3月26日，富力地產(chǎn)(HK:02777)公布了2019年業(yè)績(jī)，全年銷(xiāo)售額1382億元，營(yíng)業(yè)收入908.14億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)96.72億元，與上一年相比，均取得不同幅度的增長(zhǎng)。

　　與2019年初定下的1600億元銷(xiāo)售目標(biāo)相比，富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)完成度為86.4%。不僅僅是銷(xiāo)售規(guī)模未及預(yù)期，2019年富力地產(chǎn)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)面積為829.6萬(wàn)平方米，與2019年初計(jì)劃目標(biāo)相比，完成度也不到九成。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在新型冠狀病毒肺炎影響下，房地產(chǎn)開(kāi)工、復(fù)工、竣工和銷(xiāo)售等均受到不同程度影響。其中開(kāi)工和竣工直接影響銷(xiāo)售和未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)，2020年前兩個(gè)月，大多數(shù)房企銷(xiāo)售額大幅下滑。

　　富力地產(chǎn)為2020年制定了1520億元的銷(xiāo)售目標(biāo)和939萬(wàn)平方米的結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。雖然目前售樓處和工地已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，但由于第一季度銷(xiāo)售和施工不及往年，富力想要順利完成全年目標(biāo)還面臨著較大壓力。

　　2019年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，富力地產(chǎn)年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)622.7億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有229.04億元。在銷(xiāo)售回款下滑的情況下，其償債也面臨較大壓力。

　　銷(xiāo)售未及預(yù)期

　　早在2018年3月，富力地產(chǎn)提出三年實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售額的目標(biāo)。時(shí)任富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2018銷(xiāo)售目標(biāo)是1300億元，到2020年實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售目標(biāo)，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到54%。

　　2018年富力地產(chǎn)順利完成銷(xiāo)售目標(biāo)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1311億元。2019年制定的銷(xiāo)售目標(biāo)是1600億元，按照三年目標(biāo)，其2019年銷(xiāo)售額需要達(dá)到2000億元。這一定程度顯示了富力對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎。

　　在2019年8月舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力董事長(zhǎng)李思廉對(duì)于全年1600億元銷(xiāo)售目標(biāo)還很有信心�！跋掳肽陸�(yīng)該是賣(mài)900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個(gè)沒(méi)有大問(wèn)題�！�

　　不過(guò)，最終富力地產(chǎn)2019年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)定格在1320億元，完成目標(biāo)的86.4%。富力并沒(méi)有解釋?zhuān)瑑H在年報(bào)中稱(chēng)，雖然認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻并進(jìn)行調(diào)整，但銷(xiāo)售相比仍然遜色。

　　從富力2019年業(yè)績(jī)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，雖然在2019年下半年啟動(dòng)暫停拿地和加大促銷(xiāo)力度的戰(zhàn)略調(diào)整，但市場(chǎng)布局失衡或許導(dǎo)致富力銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期的主要原因之一。

　　富力2018年土地儲(chǔ)備中，排名前三的華北、華南和西北三個(gè)區(qū)域，占比分別為23.5%、20.5%和19.2%；華東和中南占比分別為9.1%和和12.1%；西南區(qū)域土地儲(chǔ)備為零。

　　2019年富力地產(chǎn)銷(xiāo)售排名前三的是華北、華東和西北，占比分別為27%、22%和19.8%。從中不難發(fā)現(xiàn)，華東區(qū)域以不到一成的土儲(chǔ)為富力貢獻(xiàn)了超過(guò)兩成的銷(xiāo)售額，而且華東區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)比第一名華北區(qū)域高出46%。

　　近年來(lái)，華東區(qū)域已經(jīng)成為各大房企業(yè)績(jī)的主要票倉(cāng)，萬(wàn)科上海區(qū)域已經(jīng)連續(xù)兩年位居區(qū)域第一位置，在國(guó)內(nèi)30多家房企中，大約有一半左右從華東起家，甚至浙江一個(gè)省內(nèi)為一家房企貢獻(xiàn)千億銷(xiāo)售額。

　　2019年富力業(yè)績(jī)報(bào)顯示，單個(gè)省份銷(xiāo)售額超過(guò)百億的有廣東、山西和浙江，分別為162.83億元、147.61億元和122.45億元，排在第四、第五位的江蘇和重慶銷(xiāo)售額分別為84.6億元和73.72億元。

　　富力似乎也意識(shí)到華東區(qū)域的重要性，2019年可售建筑面積僅比2018年多3.1萬(wàn)平方米的情況下，富力大幅增加了西南和華東土儲(chǔ)，其中華東增加了108萬(wàn)平方米。意外的是，富力在大本營(yíng)華南區(qū)域可售面積縮水超過(guò)一半。

　　整體來(lái)看，富力2019年土地儲(chǔ)備中可售建筑面積前三的仍是華北、西北和中南三個(gè)區(qū)域，其中華北和西北均超過(guò)千萬(wàn)平方米，華東634.4萬(wàn)平方米，華南和西南分別為554萬(wàn)平方米和549.5萬(wàn)平方米。

　　富力為2020年制定的銷(xiāo)售目標(biāo)為1520億元，比2019年增加了200億元。2020年前兩個(gè)月，富力銷(xiāo)售額為86.8億元，3-12月需要完成1433億元。對(duì)于2019年月均銷(xiāo)售115億元的富力而言，壓力并不小。

　　償債承壓

　　截止2019年底，富力地產(chǎn)有息負(fù)債高達(dá)1971.4億元，是股東權(quán)益的2.47倍。其中一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)622.7億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有229.04億元，現(xiàn)金對(duì)到期債務(wù)覆蓋比例只有36.78%。

　　償還債務(wù)通常有兩個(gè)主要途徑，一個(gè)是借新還舊，一個(gè)是通過(guò)銷(xiāo)售回款償還。僅國(guó)內(nèi)發(fā)行債券一項(xiàng)，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，截止3月26日，富力一年內(nèi)到期的超過(guò)150億元，其中3個(gè)月內(nèi)到期的有56.75億元。

　　再來(lái)看看富力2019年償還債務(wù)情況，截止2018年12月31日，富力地產(chǎn)一年內(nèi)到期債務(wù)為523.5億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為197.83億元，現(xiàn)金對(duì)到期債務(wù)覆蓋比例為37.65%。

　　從數(shù)據(jù)不難看出，富力的償債難度還在上升，而且龐大的有息負(fù)債不僅吞噬企業(yè)利潤(rùn)，而且也對(duì)企業(yè)流動(dòng)性造成影響。2019年富力資金成本高達(dá)137.3億元，即便有85億元做了資本化處理，但體現(xiàn)在財(cái)報(bào)中的融資成本仍然有56億元。

　　通過(guò)發(fā)行超短期債券一度是富力償還到期債務(wù)的主要方式，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年富力累計(jì)發(fā)行9筆超短期融資，2019年發(fā)行了4筆，2020年發(fā)行了1筆。

　　同時(shí)，2019年富力還對(duì)部分國(guó)內(nèi)債券進(jìn)行了處理，財(cái)報(bào)顯示，累計(jì)處理的245.5億元國(guó)內(nèi)債券中，償還的只有14.3億元，另外的231.2億元?jiǎng)t通過(guò)展期延后了償還時(shí)間。

　　與上一年相比，顯然富力2020年面臨著更大的還款壓力。2019年底，富力完成增發(fā)H股，共募集資金37.35億元，主要用來(lái)償還海外債務(wù)。這筆增發(fā)獲得資金明確不會(huì)用來(lái)償還住宅開(kāi)發(fā)借款。

　　此外，2020年富力還發(fā)行了一筆7億元超短期債券及一筆4億元美元的海外債。海外債通常用來(lái)借新還舊。那么償還銀行借款、國(guó)內(nèi)債券及信托等其他借款，只能靠賬上現(xiàn)金及未來(lái)銷(xiāo)售回款來(lái)償還。

　　在賬上現(xiàn)金不足以覆蓋全年到期債務(wù)的情況下，銷(xiāo)售回款對(duì)于富力顯得格外重要。但由于疫情影響，2020年前兩個(gè)月富力銷(xiāo)售額只有86.8億元。另?yè)?jù)富力官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，富力通過(guò)富力好房推出3000元認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，累計(jì)售出100萬(wàn)平方米。

　　按照2019年1.15萬(wàn)元/平方米可售貨值單價(jià)來(lái)看，這部分線(xiàn)上銷(xiāo)售能夠轉(zhuǎn)化為100億元左右的銷(xiāo)售額，不過(guò)，這些銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)化為回款通常有一到三個(gè)月期限。富力整體對(duì)樓市交易恢復(fù)的迫切性不小。

　　富力2020年銷(xiāo)售目標(biāo)為1520億元，可售貨值為2700億元。對(duì)比2019年3000億元供貨量和1600億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，供應(yīng)量上稍有不足。而2019年銷(xiāo)售實(shí)際僅完成供貨量的46%。想要達(dá)成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，供貨去化率需要達(dá)到56%以上。

　　從區(qū)域供貨情況來(lái)看，華北、西北仍是主要業(yè)績(jī)票倉(cāng)，其次是華東和西南，在后疫情時(shí)代樓市交易恢復(fù)過(guò)程中，華東速度較快，其他區(qū)域則相對(duì)較晚。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)