近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2020年第三季度西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，對(duì)西安寫(xiě)字樓和優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)進(jìn)行分析與展望。

　　下半年，疫情對(duì)西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐漸減弱，市場(chǎng)的壓力更多地來(lái)自于經(jīng)濟(jì)下行的宏觀環(huán)境。企業(yè)及消費(fèi)需求有回暖趨勢(shì)，但整體活躍度仍有待恢復(fù)。第三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率小幅上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，建筑房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)需求保持動(dòng)能，租金方面，市場(chǎng)均值較前半年下跌0.8%，跌幅有所收窄；零售物業(yè)市場(chǎng)錄得三個(gè)新項(xiàng)目入市，總存量升至477萬(wàn)平方米，空置率承壓上升至8.3%，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心通過(guò)不斷探索打造線下社群消費(fèi)新場(chǎng)景，重塑購(gòu)物體驗(yàn)新模式。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“市場(chǎng)數(shù)據(jù)已開(kāi)始釋放積極信號(hào)，租金降幅放緩，投資機(jī)構(gòu)對(duì)西安的關(guān)注度提升，我們對(duì)未來(lái)城市走勢(shì)仍充滿信心。在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，西安作為科技研發(fā)的重點(diǎn)城市，未來(lái)將會(huì)在產(chǎn)業(yè)鏈的高質(zhì)量發(fā)展中，帶給企業(yè)發(fā)展和投資新的機(jī)遇。”

　　【甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)研讀】

　　甲級(jí)辦公樓打破零增量，三季度凈吸納量成倍增長(zhǎng)

　　在經(jīng)歷了上半年市場(chǎng)供應(yīng)放緩和部分項(xiàng)目交付推延后，第三季度西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)兩棟甲級(jí)辦公樓交付，永威時(shí)代中心為錦業(yè)路帶來(lái)逾8萬(wàn)平方米新增面積，而城北的保利中心也正式交付迎來(lái)首家企業(yè)入駐，季內(nèi)甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約13萬(wàn)平方米，打破了2020年西安市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓零增量的局面。此外，萊安中心T7和未央國(guó)際的乙級(jí)辦公樓同期交付。截至季末，2020年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)累計(jì)已超30萬(wàn)平方米。

　　新增供應(yīng)復(fù)蘇的同時(shí)，大面積企業(yè)需求回暖，但整體成交活躍度仍低迷。與上半年相比，積壓的企業(yè)租賃需求陸續(xù)釋放，已明確租賃需求的客戶積極推進(jìn)租賃進(jìn)程，但仍有部分企業(yè)客戶表示暫緩年內(nèi)的租賃計(jì)劃。市場(chǎng)帶看量較上半年有明顯的回升，但與往年相比活躍度和成交頻次仍處低位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度西安甲級(jí)辦公樓凈吸納量約4.7萬(wàn)平方米，而上半年該數(shù)值為2.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呈回暖趨勢(shì)。

　　租賃策略呈現(xiàn)兩極分化，單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目顯承租優(yōu)勢(shì)

　　第三季度，甲級(jí)辦公樓新項(xiàng)目的入市導(dǎo)致市場(chǎng)空置率上揚(yáng)，較上半年上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)37.0%。值得一提的是，甲級(jí)辦公樓中，單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目的平均空置率僅為29.4%，而該數(shù)據(jù)在分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目中則高達(dá)46.1%。租金方面，甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.8%，至季末報(bào)99.4元/平方米/月。雖然優(yōu)質(zhì)辦公樓租金受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響仍處于下行周期，但從項(xiàng)目層面來(lái)看，租金策略仍略有差異�？罩寐矢叩椭苯記Q定業(yè)主議價(jià)能力，高空置的項(xiàng)目承壓，主動(dòng)降租；而空置率偏低的存量項(xiàng)目對(duì)租戶的把控力則更強(qiáng)。在業(yè)權(quán)層面也表現(xiàn)出降租幅度差異，單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)辦公樓，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，由于運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)和可租賃面積相對(duì)較少，對(duì)于租戶的行業(yè)類別和業(yè)務(wù)資質(zhì)有較嚴(yán)格的審查，尤其是對(duì)小額融資貸款、財(cái)富管理類租賃穩(wěn)定性較低的公司抗性較大，而分散業(yè)權(quán)的辦公樓則呈現(xiàn)換租頻繁的特點(diǎn)。

　　500平方米以上需求的企業(yè)客戶成交量上升

　　大面積企業(yè)客戶尤其是中資國(guó)有企業(yè)的大面積需求，成為本季度的租賃市場(chǎng)的成交亮點(diǎn)。在雙循環(huán)的新發(fā)展格局下，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的釋放和內(nèi)循環(huán)體系的逐步形成，會(huì)成為未來(lái)的主要?jiǎng)幽軄?lái)源，新冠疫情的沖擊、國(guó)際貿(mào)易沖突不斷更是加速了內(nèi)循環(huán)的進(jìn)程，因此內(nèi)生動(dòng)力的增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)也是強(qiáng)國(guó)之路的必然選擇。在此背景下，中資企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展支撐其辦公需求持續(xù)增長(zhǎng)，是西安市場(chǎng)大面積需求的主要來(lái)源。季內(nèi)，西安500平方米以上的成交企業(yè)個(gè)數(shù)占比近30%，成交面積占比高達(dá)66.4%。例如一領(lǐng)跑全球5G的中資企業(yè)在高新板塊的擴(kuò)張將占據(jù)約6,000平方米的新租賃面積，其入駐項(xiàng)目天一國(guó)際將于10月初入市。

　　分板塊來(lái)看，300平方米以下的成交客戶數(shù)量高新南板塊最多，占比達(dá)到55.2%，而1000平方米以上的成交客戶數(shù)量高新北板塊居首。究其原因，除了高新北板塊空置率較高（40%），具有更多的可租面積和可選項(xiàng)目外，主要成交行業(yè)高度集中于以在線教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而高新南的新租行業(yè)則更加多元、均衡，且以前臺(tái)部門(mén)為主。優(yōu)質(zhì)的新成交包括渣打銀行在永利金融中心的升級(jí)選址，平安國(guó)際融資租賃在天安人壽中心的升級(jí)選址，新成立的海勤律師事務(wù)所和中倫文德律師事務(wù)所的選址等。

　　未來(lái)展望

　　辦公樓項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)之策成為當(dāng)下關(guān)鍵。

　　2020年企業(yè)辦公需求整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為15萬(wàn)平方米。對(duì)業(yè)主而言，租金受經(jīng)濟(jì)周期影響出現(xiàn)下滑不可避免，僅憑借租金讓利并不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困境，應(yīng)積極探求樓宇綜合服務(wù)的提升以求逆境新生。面對(duì)快速變革的市場(chǎng)格局，市場(chǎng)主體也應(yīng)更加關(guān)注城市發(fā)展的前沿規(guī)劃，探討產(chǎn)業(yè)定位為企業(yè)辦公空間帶來(lái)的新趨勢(shì)，以更具前瞻性的決策應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)。下半年，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、建筑及房地產(chǎn)行業(yè)、金融保險(xiǎn)行業(yè)仍將是市場(chǎng)需求的核心，是樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的重要突破口，值得市場(chǎng)各方主體關(guān)注和探討。

　　投資市場(chǎng)未來(lái)可期

　　投資型客戶對(duì)西安核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。2020年以來(lái)，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于二線城市的關(guān)注度較前有所上升，在各個(gè)城市的選址行為也日漸活躍，辦公樓物業(yè)的關(guān)注度仍居首位，且?guī)в蟹�(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目成為投資者的首選。雖然西安截至目前錄得的投資型大宗成交數(shù)量有限，但數(shù)據(jù)和現(xiàn)象的回暖仍為市場(chǎng)帶來(lái)了信心。

　　【優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)研讀】

　　隨著疫情對(duì)零售消費(fèi)影響減弱，西安消費(fèi)市場(chǎng)與實(shí)體商業(yè)持續(xù)復(fù)蘇。三季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)錄得三個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)總計(jì)15.5萬(wàn)平方米，推動(dòng)總存量升至477萬(wàn)平方米。三個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均位于新興商圈，其中位于曲江商圈3.5萬(wàn)平方米的量子晨打破上半年的沉寂，率先開(kāi)業(yè)。依托于超過(guò)四千平方米的VSPN電競(jìng)中心，數(shù)字加娛樂(lè)的獨(dú)特模式使得量子晨成為新的“年輕力中心”。隨后開(kāi)業(yè)的、位于西咸新區(qū)、9萬(wàn)平方米的灃西吾悅廣場(chǎng)為新城控股在西安落下的第二子，更是西咸新區(qū)首個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目。位于城東的社區(qū)商業(yè)城開(kāi)優(yōu)享家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積3萬(wàn)平方米。新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較高開(kāi)業(yè)率，為沉寂半年的西安零售市場(chǎng)帶來(lái)久違的活力。此外，傳統(tǒng)百貨在后疫情時(shí)代仍面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本季盛龍廣場(chǎng)的主力百貨民生百貨關(guān)門(mén)歇業(yè)。

　　空置率承壓上升至8.3%，汽車(chē)體驗(yàn)展廳驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心新興業(yè)態(tài)

　　需求方面，部分項(xiàng)目面臨較大的招商壓力。部分項(xiàng)目由于在上半年完成了品牌引入及已有品牌租約尚未到期的情況，因此并未在上半年出現(xiàn)空置率上升的情況，但進(jìn)入第三季度后，在部分品牌租約到期且大部分品牌停止擴(kuò)張的雙重影響下，此類項(xiàng)目出現(xiàn)了較大空置面積。受此影響，西安零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。與此同時(shí)，為快速填補(bǔ)空置面積，維持日常運(yùn)營(yíng)，部分項(xiàng)目持續(xù)下調(diào)租金預(yù)期，導(dǎo)致西安零售物業(yè)市場(chǎng)首層零售平均租金環(huán)比下降1%，報(bào)388.8元/平方米/月。本季度，餐飲，時(shí)尚和娛樂(lè)仍為退租較多的三大業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)更是出現(xiàn)新租少于退租的情況。部分連鎖餐飲品牌開(kāi)始收縮店鋪及小餐飲品牌的觀望情緒是造成餐飲退租大于新租的主要原因。

　　值得注意的是，本季，汽車(chē)品牌線下門(mén)店的需求有較大幅度提升，如比亞迪、極星、理想汽車(chē)等汽車(chē)品牌均在購(gòu)物中心中設(shè)置專屬展廳。疫情后，上半年積壓的汽車(chē)消費(fèi)需求逐步釋放。此外，疫情也致使部分消費(fèi)者的購(gòu)車(chē)意愿有所增強(qiáng)。新能源汽車(chē)，由于其車(chē)型相對(duì)更少，對(duì)展示空間面積需求不高，且營(yíng)銷推廣力度強(qiáng)于傳統(tǒng)汽車(chē)行業(yè)，更適合在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)線下體驗(yàn)門(mén)店，因此成為購(gòu)物中心近幾個(gè)季度熱門(mén)的業(yè)態(tài)。

　　發(fā)力社群經(jīng)濟(jì)，著力營(yíng)造消費(fèi)者“歸屬感”

　　隨著市場(chǎng)體量的不斷累加，購(gòu)物中心品牌同質(zhì)化的現(xiàn)狀愈演愈烈，加之疫情后各大品牌謹(jǐn)慎拓店，上半年西安零售市場(chǎng)新增首店數(shù)量明顯下滑。當(dāng)首店、特色店等的招商難度增加時(shí)，社群經(jīng)濟(jì)或成為市場(chǎng)新亮點(diǎn)，為消費(fèi)者營(yíng)造“歸屬感”。在價(jià)值認(rèn)同的基礎(chǔ)上，完成從“商品到人”到“人到商品”關(guān)系的轉(zhuǎn)化，以實(shí)現(xiàn)社群經(jīng)濟(jì)的線下變現(xiàn)。比如大融城打造的 “在一起，很酷”跨界主題展，以二次元、健身、美食、美妝等幾大IP展開(kāi)主題活動(dòng)，以吸引相應(yīng)的消費(fèi)社群；MOMOPARK兩周年店慶打造的國(guó)風(fēng)服裝展，中貿(mào)廣場(chǎng)引入漢服體驗(yàn)店，以順應(yīng)日漸崛起的漢服文化復(fù)興；老城根Gpark引入西北首家泡泡瑪特旗艦店，迎合近來(lái)愈加壯大的盲盒社群的同時(shí)，方所的開(kāi)業(yè)更是引入了方所自帶的社群，在與其自有社群的融合下實(shí)現(xiàn)共贏；賽格國(guó)際購(gòu)物中心與抖音合作的“抖in美好西安”活動(dòng)則是借抖音與流量明星加持打造潮流網(wǎng)紅的年輕社群文化。高新中大國(guó)際購(gòu)物中心則另辟蹊徑，通過(guò)引入紀(jì)梵希亞洲最大彩妝店，如香奈兒、迪奧、嬌蘭、CDP、POLA、馥蕾詩(shī)等國(guó)際一線美妝店，在加持項(xiàng)目高端定位的同時(shí)打造專屬高端消費(fèi)社群。

　　強(qiáng)化生活功能，重構(gòu)購(gòu)物中心邊界

　　進(jìn)入電商崛起的時(shí)代，購(gòu)物中心承載起更多線下體驗(yàn)、社交化或無(wú)目的消費(fèi)行為的需求。由此，社交化及生活場(chǎng)景化的打造成為各大購(gòu)物中心關(guān)注的重點(diǎn)，以強(qiáng)化生活功能。如新世界百貨首層引入完美日記、KK進(jìn)口商品集合店；賽格國(guó)際購(gòu)物中心在首層引入調(diào)色師、完美日記、赫蓮娜、POLA、歐瓏等美妝品牌及KK進(jìn)口商品集合店等品牌，增加品牌豐富度，吸引年輕消費(fèi)客群；與此同時(shí)，萬(wàn)和城，MOMOPARK及灃西吾悅廣場(chǎng)均引入密室逃脫類體驗(yàn)業(yè)態(tài)，增強(qiáng)項(xiàng)目社交屬性。賽格國(guó)際購(gòu)物中心更計(jì)劃打通部分寫(xiě)字樓面積以增加餐飲占比，持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目的社交定位。

　　隨著新一代消費(fèi)群體對(duì)新生活方式需求的不斷提升，其對(duì)購(gòu)物中心的需求已逐漸從“功能滿足”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮δ芘c情感雙滿足”。作為滿足顧客多元化需求的載體，購(gòu)物中心成為消費(fèi)者生活的“第三空間”，將更加注重生活場(chǎng)景的打造及生活方式的培養(yǎng)。通過(guò)社群打造及場(chǎng)景營(yíng)造等方式增強(qiáng)消費(fèi)者的“歸屬感”“參與感”，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心向生活中心的演變，引領(lǐng)消費(fèi)場(chǎng)景發(fā)展新趨勢(shì)。

　　未來(lái)展望

　　第四季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將迎來(lái)近38萬(wàn)新增供應(yīng)入市，其中不乏如龍湖天街及立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等值得期待的項(xiàng)目。大部分將入市項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)了較高的招租率。加之，“雙節(jié)”期間西安市商品銷售額同比10.3%的增長(zhǎng)更是釋放了西安零售市場(chǎng)持續(xù)回暖的積極信號(hào)。受此影響，未來(lái)一個(gè)季度西安零售市場(chǎng)空置率或?qū)⒒芈�。需求方面，受“雙節(jié)”期間餐飲收入同比增長(zhǎng)6.3%的利好消息刺激，部分觀望的餐飲品牌或?qū)㈤_(kāi)始拓店，至2020年底餐飲需求有望出現(xiàn)較大增加。此外，隨著學(xué)校全面復(fù)課，教育類品牌的需求也有望進(jìn)一步回暖。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc