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58同城、安居客發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-15 15:35:45
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[提要]隨著大灣區(qū)開放政策的落實,未來將有越來越多的國內(nèi)外知名企業(yè)在大灣區(qū)落戶或者擴張,這勢必增加對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。部分產(chǎn)業(yè)特色突出或地理位置優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將受惠于灣區(qū)內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。大灣區(qū)內(nèi)資本開放和產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域也吸引了眾多初創(chuàng)公司聚集,提升了小型辦公空間、孵化器、共享辦公的需求。

  自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式面世以來,粵港澳大灣區(qū)無論在經(jīng)濟發(fā)展還是科技創(chuàng)新領(lǐng)域都成為最具創(chuàng)新活力的地區(qū)之一,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也迎來了新變化。12月15日,58同城、安居客發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》,報告顯示,大灣區(qū)廣東9個城市中,深圳、廣州搜索量占比最高,辦公需求逐漸往大城市周邊擴散,大灣區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)中心仍具長期投資價值。

  大灣區(qū)占全國GDP比重約11.75%,常住人口增速近3年來持續(xù)高于2%

  58同城、安居客《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》顯示,粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平遠高于全國平均水平,2019年GDP達到116385萬億人民幣,占全國GDP的比重約為11.75%;按常住人口計算的人均GDP,2019年為16.15萬元,約為當年全國人均GDP的2.3倍;浉郯拇鬄硡^(qū)11個城市中,2019年人均GDP最高的是澳門,折合成人民幣為56.3萬元,其人均GDP不僅領(lǐng)跑粵港澳大灣區(qū),在全球也排到第二名。

  從增速上看,東莞增速領(lǐng)跑大灣區(qū)為7.4%。深圳、廣州、佛山、肇慶同比增長率超過6%,香港、澳門GDP出現(xiàn)不同幅度下降,“廣深莞佛”的經(jīng)濟動力較大,粵港澳大灣區(qū)未來依然是中國經(jīng)濟的重要發(fā)動機。

  在常住人口方面,粵港澳大灣區(qū)常住人口增速近3年來維持在2%以上,2019年常住總?cè)丝?267萬人,比上一年度增加150萬,增速為2.12%。其中珠海增速最快,為7.01%,其次是佛山、深圳、和廣州。從數(shù)量上看,廣州和深圳2019年人口流入均超過40萬,其次是佛山和珠海。

  58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年粵港澳大灣區(qū)整體第三產(chǎn)業(yè)占比68%,高于全國平均的62%。細分來看,香港、澳門的第三產(chǎn)業(yè)占比均超過90%,但大灣區(qū)廣東九市的第三產(chǎn)業(yè)占比僅為58%,仍有較大的發(fā)展空間。第三產(chǎn)業(yè)的增長將會帶動辦公和商業(yè)場所需求的提升,利好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

  辦公需求逐漸往大城市周邊擴散,深圳、廣州搜索量排在前位

  根據(jù)58同城、安居客《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》顯示,2019年大灣區(qū)內(nèi)地9個城市中,廣州、深圳兩市合計完成辦公樓投資額926億元,占廣東省的比重約為70%,這一比例自2005年以來有所下降,近年來維持在7成左右?梢姡k公樓需求主要集中于灣區(qū)中的大城市,但近年來集中度稍有降低。依賴于交通的發(fā)展、城市群的建設(shè)等,辦公需求逐漸往大城市周邊擴散。

  總體來看,廣東省辦公樓投資額占全省房地產(chǎn)投資額的比重整體呈上升趨勢。在仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2019年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報告》中,粵港澳大灣區(qū)中的“香港中環(huán)”蟬聯(lián)全球最貴寫字樓市場,深圳和廣州也有辦公樓上榜,分別排名22和52,全球競爭力仍有較大上升空間。

  從全國50城辦公樓投資收益指數(shù)來看,參與調(diào)研的大灣區(qū)6個城市收益情況良好,其中惠州辦公樓2019年3月的投資收益指數(shù)為357,排名50城中第2名。珠海、東莞、深圳、廣州、佛山辦公樓投資收益分別排名4、8、14、17、27,整體排名靠前,有望吸引更多投資人進入粵港澳大灣區(qū)辦公樓投資市場。

  58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年受疫情沖擊,全球各地辦公市場受到不同程度的負面影響,大灣區(qū)廣東9市寫字樓租賃搜索熱度二季度開始修復,前三個季度整體已恢復至去年同期8成水平。

  從結(jié)構(gòu)上看,核心城市深圳、廣州搜索量占比分別是34%和31%,其次是東莞和佛山,分別占比10%和9%;可見辦公需求往經(jīng)濟較好的灣區(qū)核心城市集中的同時,核心城市對周邊地區(qū)的輻射帶動作用明顯。

  廣東37年蟬聯(lián)全國社零總額冠軍,非核心城市商業(yè)營業(yè)用房需求提升

  58同城、安居客《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》指出,2019年大灣區(qū)廣東9市社會零售消費品總額超過3.3萬億,占整個廣東省社零總額的比例為77.4%,占全國社零總額的比重約為8.1%。作為發(fā)展最前沿的大灣區(qū)9市,2000年至2019年社零總額增長11.25倍,居民消費力增長驚人,也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和需求提供了充足的動力。

  2019年大灣區(qū)廣東9市中,廣州、深圳兩市合計完成商業(yè)營業(yè)用房投資額667億元,占廣東省的比重約為45%,2005年以來這一比例呈波動下降趨勢。這表明隨著經(jīng)濟的發(fā)展,非核心城市的商業(yè)營業(yè)用房需求在提升。

  58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)查顯示,粵港澳灣區(qū)勞動力分布大體上呈現(xiàn)出東強西弱的狀態(tài);浉郯拇鬄硡^(qū)勞動力主要集中在制造、批發(fā)零售、建筑、交通倉儲和郵政、教育。與世界其他主要灣區(qū)相比,粵港澳大灣區(qū)25-34歲的人才占比約為60%,人才年輕化特征明顯。這將為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展帶來持續(xù)動力。

  未來,隨著灣區(qū)內(nèi)各城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,第二產(chǎn)業(yè)占比會繼續(xù)下降,第三產(chǎn)業(yè)占比提升,相應(yīng)人才結(jié)構(gòu)也會有所調(diào)整,灣區(qū)對高學歷、從事高附加值行業(yè)的人才吸引力度增加,利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

  產(chǎn)業(yè)園區(qū)將受惠于科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展,數(shù)據(jù)中心仍具長期投資價值

  隨著大灣區(qū)開放政策的落實,未來將有越來越多的國內(nèi)外知名企業(yè)在大灣區(qū)落戶或者擴張,這勢必增加對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。部分產(chǎn)業(yè)特色突出或地理位置優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將受惠于灣區(qū)內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。大灣區(qū)內(nèi)資本開放和產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域也吸引了眾多初創(chuàng)公司聚集,提升了小型辦公空間、孵化器、共享辦公的需求。

  58同城、安居客《粵港澳大灣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報告》指出,電商的發(fā)展雖然沖擊實體購物中心,但卻利好倉儲物流類商業(yè)地產(chǎn)。隨著港珠澳大橋開通,深中通道和深珠通道的建成,三大跨海大橋周邊及鐵路建設(shè)的重要樞紐區(qū)域,都適合投資倉儲物流園區(qū)。此外,新科技的發(fā)展離不開數(shù)據(jù)中心,大灣區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)中心仍具長期投資價值。

  來源:58同城、安居客

編輯:wangdc

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