南京經(jīng)濟基本面保持強勁，上半年整體經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)亮眼，GDP躋身全國10強，增速為江蘇省第一。南京政府不斷聚焦“四新”行動，加快推進新型消費、加速恢復消費力。隨著2020年南京金秋經(jīng)貿(mào)洽談會的召開，政府不斷優(yōu)化營商環(huán)境，深化國際創(chuàng)新名城建設(shè)，這將為未來南京商辦物業(yè)市場創(chuàng)新發(fā)展提供更多的思路。

　　第三季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租賃活躍度穩(wěn)定恢復，促使市場租金總體維持穩(wěn)定。同時，多個項目的入市導致空置率有所升高。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，隨著疫情影響不斷削弱、客流加速恢復、各區(qū)政府促進消費回補以及新店恢復開業(yè)，市場整體空置率維持穩(wěn)定。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　專業(yè)服務和金融業(yè)仍是租賃市場主要需求驅(qū)動。三季度租賃活躍度顯著恢復，整體錄得2.7萬方凈吸納量，較上季度呈明顯回升趨勢。專業(yè)服務業(yè)持續(xù)保持擴張趨勢，多家律所、會計師事務所新設(shè)立或搬遷至河西板塊，如德勤從新街口搬遷至河西商務區(qū)，新增近1000平方米的租賃面積。其次，內(nèi)資銀行和證券行業(yè)市場需求保持穩(wěn)定，兩家內(nèi)資證券公司簽約新街口德基廣場�？萍夹旅襟w行業(yè)仍在積極布局南京市場，繼猿輔導和掌心互動的落地，三季度美團在位于新街口板塊的甲級辦公樓項目租賃了兩個整層。

　　三個新增甲級項目入市，小幅推升整體空置率。三季度共有三個項目完工入市，共為市場帶來13萬平方米的新增供應，均位于河西板塊。奧美大廈的1棟為部分總部自用，并獲得了優(yōu)于市場平均的預租率。另一個項目為華新城4號樓，除中國人壽自用面積外，約25,000平方米的面積對外租賃。新入市的項目將市場整體空置率環(huán)比推高了1.4個百分點至20.4%。

　　甲級辦公樓租金維穩(wěn)，乙級波動幅度加劇。三季度整體租金環(huán)比下跌1.3%，同比下降2.0%，至3.5 元每平方米每天。由于第二季度部分業(yè)主已充分實施降價策略，加上疫情影響的減弱，三季度成交量大幅回升，甲級辦公樓租金得以基本維穩(wěn)。甲級辦公樓性價比優(yōu)勢凸顯，迫使乙級辦公樓業(yè)主不得不繼續(xù)降低租金維持客戶，三季度租金跌幅擴大1個百分點，環(huán)比下降2.3%。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：受到未來大量新增供應及市場壓力的影響，加之今年大部分企業(yè)選址還是以成本控制為主，短期內(nèi)市場整體租金仍處下行通道。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“部分業(yè)主受去化壓力影響，或在年底開出額外優(yōu)惠條件，或?qū)⒓涌熳鈶舻臎Q策速度。預計教育和科技新媒體行業(yè)仍將維持穩(wěn)定的新設(shè)或擴租需求，業(yè)務受影響較小的企業(yè)也將抓住租金下調(diào)的機會升級辦公空間。”未來新鴻基塔2項目的入市將進一步提升河西板塊的整體辦公樓硬件品質(zhì)及運營水平，進一步加大對新街口和鼓樓板塊成熟項目的租金壓力。但經(jīng)過近一年的租金調(diào)整，業(yè)主預期逐步穩(wěn)定，后續(xù)租金降幅有限。四季度南京南站板塊將迎來高品質(zhì)新項目入市，華夏幸福和金地等知名開發(fā)商近期拿地，將帶動周邊租戶對該板塊的關(guān)注度。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　三季度一個項目開業(yè)，整體空置率保持穩(wěn)定。2020年9月19日，龍湖落子南京的第3座商場——龍湖南京江北天街盛大啟幕。該項目開業(yè)為江北新區(qū)零售市場帶來強勁的新鮮血液，2天總客流突破45萬人次，開業(yè)率達到99%。新項目的高開業(yè)率和現(xiàn)有項目空置面積穩(wěn)步去化，使得零售物業(yè)整體空置率維持在6.7%。許多開發(fā)商營造消費新場景，向空間要效益，以水游城為代表開啟全面改造。截至2020年三季度末，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體量為526萬平方米。

　　餐飲支撐需求活力，零售女裝和運動品牌持續(xù)拓張。三季度，超過六成的新開業(yè)為餐飲行業(yè)，其中以海底撈，姚姚酸菜魚和桃花源記等為代表的連鎖餐飲品牌加快開店速度，在超過兩家購物中心均先后開店；其次是零售女裝和運動品牌，持續(xù)保持擴張趨勢。首店效應持續(xù)發(fā)熱，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，Popeyes和 Tim Hortons也先后確認選址新街口商圈。

　　零售物業(yè)首層租金小幅環(huán)比下跌0.3%。得益于中高端優(yōu)質(zhì)項目客流的持續(xù)恢復，核心商圈平均租金保持穩(wěn)定。但隨著四季度多個新增供應入市，存量項目壓力隨之倍增，預計租金及免租期的調(diào)整幅度將會加大。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望：2020年四季度仍有5個項目，合計50萬平方米體量集中入市。盡管多數(shù)項目開發(fā)運營商富有經(jīng)驗及商業(yè)資源，新增供應仍會為市場帶來壓力，預計未來兩年空置率將上升。核心區(qū)的激烈競爭及新增供應有限，商業(yè)開發(fā)將進一步向近郊區(qū)域下沉。零售商面對充足的市場供應，將擁有更強的談判能力；而業(yè)主方為營造差異化亮點，對于優(yōu)質(zhì)品牌將作出相應讓步。預計2020年全年租金同比變化將出現(xiàn)近十年來首次下跌。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc