據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)南京 8 個(gè)商務(wù)區(qū)、 64 棟甲級(jí)寫字樓的持續(xù)監(jiān)測(cè)分析，今年度南京第 1 次監(jiān)測(cè)結(jié)果如下：
1）出租率：平均出租率與一季度持平，為84.6%，鼓樓、江東等商務(wù)區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目吸引租客入駐，對(duì)提振區(qū)域出租率起到積極作用；
2）租金：平均租金仍保持低位，為 3.9 元/㎡/天，與上季度持平；
3）資產(chǎn)價(jià)值：疫情影響減弱，全市甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)估值二季度保持穩(wěn)定，為 2 萬元/㎡，大宗交易關(guān)注度有所提升。
出租率與一季度持平 核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)更佳
01）出租率與一季度持平，達(dá)84.6%
二季度南京甲級(jí)寫字樓出租率保持穩(wěn)定，與一季度持平，為 84.6% ；主要得益于：
�、僖咔榈玫娇刂�，租賃需求趨于穩(wěn)定。疫情對(duì)需求端的影響在一季度已經(jīng)得到充分釋放，退租改租行為已基本完成，二季度疫情已得到管控，市場(chǎng)上不會(huì)再有大規(guī)模的退租改租發(fā)生，因而遏制了出租率下降勢(shì)頭；
�、诓糠中袠I(yè)受疫情利好，逆勢(shì)擴(kuò)租。二季度以來，除影視等少數(shù)行業(yè)外，大量行業(yè)已基本復(fù)工復(fù)產(chǎn)，退租形勢(shì)大量減弱。而生物醫(yī)藥、在線教育等行業(yè)反而因疫情原因產(chǎn)生了較大的擴(kuò)租需求，吸納了一定規(guī)模的空置面積；
�、壅�、業(yè)主扶持，刺激市場(chǎng)租賃需求。一季度末至二季度初，政府先后出臺(tái)了一系列的企業(yè)扶持政策，大量寫字樓運(yùn)營(yíng)方也采取了降低租金、增加免租期等租戶支持策略，促使此前存于觀望和談判期的租戶成交，增加了吸納量，因此空置面積增幅明顯增加。
02）超六成商務(wù)區(qū)出租率小幅上漲，五成商務(wù)區(qū)漲幅不足2%
核心商務(wù)區(qū)出租率 86.1% ，次級(jí)商務(wù)區(qū)出租率 81.0% ，環(huán)比均保持不變； 66.7% 商務(wù)區(qū)出租率提升， 33.3% 商務(wù)區(qū)出租率下降。核心商務(wù)區(qū)與次級(jí)商務(wù)區(qū)相比，核心商務(wù)區(qū)復(fù)蘇趨勢(shì)較為明顯。核心商務(wù)區(qū)中 44.4% 項(xiàng)目出租率出現(xiàn)上漲，次級(jí)商務(wù)區(qū)中僅 29.4% 項(xiàng)目出租率出現(xiàn)上漲。
�、俟臉巧虅�(wù)區(qū)、南京新城科技園、江東商貿(mào)區(qū)出租率增幅領(lǐng)跑全市。其中，鼓樓商務(wù)區(qū)部分項(xiàng)目租金有所下降，以價(jià)換量的戰(zhàn)略使得出租率顯著提升，其中新東方入駐蘇寧環(huán)球，線上教育行業(yè)租賃需求較活躍。江東商貿(mào)區(qū)內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)租戶入駐提升區(qū)域出租率，金鷹世界等樓宇品質(zhì)較優(yōu)項(xiàng)目出租率對(duì)整個(gè)商務(wù)區(qū)有提振作用。而南京新城科技園憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引周邊區(qū)域租戶入駐，出租率出現(xiàn)小幅上漲。
�、谲浖燃澳险旧虅�(wù)區(qū)租戶結(jié)構(gòu)有所改變。受疫情影響，軟件谷、南站商務(wù)區(qū)內(nèi)部分租戶退租，轉(zhuǎn)向周邊租金價(jià)格相對(duì)較低南京新城科技園內(nèi)。
03）優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出租率微升，回暖趨勢(shì)顯現(xiàn)
隨著疫情影響的不斷消散，南京寫字樓的租賃需求逐漸復(fù)蘇，使得出租率下跌項(xiàng)目占比與上一季度相比出現(xiàn)明顯下降。且本季度出租率上升項(xiàng)目占比明顯高于下降項(xiàng)目，說明市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)已逐步顯現(xiàn)。
租金達(dá)3.9元/㎡/天 整體保持穩(wěn)定與一季度持平
01）甲級(jí)寫字樓租金3.9元/㎡/天，與一季度持平
南京甲級(jí)寫字樓租金維持在 3.9 元/平方米/天，環(huán)比無變化。疫情的沖擊導(dǎo)致一季度換租退租情況頻發(fā)，原本有意擴(kuò)租續(xù)租的客戶也改為觀望態(tài)度，市場(chǎng)上罕有大面積的租賃成交。
二季度末南京市場(chǎng)幾乎已經(jīng)走出疫情陰霾，全市租金維持穩(wěn)定。為應(yīng)對(duì)不利的市場(chǎng)環(huán)境，部分寫字樓運(yùn)營(yíng)商在二季度采用了“以價(jià)格換取市場(chǎng)”的策略。這一方法只能“治標(biāo)不能治本”，長(zhǎng)期看并不是寫字樓真正的生存之道。
02）商務(wù)區(qū)間分化猶存，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)堅(jiān)挺
二季度全市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格保持穩(wěn)定達(dá) 3.9 元/㎡/天，基本與上季度持平。江東商貿(mào)區(qū)、南站這兩個(gè)商務(wù)區(qū)租金降幅較大，其中江東商貿(mào)區(qū)業(yè)主方或采取以價(jià)換量的策略以確保項(xiàng)目出租率，在二季度初見成效；南站由于以往較高的租金導(dǎo)致大量客戶被吸納，不得不通過降低租金挽留客戶。
新街口租金增幅小幅上升 0.7% ，即便如此核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然有較強(qiáng)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，二季度德基廣場(chǎng)吸納了德高中國(guó)等知名企業(yè)入駐。
03）以價(jià)換量行為普遍，超四成項(xiàng)目租金下降
根據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，超 4 成項(xiàng)目租金變動(dòng)出現(xiàn)下降，其中 35.5% 的項(xiàng)目租金下降 5% 以內(nèi)， 4.8% 的項(xiàng)目租金下降超過 5% 。
降低租金、增加免租期等行為在疫情下較為普遍，百家湖、南站、軟件谷等相隔較近的商務(wù)區(qū)內(nèi)，無價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的租戶存在被相鄰商務(wù)區(qū)吸納現(xiàn)象。目前，在辦公市場(chǎng)上，專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥健康、電子商務(wù)、游戲視頻等行業(yè)依然活躍、租賃需求十分旺盛，在線教育行業(yè)對(duì)辦公空間的需求顯著增加。
資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定 大宗交易關(guān)注度提升
01）甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定，大宗交易關(guān)注度提升
南京甲級(jí)寫字樓平均資產(chǎn)價(jià)值二季度升至 2 萬元/㎡。
受疫情沖擊，一季度寫字樓資產(chǎn)價(jià)值降幅明顯；二季度隨著疫情的進(jìn)一步控制，絕大部分企業(yè)都已復(fù)產(chǎn)復(fù)工，資產(chǎn)價(jià)值停止下跌。整體來看，南京寫字樓資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定。同時(shí)，作為新一線城市的南京也越來越多受到投資者的關(guān)注，二季度，位于新街口核心的國(guó)金中心，也傳出其業(yè)主正與多家資本洽談對(duì)外整售的消息。這對(duì)接下來南京寫字樓資產(chǎn)價(jià)值的恢復(fù)或?qū)⑵鸬酵苿?dòng)作用。
02）商務(wù)區(qū)之間差異小，次級(jí)商務(wù)區(qū)存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)
二季度南京各級(jí)商務(wù)區(qū)價(jià)值表現(xiàn)差異不大，其中，核心商務(wù)區(qū)有 53% 的寫字樓項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值上升， 42% 的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值下降，次級(jí)商務(wù)區(qū)與核心商務(wù)區(qū)無明顯差異的主要原因是，次級(jí)商務(wù)區(qū)內(nèi)部分項(xiàng)目存在一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在本輪疫情下，變相提升項(xiàng)目出租率。
03）近8成項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)不超過5%
一季度南京GDP同比增長(zhǎng) 1.6% ，是17個(gè)萬億GDP城市中唯一實(shí)現(xiàn)一季度正增長(zhǎng)的城市，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，為寫字樓資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定提供基礎(chǔ)。二季度，近 80% 項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)幅度不超過 5% ，資產(chǎn)價(jià)值保持不變的項(xiàng)目占比 9.7% ，上升幅度不超過 5% 的項(xiàng)目占比 33.9% ，下降幅度不超過 5% 的項(xiàng)目占比32.3% 。
來源：克而瑞資管
