隨著疫情得到有效控制,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面逐步改善。國(guó)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)基本恢復(fù)常態(tài),企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心有所加強(qiáng),這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求顯著回升。
辦公樓租賃需求有所增加,企業(yè)仍重點(diǎn)考慮續(xù)約或以節(jié)約成本為考量的搬遷。零售物業(yè)方面,汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐了租賃需求的恢復(fù)。物流地產(chǎn)方面,傳統(tǒng)和新興租賃需求均保持旺盛。住宅市場(chǎng)方面,隨著大量新增供應(yīng)持續(xù)入市和今年限價(jià)政策的小幅松動(dòng),改善型需求積極入市,整體市場(chǎng)成交持續(xù)回暖。投資市場(chǎng)持續(xù)放緩,但投資者對(duì)另類資產(chǎn)投資的興趣日益濃厚。
甲級(jí)辦公樓
非中央商務(wù)區(qū)帶動(dòng)租賃需求回暖。三季度,上海非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬(wàn)平方米,顯著高于二季度的8.6萬(wàn)平方米和一季度的負(fù)3.3萬(wàn)平方米。中央商務(wù)區(qū)在過(guò)去兩個(gè)季度凈吸納量均錄得負(fù)值后,三季度凈吸納量首次回正,達(dá)到了6,200平方米。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示:“隨著新冠疫情得到有效控制,企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心逐漸增強(qiáng)。在租賃復(fù)蘇的同時(shí),由于疫情對(duì)營(yíng)商的影響以及市場(chǎng)上仍有大量節(jié)約成本的可選物業(yè),許多企業(yè)仍采取保守的租賃策略,但內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍,來(lái)自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長(zhǎng)。”
三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工,總供應(yīng)量為43.1萬(wàn)平方米。位于中央商務(wù)區(qū)的上海長(zhǎng)寧國(guó)際發(fā)展廣場(chǎng)在三季度竣工,總建筑面積達(dá)12.2萬(wàn)平方米。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工,總建筑面積共30.9萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至12.1%。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi),盡管有較多新增供應(yīng),穩(wěn)健的成本節(jié)約需求使空置率僅小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至31%。
為留住考慮搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的租戶,中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上變得更加靈活,中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.1%。非中央商務(wù)區(qū)的租金則環(huán)比下跌2.6%,但租金降幅比上季度收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)主提供了如定制化裝修等激勵(lì)措施以鼓勵(lì)搬遷并節(jié)省租戶的資本支出。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
科技新媒體和醫(yī)療行業(yè)持續(xù)推動(dòng)園區(qū)租賃需求。三季度無(wú)新項(xiàng)目入市,前幾個(gè)季度竣工的項(xiàng)目迅速去化,三季度核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)的凈吸納量達(dá)到了20.4萬(wàn)平方米?萍夹旅襟w行業(yè)及其上下游企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張。新冠疫情后生物醫(yī)藥行業(yè)獲得了更多關(guān)注,生物醫(yī)藥公司的租賃需求逐步上升。例如,再鼎制藥在張江總部園租賃了較大面積。產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金保持穩(wěn)定,環(huán)比僅下降0.5%至4.4元每平方米每天。
零售物業(yè)
消費(fèi)的持續(xù)恢復(fù)提振了零售商拓店的信心,三季度上海零售物業(yè)凈吸納量回正,至21,000平方米。由于國(guó)際旅行受限,奢侈品消費(fèi)持續(xù)回流,上海奢侈品銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁反彈。自七月以來(lái),影院的有序開放標(biāo)志著購(gòu)物中心所有租戶類型均步入恢復(fù)階段。餐飲類租戶恢復(fù)相對(duì)較慢,但隨著營(yíng)業(yè)收入降幅的持續(xù)收窄,租賃需求逐步回升。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然表示:“受到汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐,三季度零售物業(yè)市場(chǎng)整體租賃活躍度有所提升!
三季度末,上海廣場(chǎng)完成裝修改造,重新亮相淮海路。四個(gè)位于非核心區(qū)的未來(lái)項(xiàng)目由于招商進(jìn)度緩慢,推遲至明年開業(yè)。在核心商圈,隨著疫情影響減弱,租賃需求開始復(fù)蘇,業(yè)主方積極開展租戶調(diào)整,核心商圈空置率由上季度的12.5%降至11.8%。而在非核心商圈,較高的市場(chǎng)存量及相對(duì)緩慢的租賃進(jìn)度導(dǎo)致空置率由11.4%小幅上升至11.6%。
中高端購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額的持續(xù)恢復(fù)使業(yè)主信心和品牌承租能力均得到穩(wěn)步提升,核心商圈零售物業(yè)首層租金企穩(wěn),至人民幣48.6元每平方米每天, 環(huán)比增長(zhǎng)0.2%。盡管一些社區(qū)型購(gòu)物中心表現(xiàn)突出,但非核心商圈整體首層租金環(huán)比仍下跌1.9%,至人民幣18.9元每平方米每天,這主要是由于非核心區(qū)攀升的空置率及較慢的招商進(jìn)度給業(yè)主帶來(lái)壓力。
物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)凈吸納量實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。在二季度錄得負(fù)值后,三季度凈吸納量達(dá)197,010平方米,創(chuàng)下自2018年二季度以來(lái)的新高。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部供應(yīng)鏈與物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示:“在二季度以及更早之前竣工的項(xiàng)目在租賃方面均取得較大進(jìn)展。國(guó)內(nèi)外第三方物流和制造業(yè)的租賃需求尤為強(qiáng)勁。新興租賃需求保持旺盛,醫(yī)藥公司、生鮮電商以及冷鏈運(yùn)營(yíng)商均有租賃成交。部分租戶正在為年終網(wǎng)購(gòu)熱潮積極地進(jìn)行短期租賃!
三季度有三個(gè)新項(xiàng)目入市,分別為維龍金山物流園(63,149平方米)、金山松立亭林物流園(84,853平方米)和領(lǐng)盛的青浦物流園(48,694平方米)。盡管新增供應(yīng)預(yù)租有限,強(qiáng)勁的租賃需求使得市場(chǎng)平均空置率由7.5%下降至7.3%。三季度租金環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn),增幅放緩,業(yè)主為保證出租率而放低租金增長(zhǎng)預(yù)期。
住宅
供應(yīng)放量帶動(dòng)上海一手住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖,三季度整體市場(chǎng)共成交約300萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)21.8%,同比增長(zhǎng)35.4%。今年限價(jià)政策的小幅松動(dòng),改善型需求積極入市,市場(chǎng)整體熱度提升。高端住宅市場(chǎng)同樣銷售勢(shì)頭良好,尤其是一些位于有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K,并帶有完善配套設(shè)施或?qū)W區(qū)資源的新項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧并在開盤首日即告售罄。三季度,高端住宅成交量為815套,環(huán)比下降33.3%,其主要原因是新增供應(yīng)的減少。
三季度整體市場(chǎng)再迎供應(yīng)高峰,隨著限價(jià)小幅松動(dòng)和成交穩(wěn)步復(fù)蘇,開發(fā)商繼續(xù)加速推盤。整體市場(chǎng)共迎來(lái)約280萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),環(huán)比上升31.0%。高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)有所放緩,三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目推出447套住宅,環(huán)比下降72.1%。新項(xiàng)目取得了更高的備案價(jià)格,推動(dòng)高端一手價(jià)格環(huán)比上漲0.3%至120,281元每平方米。
隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇,我們預(yù)計(jì)2020年整體成交量將超過(guò)2019年。一手價(jià)格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。近期,上海放寬對(duì)四所高校應(yīng)屆畢業(yè)生的落戶政策,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年剛需購(gòu)房者的需求將會(huì)增加。此外,監(jiān)管部門發(fā)布“三道紅線”融資新規(guī)以控制開發(fā)商有息債務(wù)的增長(zhǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)商將繼續(xù)降低負(fù)債。在此影響下,預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)商將繼續(xù)積極推盤回籠資金,而拿地或?qū)⒏呏?jǐn)慎。
投資市場(chǎng)
上海房地產(chǎn)投資繼續(xù)受到謹(jǐn)慎情緒的影響。 2020年第三季度的總交易額達(dá)到人民幣145億元,環(huán)比下降16.6%,同比則下降18.6%。辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選,三季度的辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元,占上海總交易額的65.5%。
自用買家(尤其是科技新媒體和金融服務(wù)行業(yè)的公司)的收購(gòu)繼續(xù)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位。例如,國(guó)海證券以人民幣14億元購(gòu)置了綠地外灘中心C1大樓。某科創(chuàng)板企業(yè)購(gòu)置上海漕河涇地區(qū)的一個(gè)辦公樓項(xiàng)目作為自用。這些交易也證實(shí)了仲量聯(lián)行先前對(duì)自用需求將在2020年保持活躍的判斷。
此外,鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)較多的考量,機(jī)構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別。其中數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞,總交易額達(dá)人民幣27億元,占三季度總交易額的18.6%。
展望2020年四季度,我們預(yù)計(jì)投資者情緒和交易量仍較為低迷。仲量聯(lián)行中國(guó)及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示:“物流地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的基本面,并有望在未來(lái)繼續(xù)保持韌性。此外由于其卓越的回報(bào),另類資產(chǎn)(如數(shù)據(jù)中心)已成為許多投資機(jī)構(gòu)值得關(guān)注的投資選項(xiàng)。我們預(yù)計(jì),投資者將通過(guò)投資組合更多元化來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn),特別是通過(guò)增加對(duì)物流地產(chǎn)和另類資產(chǎn)的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)!
來(lái)源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc