政策速覽

　　遵循房住不炒 多城市收緊調(diào)控政策

　　9月，房地產(chǎn)行業(yè)政策主要包括調(diào)控政策、人才吸引以及資金監(jiān)管。

　　調(diào)控政策方面：9月，多城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場，具體包括東莞、杭州、沈陽、常州和成都。未來各城市調(diào)控政策大概率在以往出臺的政策基礎(chǔ)上做出收緊或者放松，整體表現(xiàn)為因城施策，以穩(wěn)為主，以防止市場出現(xiàn)較大波動，總體上堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”政策基調(diào)。

　　人口吸引方面：一線城市加入搶人大戰(zhàn)中，最終目的都是為了促進城市產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟實力的提升。雖然房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的增長中仍處于較大的比重，但是隨著政府對待地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的變化決定了未來我國經(jīng)濟實力的增長不會再依賴房地產(chǎn)業(yè)。而且隨著中美關(guān)系的改變，實現(xiàn)技術(shù)突破搶占全球市場，提升國家綜合實力變得尤為重要，由此全國多數(shù)城市出臺人口落戶和人才吸引舉措多是為了完善城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，提高產(chǎn)業(yè)實力，以產(chǎn)促城，最終推動城市綜合實力的提升。

　　資金監(jiān)管方面：融資環(huán)境的收緊為房企融資帶來了極大的壓力，但大中房企憑借較高的償債能力和信用評級能夠在資本市場上獲得較大力度的籌資流入；中小房企自身規(guī)模有限，若無國企背景，公司融資門檻大大提高，融資壓力較大。對地產(chǎn)行業(yè)來講，政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監(jiān)管，一方面有利于保持行業(yè)穩(wěn)定運行，避免市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；另一方面有利于加快行業(yè)整合，實現(xiàn)強者恒強，規(guī)避劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。

　　住宅市場

　　住宅成交量同環(huán)比上行 去化周期整體下行

　　從我們監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，9月商品住宅銷售面積為2458.0萬平米，同環(huán)比均實現(xiàn)上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩(wěn)中有升。

　　一線城市商品住宅成交同環(huán)比上行，分別達到42.7%和2.6%。；核心二線城市住宅成交量達到783.0萬平米，同比上行5.4%，環(huán)比上行1.5%；普通二線城市住宅成交量達到445.0萬平米，同比、環(huán)比均上行，分別為2.0%和9.0%；三四線城市9月份住宅成交量824.0萬平米，同比上行14.1%，環(huán)比下行0.5%。

　　總的來看，9月住宅市場同環(huán)比均實現(xiàn)正向增長，市場熱度相比8月小幅回暖。結(jié)合行業(yè)政策，我們認為全年住宅市場表現(xiàn)整體相對平穩(wěn)，難以出現(xiàn)較大幅度的波動，更多是市場的自我調(diào)整。

　　我們長期看好一二線城市和具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市。這些城市具備較強的內(nèi)需，并不斷有外部需求進入，有利于提升城市住宅市場熱度，增加成交量。另外從房企的城市投資布局走向來看，整體上也遵循這一思路，即：優(yōu)先布局一二線城市，關(guān)注具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的強三線城市。

　　土地市場

　　供應與成交背離 融資收緊抑制土地成交增長

　　2020年9月，全國土地供應規(guī)劃建筑面積30941.2萬平米，同比增加2%，環(huán)比上升13%。土地成交合計規(guī)劃建筑面積21461.9萬平米，同比下跌4%，環(huán)比上漲4%。

　　9月土地成交量同比整體下行。我們認為主要因素與資金收緊有關(guān)，主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管更嚴。比如銀保監(jiān)和財政部表示，限制小額貸款和政府專項債等用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。二是對因企施策，控制高杠桿房企債務(wù)增速。傳聞監(jiān)管部門將以三道紅線為基準，將房企劃分為四檔，按企業(yè)所處不同的檔位規(guī)定房企的有息負債增速區(qū)間，限制房企債務(wù)增速也將抑制房企的投資積極性。三是傳統(tǒng)的金九銀十市場表現(xiàn)不及預期，9月份房企銷售業(yè)績雖然環(huán)比增長，但是同比增速不及以往，內(nèi)生造血能力有所下降，使公司可動用資金規(guī)模相對有限。

　　企業(yè)表現(xiàn)

　　金九悄然來臨 但房企融資規(guī)模下降，成本上升

　　2020年1-9月，億翰智庫監(jiān)測的17家典型房企拿地面積18964.5萬平米，同比下降15%，較2020年1-8月累計降幅收窄了3個百分點；拿地金額10659.3億元，同比下降2%，較2020年1-8月累計降幅收窄了2個百分點，整體上房企拿地規(guī)模有所回升。

　　從投資金額上看，2020年1-9月房企的投資金額同比下降2.2%，但降幅較8月累計已經(jīng)收窄了4個百分點，主要是一線城市與普通二線城市的投資金額有了較大的提升，較8月累計均上漲了9個百分點。

　　銷售方面，TOP200房企9月累計銷售金額同比增加5.3%，單月同比增長23.2%，金九悄然來臨。

　　融資方面，2020年9月，房企信用債融資規(guī)模629.3億元，環(huán)比減少9.1%，平均票面利率為4.86%，較8月份上升0.18個百分點，發(fā)債成本有所回升，延續(xù)了自4月份以來票面利率不斷上行的趨勢。

　　海外債方面，9月房企境外融資規(guī)模為33.2億美元，同比下降36.4%，環(huán)比下降51.4%。海外債平均票面利率為8.1%，較8月上升0.9個百分點，海外借貸成本有所上行。

　　來源：億翰智庫

編輯：wangdc