīng)量將達(dá)到79萬平方米,但其中非保稅面積占比不到一半,且考慮到當(dāng)前較低的空置水平,相信短期內(nèi)非保稅倉仍將面臨供不應(yīng)求的情況。另外,廣州周邊城市東莞和佛山的空置水平也較低,大面積高標(biāo)倉供應(yīng)同樣緊俏,部分租戶有可能選擇非高標(biāo)倉項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)和擴(kuò)張。
投資市場:新興商務(wù)區(qū)可供整售物業(yè)貨量充裕
廣州本季度錄得金融城綠地中心一層寫字樓的轉(zhuǎn)讓。南站商務(wù)區(qū)也錄得一宗整棟交易,為一家國有企業(yè)購置以作自用。此外在琶洲,一家國有銀行也購買了某寫字樓的部分裙樓面積,用作業(yè)務(wù)擴(kuò)張。
近年來,廣州的城市更新項(xiàng)目為知名商業(yè)運(yùn)營商提供的位于城區(qū)及郊區(qū)交通樞紐為主的商業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加。太古、新鴻基、新世界和華潤等知名商業(yè)運(yùn)營開發(fā)商都加快了在廣州的拓展步伐,收獲優(yōu)質(zhì)區(qū)位的商業(yè)物業(yè)改造或開發(fā)良機(jī),商業(yè)開發(fā)市場日趨活躍。同為城市更新的舊廠改造也迎來蓬勃商機(jī),近期廣州發(fā)布《廣州市舊廠房“工改工”類微改造項(xiàng)目實(shí)施指引》,對(duì)于舊廠房的改造的申請(qǐng)流程和方式給予了規(guī)范。
未來半年,廣州的寫字樓大宗交易成交呈增長態(tài)勢。伴隨著更多知名開發(fā)商涌入廣州市場,廣州商業(yè)地產(chǎn)市場品質(zhì)有望獲得提升,為民眾帶來更為多樣化的零售體驗(yàn),同時(shí)也為投資者打造更多優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。
CBRE廣州投資及資本市場部高級(jí)經(jīng)理宋濤表示,盡管廣州核心區(qū)可作投資的辦公樓及商場較為稀缺,大宗物業(yè)投資市場的活躍程度仍有提升空間,但廣州的投資機(jī)會(huì)正在日漸增多。近年來,得益于政府不斷出臺(tái)、完善城市更新政策,舊廠改造的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)。雖然這些舊廠大多并不在城市傳統(tǒng)核心區(qū),但是作為人口超過1,800萬、位列國家超大城市之一的廣州,在軌道交通和其他基建項(xiàng)目加速建設(shè)的推動(dòng)下,當(dāng)前舊廠片區(qū)的通達(dá)性和增值空間也將逐步提升。投資者可加大關(guān)注此類舊廠區(qū)的‘工改’機(jī)會(huì)及廣州新型園區(qū)的發(fā)展前景。
來源:世邦魏理仕
編輯:wangdc