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2020年第三季度西安房地產市場回顧及展望
http://sendpasscode.com房訊網2020-10-21 11:10:14
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[提要]2020年第三季度,西安錄得高新二期的永威時代中心入市,新增項目體量8萬平方米。租賃市場逐步活躍,甲級寫字樓市場已在二季度率先回暖并在三季度保持穩(wěn)定需求,乙級寫字樓市場需求也在本季度出現(xiàn)回升。

  優(yōu)質寫字樓

  2020年第三季度,西安錄得高新二期的永威時代中心入市,新增項目體量8萬平方米。租賃市場逐步活躍,甲級寫字樓市場已在二季度率先回暖并在三季度保持穩(wěn)定需求,乙級寫字樓市場需求也在本季度出現(xiàn)回升。受此影響,三季度全市寫字樓凈吸納量錄得6.3萬平方米,空置率環(huán)比小幅下降0.2個百分點,至34.7%。季末全市優(yōu)質寫字樓租金報價同樣本環(huán)比上升0.6%,錄得每月每平方米87.6元。

  需求方面,TMT(42.1%)、傳統(tǒng)金融(14.8%)和生物醫(yī)藥(14.8%)是三季度西安寫字樓市場的主要驅動力,且3,000平方米以上的大面積租賃需求增加。其中,在線教育持續(xù)擴張,猿輔導、作業(yè)幫、掌門教育等在線教育機構分別在曲江、高新、城北有大面積成交,租賃面積均在3,000平方米以上。傳統(tǒng)金融行業(yè)租賃需求集中在高新,工行研發(fā)中心、廣發(fā)銀行分別入駐人壽和國壽金融中心,租賃面積均在5,000平方米以上?傮w來看,高新依然是西安寫字樓三季度租賃的熱門區(qū)域,曲江、城北也是較為活躍的成交板塊。

  未來六個月,預計將有10萬平方米的新增供應入市。經濟走勢逐漸明朗,除持續(xù)擴張的在線教育行業(yè)外,金融及商務服務業(yè)需求也出現(xiàn)回暖趨勢,共同帶動市場需求持續(xù)回升。

  CBRE西安顧問及交易服務 | 辦公樓部主管孫奇表示,“從本季度的凈吸納量可以看到,租賃活躍度明顯回升,商務活動和經濟平穩(wěn)復蘇。從新租交易同樣可以看出,今年是租戶主動進行租約重整以及降低租賃成本的一輪時機。分行業(yè)看,科技行業(yè)寫字樓租賃較為活躍,特別是線上教育企業(yè)呈現(xiàn)積極擴租態(tài)勢;此外,數(shù)據中心和研發(fā)類后臺升級搬遷和擴租需求亦較為顯著,這也和西安豐富的教育資源及人力資源呼應。西安在上半年重返GDP 20強榜單,接下來在新時代西部大開發(fā)、全運會等發(fā)展機遇的疊加下,寫字樓租賃活躍度有望進一步提升。”

  優(yōu)質零售物業(yè)市場

  2020年三季度,西安零售物業(yè)市場迎來3個項目入市,分別是曲江板塊的西安量子晨,城東板塊的U Plaza城開優(yōu)享+,以及西咸板塊的灃西吾悅廣場,新增體量15.5萬平方米,季度末全市零售物業(yè)總體量為596萬平方米。包括賽格國際購物中心、曲江大悅城、MOMOPARK、曲江創(chuàng)意谷等多個優(yōu)質項目加快品牌更新速度,開出多家新店,助力三季度凈吸納量轉正,季末錄得全市優(yōu)質零售物業(yè)凈吸納量16萬平方米,零售物業(yè)空置率環(huán)比下降0.3個百分點至6.7%。各商圈租金保持平穩(wěn),季末購物中心首層平均租金錄得每月每平方米270.5元,同樣本比環(huán)比持平。

  需求方面,體驗類業(yè)態(tài)加快更新,新開門店占比13.5%,環(huán)比提升4.4個百分點,特別是兒童服務品牌和休閑娛樂品牌,更新速度均有大幅提升。同時美妝護膚品牌加快拓展,高端品牌赫蓮娜、POLA連續(xù)在開元、賽格開出新柜,而美妝集合店THE COLOURIST調色師和WOW COLOUR同樣勢頭強勁,繼二季度分別在西安開出首店后,本季度兩個品牌再開5家新店。

  未來六個月預期將有35萬平方米的新增供應。整體零售租賃活動復蘇,影院及體驗類項目復工,商場人流已逐步恢復至往年同期水平,預計空置率將進一步下降,同時租金將在短期內保持穩(wěn)定。

  CBRE西安顧問及交易服務|商業(yè)部主管何易峰表示,“亞文化和小社群將是未來創(chuàng)新商業(yè)的立足點。移動互聯(lián)網讓更細分的興趣、更及時的分享、更高效的鏈接的微化內容迅速產生,讓消費以內容、興趣、社交為中心,分解出更多的亞文化。關注亞文化的小需求和生活中的微需求,通過沉浸式商業(yè)產品和服務,將塑造消費的大市場。未來商業(yè)市場,將深度融合休閑娛樂場景,如追星看展、游戲聚會、種草拔草、IP聯(lián)名、新奇體驗等,提供細分客群‘聊到一起,玩到一起’的場景!

  投資市場

  三季度西安未錄得新成交的大宗交易信息。寫字樓類項目是西安投資交易的重點,客戶關注度最高且可選擇空間大,目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目,并且這一比例仍在持續(xù)上升。而上半年較為沉寂的商業(yè)類項目,近期活躍度也出現(xiàn)提升,部分優(yōu)質項目或將在調整中迎來新的投資機會。自用型需求仍是當前投資市場的主力需求,但伴隨經濟走勢逐漸明朗,機會型和資本增值型需求的客戶熱度正在逐漸升溫中。

  CBRE西安投資及資本市場主管郝亞文表示,“隨著國內疫情的有效控制,投資者信心正逐步恢復。西安持續(xù)發(fā)揮人才優(yōu)勢,吸引越來越多北上廣深的機構企業(yè)關注并設立西北總部。同時市場上積極活躍的酒店物業(yè)收購意愿也彰顯了對西安未來旅游市場的良好預期。在特殊的大環(huán)境下,第三季度成為經濟復蘇的起點,相信第四季度會有更好的反彈和更多的投資機會!

  來源:CBRE世邦魏理仕

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