2021年第三季度，上海房地產(chǎn)市場整體保持復蘇回暖趨勢。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“辦公樓租賃需求持續(xù)復蘇，尤其在核心中央商務區(qū)，強勁需求使得空置率持續(xù)下降。同時，得益于醫(yī)藥及其他行業(yè)的租賃需求，前灘等板塊表現(xiàn)同樣強勁�！�

　　上海零售物業(yè)市場空置率三季度呈下降態(tài)勢，包括奢侈品在內(nèi)的眾多品牌需求強勁，凈吸納量超新增供應量；物流地產(chǎn)市場方面，第三方物流、制造業(yè)和新興領域需求穩(wěn)健，帶動租金加速增長；住宅市場新項目因疫情顧慮而推遲入市，但市場需求仍保持穩(wěn)健，高端項目價格穩(wěn)中略升；投資市場方面，REITs給投資機構提供了明確的退出方案，三季度物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓領域的投資機會備受青睞。

　　甲級辦公樓

　　全市辦公樓市場凈吸納量錄得38.6萬平方米，其中中央商務區(qū)凈吸納量上升至17.4萬平方米。內(nèi)資金融服務業(yè)與專業(yè)服務業(yè)公司的需求在陸家嘴區(qū)域依然活躍，而浦西中央商務區(qū)的需求則由一系列行業(yè)（包括金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、零售和科技新媒體等行業(yè)）共同推動。非中央商務區(qū)凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內(nèi)資企業(yè)。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻表示：“科技新媒體和金融服務業(yè)企業(yè)積極尋求擴租機會。與此同時，來自生物醫(yī)藥企業(yè)的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯�！�

　　中央商務區(qū)三季度錄得一個新增供應。項目位于長寧中央商務區(qū)，總建筑面積為5.7萬平方米。盡管錄得新增供應，活躍的租賃市場使整個中央商務區(qū)的空置率環(huán)比下降1.7個百分點至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8個百分點至7.7%，而浦東的空置率下降了1.4個百分點至11.2%。非中央商務區(qū)內(nèi)，共六個項目完成竣工交付，合計總建筑面積約為42.0萬平方米。雖然非中央商務區(qū)的租賃市場同樣活躍，但大量的新增供應導致空置率環(huán)比上升1.3個百分點至27.8%。

　　中央商務區(qū)整體租金環(huán)比上漲0.9%，其中，浦西中央商務區(qū)在優(yōu)質辦公樓的帶動下租金上漲1.8%，浦東中央商務區(qū)的整體租金表現(xiàn)基本持平，而各項目層面及板塊層面的租金表現(xiàn)分化加劇。非中央商務區(qū)租金環(huán)比增長1.3%，諸如前灘等表現(xiàn)強勁的板塊引領增長。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)三季度凈吸納量錄得29.5萬平方米，創(chuàng)近年來單季度凈吸納量新高。科技新媒體企業(yè)仍為漕河涇板塊租賃需求的主要驅動力，例如，莉莉絲游戲在漕河涇科技綠洲4期擴租了17,000平方米的面積。受到生物醫(yī)藥企業(yè)和科技新媒體企業(yè)的帶動，張江板塊租賃需求保持活躍。海和醫(yī)藥在張江前社·生命科學園承租了6,000平方米的面積；同時，OPPO在張江集創(chuàng)公園擴租了7,000平方米的面積。三季度共計三個新項目竣工，總建筑面積錄得約14.9萬平方米。即使新項目入市，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率仍環(huán)比下降1.9個百分點至11.6%。三季度整體租金繼續(xù)小幅上漲，環(huán)比增長1.0%至4.5元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　得益于租賃需求的進一步恢復以及近期新開業(yè)項目的優(yōu)良表現(xiàn)，全市凈吸納量升至52.5萬平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“奢侈品牌加速擴張，并重點布局旗艦店、新概念店和快閃店。越來越多的高端護膚品、香水和美妝品牌在上海開設其品牌首店�！迸c此同時，汽車展廳、室內(nèi)運動體驗店、連鎖餐廳、咖啡及甜品店等需求活躍，共同推動三季度的租賃市場回暖。

　　三季度，位于非核心商圈的三個購物中心相繼入市，商業(yè)建筑面積共計42.1萬平方米。 位于虹口區(qū)的凱德北外灘來福士和瑞安集團的太陽宮項目均錄得高開業(yè)率。由太古地產(chǎn)和陸家嘴集團聯(lián)合開發(fā)的前灘太古里于三季度末開業(yè)，該項目云集了眾多高奢品牌。 核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個百分點至9.7%。隨著現(xiàn)有項目的租賃進度加速，以及新入市項目取得高開業(yè)率，非核心商圈空置率環(huán)比下降1.0個百分點至9.3%。

　　受益于奢侈品牌的積極擴張以及高端購物中心優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，核心商圈首層租金環(huán)比上漲2.6%至人民幣51.2元每平方米每天。非核心商圈租金環(huán)比小幅上漲0.9%，大部分項目仍面臨市場的供應壓力，而區(qū)域內(nèi)的標桿性項目持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。

　　物流地產(chǎn)

　　三季度，上海物流地產(chǎn)市場需求保持強勁，凈吸納量達21.0萬平方米，新竣工項目和現(xiàn)有項目均表現(xiàn)出活躍的需求。第三方物流仍是主要的需求來源，其中國內(nèi)外物流公司在本季度均有新增及續(xù)約的租賃需求。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示， “制造業(yè)也是物流市場的主要需求來源之一，尤其是新能源汽車公司及配套企業(yè)�！� 除此之外，如冷鏈運營商等新興需求同樣保持強勁。

　　三季度有兩個新項目竣工交付，錄得新增供應18.0萬平方米。臨港現(xiàn)代物流園和新宜金山銀河一號智慧產(chǎn)業(yè)園一期均取得較高的預租水平。盡管三季度有大量新增供應入市，強勁的需求使上海物流市場整體空置率從5.9%降至4.4%。各細分市場均取得租賃進展，其中，金山市場表現(xiàn)與上季度相仿，空置率下降顯著，該區(qū)域內(nèi)較多的可租面積造成其起始空置率較高，而本季度新增供應強勁的租賃需求使其空置率降幅相對高于其他細分市場。

　　三季度，物流地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅提升至1.1%，達到1.53元每平方米每天，同比增長2.8%。增長的提速受益于較低的空置率和強勁的租賃需求，同時顯示出大部分細分市場的業(yè)主對租金增長保持樂觀態(tài)度。

　　住宅

　　盡管房貸利率上升，購房政策持續(xù)緊縮，上海三季度一手商品住宅成交量保持穩(wěn)健。本季度開盤的第三批集中供應樓盤中，約56%的樓盤項目觸發(fā)積分制，獲得高認購率。受市場供應不足影響，整體一手商品住宅成交量環(huán)比小幅下降3.9%。高端住宅市場方面，在限價政策調控下，高端樓盤的入市價格保持平穩(wěn)，改善型購買需求保持強勁。三季度共有760套高端商品住宅成交，較上季度上升56.1%。與此同時，三季度入市的三個高端項目在觸發(fā)積分制后均于開盤首日取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)。

　　三季度受國內(nèi)局部城市小范圍疫情反復影響，上海推遲了第四批樓盤供應入市時間，以避免聚集認購現(xiàn)場，導致本季度市場供應稍顯不足。整體一手商品住宅市場共計158萬平方米供應入市，環(huán)比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市場共推出三個新項目，合計供應376套高端商品住宅，項目平均售價在11.5萬至13.6萬元區(qū)間內(nèi)。

　　由于新增供應有限而購置需求保持活躍，三季度高端一手住宅價格環(huán)比小幅增長0.8%。二手住宅市場中，因房貸利率上調配合“三價就低”原則，即貸款額度將根據(jù)網(wǎng)簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價中的最低值進行審批，三季度整體市場購買情緒表現(xiàn)降溫，二手高端住宅價格較上季度環(huán)比小幅上漲1.4%，漲幅放緩。

　　預計四季度將有更多供應入市。在購房政策將保持緊縮態(tài)勢下，部分新入市項目放寬入圍比門檻，意味著更多購房者將有資格參與認購搖號購買新房。因此，相較于二手房，更具價格優(yōu)勢的一手新房仍將是大部分購房者的首選。我們預計在上海越加精細化的限價政策調控下，高端一手價格今年將維持平穩(wěn)。同時，在房貸政策收緊，二手房價核驗，及部分購房者轉向購買一手新房等多方因素影響下，二手價格漲幅將逐步放緩。

　　投資市場

　　2021年第三季度全國投資市場總交易量達到人民幣417億元，盡管與上季度相比，成交量有所下降，2021年全年交易總額仍有望超越2020年。三季度開發(fā)商類型出售方占比超過60%，由于“三條紅線”政策使得融資越發(fā)困難，部分存在債務問題的賣方更加愿意出售資產(chǎn)。這一趨勢預計將持續(xù)至2021年最后一個季度，同時投資機構將利用此機會持續(xù)豐富其房地產(chǎn)投資組合。

　　三季度，辦公物業(yè)資產(chǎn)仍是首選的收購標的，占總交易量一半。辦公物業(yè)開始受到關注，主要得益于上半年強勁的辦公樓租賃市場復蘇，尤其是在上海等一線城市。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資與資本市場部負責人龐樹東表示，“今年中國商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷快速轉型。市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。REITs的出臺給投資機構者提供了明確的退出方案，我們預計投資者對物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長租公寓的機會將繼續(xù)保持高度關注。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc