近日，與融創(chuàng)、金科、紅星相關(guān)的一宗交易引起業(yè)界熱門話題。討論的熱點并非融創(chuàng)將11%的金科股權(quán)出讓給紅星，而是金科是如何使得交易發(fā)生后三方實現(xiàn)共贏的。4月15日，一場業(yè)績發(fā)布會的召開，揭開了其中的秘訣。
現(xiàn)金流穩(wěn)健 資本市場形象全面提升
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放慢，金科卻保持著較高的增速。
2019年，金科實現(xiàn)營業(yè)收入678億元，同比增長64%，連續(xù)九年保持穩(wěn)定增長。報告期內(nèi)，金科實現(xiàn)凈利潤63.57億元，同比增長58%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤56.76億元，同比增長46%；每股收益1.05元，同比增長46%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；毛利率達到28.84%。盈利能力穩(wěn)步提升。
過去一年，金科及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長57%，完成年度目標的124%，增速遠高于TOP100平均6.5%的水平。房地產(chǎn)銷售面積1905萬平方米，同比增長42%。
隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大，金科股份資產(chǎn)規(guī)模也在健康上升。截至 2019 年年末，公司資產(chǎn)總額超 3200 億元，同比增長 39%；手持貨幣資金360億，完全可以覆蓋短期的有息負債。截至 2019 年年末，金科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額達到 22.39 億元，同比增長 68%；資產(chǎn)有息負債率降至33%，同比降低近 4 個百分點；扣除預收款項后資產(chǎn)負債率降至48%，較上年降低超 2 個百分點。金科預收款項達到 1147 億元，同比提升超過 50%，為其未來提供充足業(yè)績保障。
另外，2019年金科銷售回款率達到87%。較高水平的回款率再次為金科文件的現(xiàn)金流增添了一層防護罩。
與此同時，近四年公司累計分紅67億元，其中2019年已現(xiàn)金分紅24億元，分紅率在行業(yè)處于較高水平。
伴隨著優(yōu)秀的業(yè)績，金科在資本市場的形象已得到全面提升。機構(gòu)股東持股呈明顯上升趨勢，當選重慶市上市公司協(xié)會會長單位，先后被納入三大國際指數(shù)和A股最具影響力的滬深300指數(shù)。
全國布局 土地儲備更趨均衡
2020年，受新冠疫情影響，多數(shù)房企選擇降低年度銷售目標的情況下。金科2020年全年銷售目標仍鎖定在2200億元。用金科股份總裁喻林強的話說，業(yè)績目標沒有變動，是金科對于國家經(jīng)濟好轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)走勢充滿信心，對房地產(chǎn)市場大趨勢的看好。但在市場看來，這其中更多是金科對資深儲備貨值和土地儲備布局充滿信心。
2020年金科可售貨值預計有3600億，足以支撐2020年金科的業(yè)績目標。且金科業(yè)績過分依賴于重慶區(qū)域的局面在過去幾年已經(jīng)發(fā)生很大變化。從2019年的銷售布局看，金科在河北、蘇州、南寧、成都等市場的占有率同比增長50%，重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個省份銷售規(guī)模均突破100億元，其中重慶實現(xiàn)549億元，同比增長82%，市場占有率接近12%。四川實現(xiàn)銷售147億元，河南銷售實現(xiàn)111億元，江蘇實現(xiàn)208億元，浙江實現(xiàn)113億元。
土地儲備方面，2019年金科新增土地19宗，土地購置合同金額達到888億元，權(quán)益合同金額562億元，計容建筑面積3323萬平方米，新增貨值約3200億元。截至報告期末，公司總可售面積近 6700萬平方米，其中，重慶占比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別達到 22%、18%、16%、7%、5%，布局結(jié)構(gòu)更加合理。
同時，金科一直圍繞著“三圈一帶”進行布局，截至2019年末已經(jīng)在全國23個省近400個項目有地產(chǎn)開發(fā)，進駐了北京、上海、重慶、天津、四川、江蘇、湖南、陜西等省市。
對某一區(qū)域依賴性的減少，降低了整體經(jīng)營的風險。而充足的貨值儲備，則是對未來業(yè)績實現(xiàn)的有力保障。
“四位一體”戰(zhàn)略再度升級 為企業(yè)創(chuàng)造更多可能性
如果說充盈的現(xiàn)金流和充足的土地儲備給資本市場釋放出的友善信號，讓金科股票有著不錯的收益率，是金科讓融創(chuàng)能夠滿意回籠資金46.99億的兩架馬車。那么，金科“四位一體”戰(zhàn)略則是紅星樂意接手，促成三方共贏的第三駕馬車。
對于融創(chuàng)來說，孫宏斌本身就有減持部分資產(chǎn)的打算，其在金科持股總成本在76億元左右，浮盈已經(jīng)有50億元。此番套現(xiàn)，融創(chuàng)中國的持股成本已經(jīng)收回過半，如果考慮到融創(chuàng)中國對金科股份的股票進行了質(zhì)押，占用自身資金量較少，這一筆投資的收益率非�？捎^。
截止2020年3月31日，融創(chuàng)及其關(guān)聯(lián)公司持有金科股份29.35%股權(quán)，黃紅云極其一致行動人股權(quán)占比為29.99%。對于將金科視為“生命”的黃紅云而言，融創(chuàng)出讓11%的金科股份后，將徹底改變二者持股比例膠著的狀態(tài)，黃紅云將更加牢固掌握住公司的控制權(quán)。
對于紅星而言，金科“四位一體”的戰(zhàn)略讓車建興看到了紅星與金科之間更多的可能性。紅星擅長商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，金科在住宅開發(fā)方面有著強勁的實力。隨著金科銷售突破千億，金科的多元化探索愈加深化，2018年正式提出了“四位一體”相關(guān)多元化協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，在鞏固民生地產(chǎn)開發(fā)的同時，加大科技產(chǎn)業(yè)投資運營、生活服務(wù)、文旅康養(yǎng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局。車建興看到金科對多元化業(yè)務(wù)的重視，看到了兩者極強的優(yōu)勢互補性。
2019年，金科多元化業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也再次印證紅星進入金科對雙方的互利性。2019年，金科科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年實現(xiàn)凈利約5億。只是在“文商旅康養(yǎng)”協(xié)同方面，金科顯然還需要去構(gòu)建更好的事業(yè)平臺，建立起完整的運營體系，需要匹配領(lǐng)先行業(yè)的IP資源。而紅星旗下的愛琴海購物公園已經(jīng)進入北京、上海、天津、重慶、常州、成都等80余個城市。
與紅星的想法類似，金科對雙方的優(yōu)勢互補性也非常認同。在業(yè)績發(fā)布會上，金科董事長蔣思海表示：這次紅星看好公司，增持公司股票，從經(jīng)營團隊來說，在商業(yè)運營方面有優(yōu)勢的紅星與提出“四位一體，協(xié)同發(fā)展”在住宅方面具有優(yōu)勢的金科，可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
不過，歷史發(fā)展的軌跡能否像正像蔣思海在業(yè)績會上所言，需要雙方在未來的合作中進一步展現(xiàn)，也需要市場給予雙方更多的時間。
來源：鳳凰網(wǎng)
編輯：Liu
