整體租金下行，TMT企業(yè)更具韌性：第一季度錄得位于珠江新城的天德廣場(chǎng)T2、廣州嘉昱中心和萬(wàn)博的奧園國(guó)際中心落成，為廣州市場(chǎng)增加12.9萬(wàn)平方米的辦公面積。經(jīng)濟(jì)下行，市場(chǎng)需求放緩，并受新供應(yīng)入市影響，全市空置率環(huán)比上調(diào)1.4個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。
需求方面，金融行業(yè)占全市成交的首位，建設(shè)銀行租用天德廣場(chǎng)T2超過(guò)2萬(wàn)平方米，平安人壽保險(xiǎn)從非優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓升級(jí)到三元里中心，租用超過(guò)4,000平方米；其次為T(mén)MT和房地產(chǎn)建筑，華為在廣東國(guó)際大廈擴(kuò)張接近1,500平方米；新興彩妝品牌完美日記也在本季錄得2萬(wàn)平方米琶洲園區(qū)的擴(kuò)張。
租金表現(xiàn)方面，全市租金環(huán)比下降1.0%，至每月每平方米166.1元。一方面，租戶的預(yù)算降低，原定的租賃決策減緩甚至取消，活動(dòng)多以續(xù)租或縮減面積為主。另一方面，市場(chǎng)面積去化減慢，大面積退租案例增多，業(yè)主對(duì)租金的預(yù)期降低，租金的優(yōu)惠幅度增大，并愿意提供更為靈活的租賃方案。
未來(lái)六個(gè)月，全市將有21萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，新供應(yīng)分布在珠江新城、琶洲和越秀商務(wù)區(qū)，全市空置率將繼續(xù)走高。國(guó)內(nèi)新冠疫情逐漸穩(wěn)定下，租賃活躍度將有改善。但全球疫情仍未受控，持續(xù)影響經(jīng)濟(jì)，租金或?qū)⒗^續(xù)下行。
“受?chē)?guó)際疫情以及全球經(jīng)濟(jì)下行的影響，一些外資企業(yè)或隨總部的策略而暫緩在中國(guó)的擴(kuò)張。危中有機(jī)，金融以及TMT相關(guān)企業(yè)，將繼續(xù)在年內(nèi)產(chǎn)生升級(jí)搬遷或擴(kuò)張的需求，成為租賃市場(chǎng)的成交主力�！�
餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)受困，奢侈品消費(fèi)回流本地市場(chǎng)：廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)一季度沒(méi)有新增供應(yīng)。季內(nèi)受疫情影響，居民減少出行，商場(chǎng)人流顯著減少。大部分商場(chǎng)從二月開(kāi)始縮減營(yíng)業(yè)時(shí)間，餐飲直至三月才逐步恢復(fù)有限的堂食，即減少餐廳的餐桌數(shù)量至正常水平的一半，以及限制同一張餐桌的就餐人數(shù)。及至三月中后旬，廣州全部行政區(qū)均被認(rèn)定為低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，堂食才正式恢復(fù)正常。但受到國(guó)際疫情迅速發(fā)展以及境外傳入病例仍舊在增加等因素的影響下，企業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，市民外出休閑娛樂(lè)的意愿，仍未恢復(fù)到疫情前水平，而電影院也仍未重新迎客。
季內(nèi)出現(xiàn)部分餐飲關(guān)店的現(xiàn)象，盡管有商場(chǎng)租戶調(diào)整樓層重新開(kāi)放，趁農(nóng)歷年前開(kāi)業(yè)而改善了空置，但個(gè)別大型租戶的退租及推升全市空置率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至季末的6.7%。全市凈吸納量錄得負(fù)值，是近四年來(lái)首次。除了餐飲以外，美妝品類(lèi)保持?jǐn)U張，CHANEL季內(nèi)在珠江新城新圍板店鋪，本地彩妝集合店colorist和WOW Colour季內(nèi)快速擴(kuò)張，共錄得十家店鋪的開(kāi)業(yè)或圍板。
展望未來(lái)六個(gè)月，廣州將有三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分布在越秀、番禺和白云三個(gè)區(qū)，為市場(chǎng)帶來(lái)約31萬(wàn)平方米的新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積。受疫情影響，品牌拓展趨于謹(jǐn)慎，再加上年內(nèi)的供應(yīng)壓力下，未來(lái)整體空置率將有所上升。
“疫情將嚴(yán)重影響新項(xiàng)目的招租，進(jìn)駐率難以達(dá)到預(yù)期，正在進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目，也不得不延長(zhǎng)調(diào)整期。預(yù)計(jì)2020年，租戶的議價(jià)空間會(huì)顯著提升，租金優(yōu)惠增加，有部分優(yōu)質(zhì)租戶或可爭(zhēng)取到裝修補(bǔ)貼等租金外的優(yōu)惠。隨著國(guó)外疫情的發(fā)展，國(guó)際零售商有可能采取關(guān)店和收縮的措施，反之，部分國(guó)內(nèi)品牌則憑借充足的資金和優(yōu)先復(fù)蘇的市場(chǎng)先機(jī)，獲得相對(duì)優(yōu)惠的商務(wù)條件。
從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來(lái)看，復(fù)工后，零售和餐飲業(yè)態(tài)重新開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)有所恢復(fù)，但娛樂(lè)和培訓(xùn)等體驗(yàn)類(lèi)租戶大部分仍然關(guān)閉或被要求暫停營(yíng)業(yè)，受疫情影響更大。另外，疫情下旅游和出入境受阻，奢侈品消費(fèi)將從國(guó)外或香港市場(chǎng)回流到廣東本地。另外，得益于早期布局電商和全渠道零售，美妝品類(lèi)受到的影響較少，近年來(lái)，新晉品牌積極布局實(shí)體店和國(guó)產(chǎn)品牌的崛起，使美妝成為需求的亮點(diǎn)。”
生鮮、冷鏈類(lèi)需求上升：第一季度共錄得174萬(wàn)平方米的工業(yè)土地出讓?zhuān)玫孛娣e同比下降20%。全市一級(jí)市場(chǎng)工業(yè)用地成交價(jià)環(huán)比上升1.3%，至每平方米1,079.5元。
物流設(shè)施方面，季內(nèi)錄得南沙龍穴島跨境電商中心二期8號(hào)倉(cāng)落成，項(xiàng)目預(yù)租情況良好，入市進(jìn)駐率超過(guò)八成。全市空置率環(huán)比輕微調(diào)升0.8個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。需求方面，受新冠疫情時(shí)期消費(fèi)方式的變化影響，生鮮、冷鏈配送類(lèi)需求上升，錄得有某農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈網(wǎng)站的問(wèn)詢(xún)。但另一方面，零售類(lèi)、供應(yīng)鏈相關(guān)的第三方物流需求有所減緩。租戶的活動(dòng)以續(xù)租為主，全市租金環(huán)比無(wú)變化，季末報(bào)每月每平方米38.9元。
“未來(lái)半年，位于南沙的唯品會(huì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)約2.4萬(wàn)平方米可供出租，全市空置水平繼續(xù)被推升。盡管?chē)?guó)內(nèi)疫情受控，廣州將逐漸全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但國(guó)際疫情將加重外貿(mào)及制造業(yè)的壓力，需求恢復(fù)的程度仍有待觀察，租金提升的空間有限�！�
新商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格松動(dòng) 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)依然稀缺：廣州第一季度錄得三宗成交，成交總金額約為13.6億元人民幣。其中兩個(gè)物業(yè)為零售用途，均位于越秀區(qū)的農(nóng)林下路。包括一個(gè)面積約為6,800平方米的單體零售物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)方是某國(guó)有銀行，成交單價(jià)超過(guò)每平方米50,000元。另外一宗成交是一個(gè)住宅裙樓，總面積約為19,000平方米，交易雙方是關(guān)聯(lián)關(guān)系。最后一個(gè)成交是某外資銀行在南沙定制了14,000平方米的物業(yè)，進(jìn)一步彰顯外資機(jī)構(gòu)持續(xù)看好大灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
寫(xiě)字樓方面，琶洲供應(yīng)高峰即將到來(lái)，部分在售物業(yè)業(yè)主出于回籠資金的需要，報(bào)價(jià)有所松動(dòng)，但珠江新城和越秀區(qū)域的寫(xiě)字樓物業(yè)，價(jià)格則保持平穩(wěn)。零售物業(yè)方面，廣州持續(xù)缺少在售項(xiàng)目，價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺，投資者持續(xù)對(duì)位于人口密度較高的住宅區(qū)，周邊的社區(qū)購(gòu)物中心保有興趣。
“2020年第一季度，廣州及周邊珠三角城市的工業(yè)物業(yè)出售案例顯著增長(zhǎng)，除了由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的原因以外，疫情對(duì)部分制造業(yè)和外貿(mào)的影響可能也增加了此類(lèi)資產(chǎn)的出售機(jī)會(huì)。但展望未來(lái)六個(gè)月，符合機(jī)構(gòu)投資者需求的寫(xiě)字樓及零售物業(yè)仍然稀缺，價(jià)格仍將保持堅(jiān)挺�！�
