戴德梁行近日發(fā)布2022年三季度南京寫字樓及商業(yè)市場報(bào)告,深度剖析疫情影響下的市場發(fā)展趨勢(shì)。
Q3南京國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7800億元,同比增長1.7%。受疫情影響,寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間更為審慎,3季度僅華新城T1新增入市,推高市場總存量增至435萬平方米。
行業(yè)成交活躍,優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴(kuò)張速度快,承租能力強(qiáng),租賃成交占比達(dá)33%,主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區(qū)域;金融行業(yè)三季度租賃成交占比達(dá)25%,新街口以保險(xiǎn)、銀行等服務(wù)機(jī)構(gòu)為主,總部金融、信托、投資基金等在河西板塊形成規(guī)模聚集;三季度甲級(jí)寫字樓整體吸納量為45,136平方米,環(huán)比下降2%,全市整體空置率環(huán)比上升0.8%至25.9%,新街口板塊因代表性項(xiàng)目入駐率提高,空置率降至22%,河西因新項(xiàng)目入市影響,空置率升至28%。
從租金表現(xiàn)來看,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響,寫字樓業(yè)主在租金和免租期等條件上進(jìn)一步讓步,整體租金成交凈價(jià)進(jìn)一步下降。2022年Q3甲級(jí)寫字樓平均租金小幅下探至人民幣2.77元/平方米/天。疫情以來,租金持續(xù)承壓,但仍保持在2.7元的價(jià)值線之上,空置率呈緩慢下降趨勢(shì),體現(xiàn)市場的發(fā)展韌性。
銷售市場仍以去庫存為主,三季度新增供應(yīng)約8萬㎡,成交面積約8.3萬㎡,成交價(jià)格進(jìn)一步下探至約1.5萬元/平方米,去化壓力較大;
零售市場表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。南京國際消費(fèi)節(jié)及“消費(fèi)券”等利好促進(jìn)消費(fèi)市場復(fù)蘇回暖,中高端購物中心客流量回升。三季度,坐落于夫子廟商圈的南京萬象天地和橋北商圈的金象城入市,為市場帶來244,000平方米新增供應(yīng),推動(dòng)市場總存量達(dá)到517萬平方米。
首店經(jīng)濟(jì)突出,地標(biāo)型高端項(xiàng)目獲青睞,如LVMH旗下梵詩柯香于德基廣場開設(shè)全國首店;人氣奶茶品牌茶顏悅色于新街口IFCX和景楓中心開設(shè)兩店;閩和南等品牌于南京萬象天地開設(shè)南京首店。本季內(nèi),南京中高端購物中心整體空置率從3.9%上升至4.7%。因此,大多數(shù)購物中心已下調(diào)租金收入預(yù)期,以維持穩(wěn)定的出租率。本季度南京中高端購物中心首層租金報(bào)價(jià)為每月每平方米663.1元,環(huán)比下降2.0%。
未來三年,南京或?qū)⑦M(jìn)入購物中心集中開業(yè)的高峰年,預(yù)計(jì)約20個(gè)中高端購物中心入市,這將會(huì)使得租賃市場中的租戶方擁有更多的議價(jià)能力。
戴德梁行南京及合肥公司總經(jīng)理魏建歷表示,2022年三季度,商業(yè)及辦公市場發(fā)展平穩(wěn),亮點(diǎn)突出,市場變革進(jìn)一步加速,商辦市場在建筑空間、辦公空間、靈活辦公體驗(yàn)、運(yùn)營模式等方面市場趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn),更多元的租戶需求將進(jìn)一步考驗(yàn)發(fā)展商的運(yùn)營能力。未來在長三角一體化、南京都市圈建設(shè)及國際消費(fèi)中心城市建設(shè)過程中,持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境、不斷完善的軌道交通,多措并舉的支持政策,將進(jìn)一步吸引總部企業(yè)集聚,推動(dòng)各大商圈協(xié)同發(fā)展。
來源:戴德梁行
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