2月12日——仲量聯(lián)行正式發(fā)布《2020商業(yè)地產(chǎn)市場新冠疫情后市展望——華西市場研判》報告。報告指出，新冠疫情對中國投資、消費及進出口三大領(lǐng)域產(chǎn)生的負面影響已然顯現(xiàn)。物價上漲，以低技能勞動者為主的勞動就業(yè)遭遇挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)方面，交通運輸業(yè)首當其沖遭受極大沖擊，其次零售消費市場所涉及的餐飲、娛樂、旅游等行業(yè)同樣在春節(jié)期間損失慘重，教育、培訓、醫(yī)美、個人護理等服務(wù)業(yè)亦受到波及。中國消費者禁足難出，隨之其消費中心發(fā)生轉(zhuǎn)移，生活基本品、生物醫(yī)藥等需求激增，同期也促使在線游戲、視頻網(wǎng)站等行業(yè)從中獲益。
新冠疫情后：辦公樓市場
從全國層面來看，2019年，中國辦公樓市場需求受經(jīng)濟影響，新增需求回落，導致市場承壓。本將在2020年繼續(xù)承壓的中國辦公樓需求端將面臨更加嚴峻的市場考驗，需求結(jié)構(gòu)的變化或進一步影響租賃市場。
一、下滑產(chǎn)業(yè)
2020年伊始，新冠疫情已對市場主體的經(jīng)濟活動產(chǎn)生可預見性的影響，尤其是零售貿(mào)易、消費服務(wù)、交通運輸、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費的產(chǎn)業(yè)受影響較大。鑒于中國的投資與消費市場基本面仍保持穩(wěn)健，一季度整體需求雖然將受一定程度的影響，但二季度積壓的需求有望加速在市場釋放，帶動新增需求回升至健康水平。
二、韌性產(chǎn)業(yè)
金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑三大傳統(tǒng)辦公樓需求的支柱產(chǎn)業(yè)受影響程度低于下滑產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面決定其辦公需求更具韌性。韌性產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展以及辦公樓市場需求發(fā)揮著決定作用。短期內(nèi)，金融業(yè)的對私業(yè)務(wù)會受疫情影響出現(xiàn)業(yè)務(wù)下滑的風險，而律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)企業(yè)則會受整體經(jīng)濟活動影響，但兩大產(chǎn)業(yè)的基本面決定其產(chǎn)業(yè)發(fā)展韌性十足，仍是辦公樓市場需求的核心支撐。
三、獲益產(chǎn)業(yè)
疫情結(jié)束后，預期線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等將從本次疫情獲益，其未來展望將高于年初預期。由于市民禁足在家，在線游戲、教育及視頻網(wǎng)站的用戶數(shù)及流量創(chuàng)新高，會員注冊數(shù)不斷增長，發(fā)展勢頭強勁。在大規(guī)模疫情發(fā)生后，市民對生理衛(wèi)生與心理健康的重視程度明顯提升，生物醫(yī)藥、體檢測試、健康管理等大健康產(chǎn)業(yè)及環(huán)保領(lǐng)域未來發(fā)展前景看好。
以企業(yè)生命周期視角分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風險能力較低，受疫情影響較大，龍頭企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場需求，二級租賃市場承壓前行。本次疫情扮演著產(chǎn)業(yè)洗牌過程加速器的作用，因此地方政府如何引導、扶持初創(chuàng)及小微企業(yè)成長，將影響辦公樓市場尤其是二級租賃市場需求的穩(wěn)健性。在華西區(qū)域，成都、重慶、西安甲級辦公樓需求均有超過五成比例來自300平方米以下的中小微企業(yè)以及大型企業(yè)的小面積辦公需求。因此，小面積租戶能否撐過疫情的短期考驗對2020全年辦公樓市場走勢將產(chǎn)生可預見的影響。
從產(chǎn)業(yè)屬性視角出發(fā)，以計件、計時工種為代表的勞動密集型制造業(yè)或面臨更高的生產(chǎn)與經(jīng)營壓力，影響以短期為主；而科技、金融等高附加產(chǎn)業(yè)受影響更小。鑒于制造業(yè)在成都、重慶、西安三個辦公樓市場需求的占比并不高，預計市場短期下滑對辦公樓需求的直接影響有限。
外部環(huán)境實時更新，世界衛(wèi)生組織對中國本次疫情是否定性為疫區(qū)的決定會極大影響中國進出口貿(mào)易，進而對中國國內(nèi)各行各業(yè)及辦公樓市場產(chǎn)生負面影響。所幸的是，1月31日世衛(wèi)組織將新冠病毒肺炎疫情列為國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件（PHEIC），不贊成甚至反對對中國采取旅行或貿(mào)易禁令。但短期內(nèi)，貿(mào)易類企業(yè)受影響較大，部分擴租、搬遷的需求或?qū)⒀悠卺尫拧?/P>
綜上所述，本次疫情對辦公樓需求會產(chǎn)生的負面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場，中長期市場基本面仍保持穩(wěn)健。2020年辦公樓需求結(jié)構(gòu)將繼續(xù)往頭部產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)聚集，辦公樓租賃市場須關(guān)注銀行、保險類金融機構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)科技、科技金融、大健康等戰(zhàn)略新興領(lǐng)域。而短期積壓的市場需求將在疫情結(jié)束、社會穩(wěn)定后加速釋放。部分在疫情中受益的產(chǎn)業(yè)在2020年的整體表現(xiàn)有望高于預期。
回歸辦公樓市場開發(fā)，近期項目或因消防及竣工驗收影響，或因降低租賃壓力、減少疫情期間增加物業(yè)運營管理成本支出的考量，短期市場會出現(xiàn)一兩個季度延期交付的可能性。整體而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長，短期因工程進度導致的延誤對遠期項目的開發(fā)節(jié)奏影響有限，融資成本較高的開發(fā)企業(yè)將承受更大的現(xiàn)金回籠壓力。而成都、重慶、西安等西部重要城市的投資、消費、人才引入、經(jīng)濟基本面依然向好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對華西市場的投資仍充滿信心，2022-2023年三大城市的甲級辦公樓將再次迎來供應(yīng)高峰。
后市展望
疫情結(jié)束的后市預判對行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性啟示不言而喻，以下幾點值得行業(yè)關(guān)注。
第一，企業(yè)房地產(chǎn)策略趨緊。企業(yè)受疫情和經(jīng)濟基本面影響，投入房地產(chǎn)策略的預算或收緊，業(yè)主方應(yīng)通過應(yīng)急事件的專業(yè)處置提升租戶粘性。第二，多元辦公策略再獲關(guān)注。靈活辦公策略在疫情期間有效解決上班通勤困難，再次引發(fā)市場對“去中心化”辦公策略的思考。第三，房地產(chǎn)科技融入健康管理。房地產(chǎn)科技應(yīng)在社會應(yīng)急事件中發(fā)揮更加重要的作用。在全民健康觀念覺醒的時代，體溫智能檢測、新風系統(tǒng)以及室內(nèi)空氣品質(zhì)的實時監(jiān)控對于未來商業(yè)物業(yè)、辦公樓宇的價值不可小覷。第四，物業(yè)管理標準迎來升級新風口。疫情防治經(jīng)驗對物業(yè)管理及樓宇健康管理產(chǎn)生的啟示，應(yīng)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的財富，或引發(fā)行業(yè)變革。對公共應(yīng)急事件的應(yīng)對能力將成為考核物業(yè)管理水平高低的重要指標。第五，以人為本理念凸顯。疫情這場戰(zhàn)役的關(guān)鍵點在于人本身，而后市對于勞動者生理、心理健康以及員工福利的關(guān)注應(yīng)更多體現(xiàn)“以人為本”的核心價值觀，更多企業(yè)愿意增加對員工的健康意識培訓及健康管理的投入。
新冠疫情后：零售物業(yè)市場
新冠疫情對中國消費市場產(chǎn)生的影響顯而易見，絕大多數(shù)業(yè)態(tài)均受到不同程度的沖擊，社零消費一季度下滑已成定局。面對疫情帶給消費市場的變化，以下將從“消費渠道、零售商業(yè)格局、商業(yè)地產(chǎn)科技迭代”三個不同視角逐一進行分析。
一、消費渠道
消費渠道的變化改變短期消費市場結(jié)構(gòu)。體驗與餐飲業(yè)態(tài)受疫情影響較大，餐飲多數(shù)實體門店將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向線上外賣訂單。但配送環(huán)節(jié)面臨勞動力短期不足問題，并不足以彌補實體餐飲業(yè)的損失；而擠出的餐飲消費轉(zhuǎn)移至超市端生鮮蔬菜等基本品消費支出。時尚與生活類零售業(yè)態(tài)屬于非迫切消費類型，存在延期釋放的空間。疫情對實體商業(yè)的當期影響首先體現(xiàn)在“線上消費對線下消費的短期擠出”。
二、零售商業(yè)格局
當出行距離已成為消費者消費考慮的首選因素時，社區(qū)商業(yè)的便利性優(yōu)勢即脫穎而出，社區(qū)周邊的便利店、小型超市成為消費者日常生活的首選。疫情對消費市場的當期影響體現(xiàn)在“社區(qū)消費對一站式購物的短期擠出”。
三、商業(yè)地產(chǎn)科技迭代
房地產(chǎn)科技在零售商業(yè)的應(yīng)用須提速。疫情造成消費場景與消費者的空間分離，消費者試圖通過VR、AR等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品實現(xiàn)過渡性消費，線下服務(wù)業(yè)也盡可能創(chuàng)造條件轉(zhuǎn)入線上，例如線上醫(yī)療問診、課程培訓。疫情對消費市場的當期影響體現(xiàn)在“科技化消費場景對傳統(tǒng)消費場景的短期擠出”。
“唇齒相依，共度難關(guān)”，危機中頻現(xiàn)中國零售運營商的責任與擔當。對于大型商家而言，租賃面積大進而房地產(chǎn)成本高，且公司規(guī)模導致運營成本高企，對疫情導致的市場變化難以快速調(diào)整。對于個體、小規(guī)模經(jīng)營者而言，較低的抗風險能力或已無法扛過短期入不敷出的債務(wù)風險。而商場與商戶唇齒相依，國內(nèi)數(shù)百家零售物業(yè)運營商實行免租或減租的政策，與商家共度難關(guān)。租金減免政策能在短期內(nèi)一定程度緩解商家的經(jīng)營困難，然而這部分經(jīng)營性壓力并未消除，只是轉(zhuǎn)嫁至運營商一方，風險共擔。
疫情給消費市場造成的當期沖擊已顯而易見，但當疫情結(jié)束后，消費市場能否迅速恢復常態(tài)是市場關(guān)注的焦點，疫情結(jié)束后的短期市場反應(yīng)也將極大影響消費市場和零售物業(yè)市場基本面。針對短期市場，仲量聯(lián)行作出如下預判：
A類獲益型業(yè)態(tài)：在疫情期間短期獲益，結(jié)束后將恢復至常態(tài)水平，整體走勢平穩(wěn)，全年數(shù)據(jù)有望超出年初預期。代表業(yè)態(tài)：日用品、藥品、線上消費等。
B類補償增長型業(yè)態(tài)：在疫情期間的需求被積壓，結(jié)束后消費力將集中釋放，短期消費市場或出現(xiàn)補償式增長，但全年數(shù)據(jù)仍受疫情負面影響。代表業(yè)態(tài)：時尚零售、旅游、線下教育、大健康產(chǎn)業(yè)等。
C類承壓型業(yè)態(tài)：因當期消費極大可能無法延期釋放，在疫情期間積壓的需求無法引致后期補償型增長，疫情結(jié)束后恢復至常態(tài)水平，全年數(shù)據(jù)受疫情影響最大。代表業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、短途通勤等。
從消費者收入層面來看，消費者對未來收入預期的下調(diào)對中等收入群體消費的影響更大。短期經(jīng)濟波動對高凈值人群的影響較少，收入的穩(wěn)定性決定其消費在疫情結(jié)束后會恢復常態(tài)，消費需求預期穩(wěn)健。低收入群體相反，其收入受經(jīng)濟影響大，但該群體的基礎(chǔ)性消費占比較高，而基本品消費的收入彈性較低，每月固定生活開支相對穩(wěn)定。但低收入群體就業(yè)與收入的不穩(wěn)定性的確是社會現(xiàn)階段面臨的重要挑戰(zhàn)。中等收入群體的消費受疫情影響更大，他們追求精致、健康的生活方式，其基礎(chǔ)性消費占比較低，而收入的不確定性對其當期消費的影響較大。因此，疫情帶來的經(jīng)濟不確定性所引致的收入水平及穩(wěn)定性的預期下降會在一定程度擠出此類消費群體的當期消費。在中國主要的一二線城市，中等收入群體是優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的核心消費客群，在疫情結(jié)束后應(yīng)重點關(guān)注。
后市展望
第一，中國內(nèi)需仍具長期韌性，中產(chǎn)階級、千禧一代、Z世代等消費群體的崛起必將重塑消費格局，激發(fā)消費新觸點，主力消費客群規(guī)模未來進一步擴張將利好中國內(nèi)需增長。第二，疫情再度引發(fā)市場對零售商業(yè)三級體系的審視，社區(qū)商業(yè)有望迎來快速增長。第三，本次疫情導致線下實體消費遭遇沉重打擊，而線上消費便成為救命稻草。第四，零售商業(yè)資產(chǎn)管理的公共衛(wèi)生危機應(yīng)對能力在本次疫情中經(jīng)受考驗，零售商業(yè)資產(chǎn)管理未來將把公共衛(wèi)生管理及危機應(yīng)對納入體系。第五，健康生活的新消費觀將引領(lǐng)中國消費新趨勢。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人朱建輝表示，“本次疫情對中國經(jīng)濟、消費市場乃至房地產(chǎn)等各行各業(yè)的影響是暫時的，我們相信在中國經(jīng)濟提質(zhì)增效的道路上，產(chǎn)業(yè)升級、提振消費的大勢仍將持續(xù)。對于開發(fā)商、企業(yè)、商家、消費者乃至市場監(jiān)管機構(gòu)來說，疫情帶來的關(guān)于公共衛(wèi)生及防控與個人健康管理方面的思考和啟示更值得關(guān)注，這也將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)向更加優(yōu)質(zhì)、智慧、綠色、健康的方向發(fā)展�！�
