12月11日早間,大唐集團(tuán)控股有限公司(02117.HK,以下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”)于港交所正式掛牌,但上市首日即破發(fā)。截至下午收盤,報(bào)4.590港元/股,漲0.66%。對(duì)于大唐集團(tuán)控股上市即破發(fā)的情況,業(yè)內(nèi)人士直言,大唐地產(chǎn)本身實(shí)力有所欠缺、債務(wù)壓力較大,作為中小型房企承受市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。在行業(yè)調(diào)控持續(xù)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)集中度快速上升的大環(huán)境下,讓資本市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)預(yù)期信心不足。
突擊降負(fù)債仍踩“2道紅線”
12月11日上午9:30,大唐地產(chǎn)于港交所正式掛牌,F(xiàn)場(chǎng),大唐集團(tuán)控股董事長(zhǎng)吳迪和中國(guó)民生銀行行長(zhǎng)鄭萬(wàn)春二人共同為大唐地產(chǎn)上市鳴鑼,但大唐地產(chǎn)實(shí)控人黃曦并未現(xiàn)身。
上市首日,大唐地產(chǎn)股價(jià)坐上“過(guò)山車”。大唐地產(chǎn)開(kāi)盤報(bào)4.56港元,與發(fā)行價(jià)持平。但開(kāi)盤后一路下挫,9:34跌至3.720港元/股,跌18.42%,但之后又快速反彈,截至午間收盤,報(bào)4.56港元/股,與發(fā)售價(jià)持平,總市值約60.8億港元;截至下午16:00收盤,報(bào)4.59港元/股,上漲0.66%,總市值約為61.20億港元。
對(duì)于大唐地產(chǎn)上市首日未獲得投資者青睞的原因,中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言:“在大量中小房企蜂擁上市的情況下大唐地產(chǎn)的企業(yè)基本面不太好,規(guī)模偏小、增長(zhǎng)乏力,無(wú)特別亮點(diǎn)。”
據(jù)招股書,大唐地產(chǎn)營(yíng)收從2017年的40.19億元增加至2019年的81.08億元,復(fù)合增長(zhǎng)率約為42.0%,但2020年上半年的營(yíng)收僅有17.85億元。
主要由于收益下降,大唐地產(chǎn)的利潤(rùn)由2019年上半年的人民幣3.69億元減少至2020年同期的人民幣9000萬(wàn)元。截至2017年-2019年及2020年上半年,毛利率分別為24.0%、27.8%、27.0%及23.3%。對(duì)此,大唐地產(chǎn)解釋稱,主要是受疫情沖擊導(dǎo)致短暫暫停施工及銷售活動(dòng),公司當(dāng)期交付面積同比減少31.81%,住宅項(xiàng)目平均售價(jià)下降6.08%。受此影響,大唐地產(chǎn)上半年毛利9.4億元減少56%至4.16億元,毛利率由37.5%降至23.3%,為近三年最低值。
募資仍難覆蓋短債?
最為引人注目的是公司債務(wù)壓力:“于往績(jī)記錄期,我們維持大量借款以為經(jīng)營(yíng)提供資金!闭泄蓵嘎,截至2017年、2018年、2019年12月31日及2020年6月30日,大唐地產(chǎn)的借款總額分別約為人民幣91.45億元、人民幣84.61億元、人民幣77.70億元及人民幣81.91億元。
而截至2017年、2018年、2019年12月31日及2020年6月30日,按截至有關(guān)期間末的銀行及其他借款總額減現(xiàn)金及銀行存款除以權(quán)益總額計(jì)算,凈負(fù)債比率分別約為1,087.9%、408.8%、119.2%及128.5%。對(duì)于凈負(fù)債率短期大幅度降低的原因,大唐地產(chǎn)也給出了三條原因:保留盈利持續(xù)增加、公司股東增加注資、使用盈余現(xiàn)金償還借款。但剔除預(yù)收賬款后,大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.7%(截至2020年6月30日)及凈負(fù)債率128.5%這兩項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)超“三道紅線”(“三道紅線”指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍)。
在招股書中,大唐地產(chǎn)也提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn):“我們的債務(wù)可能對(duì)我們產(chǎn)生不利影響,更容易受整體經(jīng)濟(jì)或行業(yè)狀況的不利變動(dòng)影響。我們有債務(wù)并可能于未來(lái)產(chǎn)生額外債務(wù),而我們未必能獲得充,F(xiàn)金用于履行現(xiàn)時(shí)及未來(lái)的債務(wù)責(zé)任!
截至今年6月底,大唐地產(chǎn)一年內(nèi)待還借款總額約24.16億元,但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為11.29億元,不足以覆蓋短期債務(wù)。不僅如此,2020年上半年大唐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為人民幣4.37億元,主要由于物業(yè)開(kāi)發(fā)的不斷擴(kuò)張致使經(jīng)營(yíng)中使用大量現(xiàn)金凈額。而黃曦曾在媒體采訪中透露,公司賬上現(xiàn)金將主要用于新的投資。今年以來(lái),大唐地產(chǎn)在土地市場(chǎng)頗為積極。自2020年8月31日起及直至最后實(shí)際可行日期,透過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓流程獲得五幅地塊,總代價(jià)約為人民幣21.31億元。
另一方面,大唐地產(chǎn)的融資渠道也相對(duì)單一,主要透過(guò)內(nèi)部現(xiàn)金流量(包括預(yù)售物業(yè)所得款項(xiàng))、銀行貸款及信托融資為項(xiàng)目提供資金。于往績(jī)記錄期,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的約50%至70%由物業(yè)預(yù)售所得款項(xiàng)提供資金,約30%-50%由銀行貸款及信托融資提供資金。
招股書顯示,截至2019年12月31日,非即期及即期的借款中,來(lái)自銀行的借款比例合計(jì)為56.6%。其中,來(lái)自中國(guó)民生銀行的尚未償還的貸款,占了截至2019年12月31日借款總額的32.3%。截至2020年6月30日,此等貸款尚未償還的本金結(jié)余總額約為人民幣23.76億元,占截至同日借款總額的約29.0%。此外,截至2020年9月30日,尚未償還的信托融資款項(xiàng)總額占截至當(dāng)日借款總額的30.1%。
“自2017年12月31日,我們努力管理我們的債務(wù),訂立的銀行借款以及信托及其他融資減少!睋(jù)招股書,截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日,公示銀行及其他借款分別為人民幣81.11億元、人民幣62.05億元、人民幣34.38億元及人民幣27.85億元,乃由公示關(guān)聯(lián)方福信集團(tuán)或吳迪作擔(dān)保,或由福信集團(tuán)及吳迪共同擔(dān)保。同時(shí),大唐地產(chǎn)有7筆信托融資尚未履行,到期日在2020年至2023年間,截至2020年9月底,金額總計(jì)為26.84億元。
大唐地產(chǎn)預(yù)計(jì),凈負(fù)債比率將進(jìn)一步降低,因計(jì)劃將部分全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額用于償還部分現(xiàn)有計(jì)息銀行借款。據(jù)聆訊資料集,此次招股發(fā)售價(jià)為每股股份4.10港元,估計(jì)將從全球發(fā)售收到所得款項(xiàng)凈額12.79億港元,其中約60%用于現(xiàn)有項(xiàng)目資金需求,約30%用于償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款,約10%用于一般營(yíng)運(yùn)資金。
用于償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款,均為用于物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款,包括一筆銀行借款,按固定年利率8.5025%計(jì)息及于2021年8月到期;及一筆銀行借款,按固定年利率10%計(jì)息及于2020年11月到期;及一筆按固定年利率7.125%計(jì)息的銀行借款,于2022年4月到期。
中小房企生存空間遭壓縮
在自身表現(xiàn)之外,外部環(huán)境也被認(rèn)為是此次大唐地產(chǎn)破發(fā)的主因。柏文喜表示,行業(yè)調(diào)控持續(xù)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)集中度快速上升,讓資本市場(chǎng)對(duì)中小房企的未來(lái)信心不足。嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者:“(這)跟外部資本市場(chǎng)的環(huán)境有關(guān),本身當(dāng)前股票價(jià)格被外部認(rèn)為是有泡沫的,投資者自然會(huì)謹(jǐn)慎一點(diǎn)!
加上大唐地產(chǎn)在內(nèi),年內(nèi)已有6家房企成功登陸港股市場(chǎng),但除了祥生控股一次過(guò)關(guān),其他房企多少存在招股書失效、破發(fā)、認(rèn)購(gòu)不足的情況,顯示出中小型房企上市難的行業(yè)現(xiàn)狀。
如今,行業(yè)“馬太效應(yīng)”已無(wú)需贅言,“三道紅線”之下融資難度提高、樓市調(diào)控仍罕有放松,也令中小房企的生存空間進(jìn)一步被壓縮。
盡管財(cái)務(wù)壓力較大,大唐地產(chǎn)仍保持了積極的擴(kuò)張態(tài)度。就在上市當(dāng)日,大唐地產(chǎn)以約1.23億元摘得廣西南寧一宗地塊,樓面地價(jià)2846.81元/平方米。而此前一天,大唐地產(chǎn)還以15.84億元競(jìng)得南寧良慶區(qū)一宗商住地,樓面地價(jià)4540元/平方米。在媒體交流會(huì)上,大唐集團(tuán)執(zhí)行董事兼總裁郝勝春介紹說(shuō),大唐地產(chǎn)看好粵港澳大灣區(qū),現(xiàn)階段為拓疆大灣區(qū)做了不少工作,未來(lái)根據(jù)自身戰(zhàn)略節(jié)奏,進(jìn)入大灣區(qū)的重點(diǎn)城市。
對(duì)于大唐地產(chǎn)接下來(lái)的表現(xiàn),柏文喜認(rèn)為,“一要看行業(yè)政策與行業(yè)走勢(shì)下的大盤走向,二要看大唐地產(chǎn)本身在創(chuàng)新與增長(zhǎng)方面有無(wú)優(yōu)異表現(xiàn)了”。而雖然大唐地產(chǎn)上市首日沒(méi)能取得好成績(jī),但對(duì)于其接下來(lái)的表現(xiàn),也有部分業(yè)內(nèi)人士給出了較為樂(lè)觀的看法。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,大唐地產(chǎn)上市成功還是有積極意義的:“至少說(shuō)明房企在參與資本市場(chǎng)方面取得了成功,有助于后續(xù)品牌影響力的擴(kuò)大!逼渫瑫r(shí)建議,對(duì)于大唐地產(chǎn)來(lái)說(shuō),也確實(shí)需要防范各類風(fēng)險(xiǎn),包括后續(xù)融資的壓力等。
來(lái) 源: 華夏時(shí)報(bào)
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