6月，光大安石和基匯資本位列“6月中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力排行”內(nèi)地和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首；而黑石集團(tuán)排名略有下調(diào)，位列第五。
過(guò)去這一月，基匯資本動(dòng)作頻繁，繼收購(gòu)了杭州阿里巴巴全球總部附近寫字樓后，又與軟銀風(fēng)投公司共同領(lǐng)投越南O2O房地產(chǎn)平臺(tái)Propzy。
除杭州外，上海寫字樓也是資本投資熱點(diǎn)。
6月份上海共有3宗大宗交易，交易總額51.2億元，交易物業(yè)均為寫字樓。
上海作為中國(guó)金融中心，盡管第二季度寫字樓空置率達(dá)到20.9%，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，核心區(qū)域?qū)懽謽强癸L(fēng)險(xiǎn)性、可投資性仍極具競(jìng)爭(zhēng)力。
光大安石、基匯資本領(lǐng)航，黑石排名略有下滑
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布，光大安石和基匯資本分別位列“6月中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力排行”內(nèi)地和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首。
光大安石截至2019年管理規(guī)模突破1100億，成功投資退出逾100個(gè)項(xiàng)目，投資回報(bào)超過(guò)市場(chǎng)水平。疫情期間，光大安石旗下商場(chǎng)跟緊電商潮流，持續(xù)加碼線上小程序、直播等工具，并持續(xù)對(duì)旗下品牌進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化，以面對(duì)市場(chǎng)沖擊。
非內(nèi)榜首的基匯資本投資動(dòng)作頻繁，6月5日收購(gòu)了杭州阿里巴巴全球總部附近寫字樓，該區(qū)域是杭州發(fā)展科技創(chuàng)新的重點(diǎn)區(qū)域，位于中央商務(wù)區(qū)未來(lái)科技城的核心位置，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
杭州收購(gòu)不久，基匯資本又與軟銀風(fēng)投公司共同領(lǐng)投越南O2O房地產(chǎn)平臺(tái)Propzy，融資金額為2500萬(wàn)美元�？紤]到越南所展現(xiàn)出的良好宏觀經(jīng)濟(jì)，基匯資本對(duì)Propzy的業(yè)務(wù)及越南市場(chǎng)持有樂(lè)觀態(tài)度。
月內(nèi)不少企業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)中心都表達(dá)出了不小的興趣，6月24日，黑石與中國(guó)領(lǐng)先數(shù)據(jù)中心服務(wù)商世紀(jì)互聯(lián)達(dá)成協(xié)議，投資1.5億美元幫助世紀(jì)互聯(lián)拓展數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)；豐樹(shù)4.94億美元收購(gòu)美國(guó)14座數(shù)據(jù)中心，將其管理資產(chǎn)價(jià)值增加至47.4億美元。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2019年數(shù)據(jù)中心數(shù)量接近7.4萬(wàn)，數(shù)據(jù)中心機(jī)架數(shù)量為227萬(wàn)架，年復(fù)合增長(zhǎng)率為16%，且仍在不停增長(zhǎng)中。在國(guó)家新基建政策的大力推廣下，未來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施的需求將不斷提升，具備非常廣闊的發(fā)展空間。
未來(lái)數(shù)據(jù)中心不僅在中國(guó)大有可為，在全球來(lái)看也是主流資產(chǎn)之一。據(jù)Synergy Research Group數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第二季度，全球超大型數(shù)據(jù)中心增長(zhǎng)至541個(gè)，五年內(nèi)增長(zhǎng)一倍有余。
其中EMEA及亞太地區(qū)增長(zhǎng)率最高，但美國(guó)仍占據(jù)最大市場(chǎng)份額，達(dá)到38%。在新加坡REITs市場(chǎng)中，三只數(shù)據(jù)中心REITs：吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托、豐樹(shù)工業(yè)信托以及騰飛房地產(chǎn)投資信托表現(xiàn)強(qiáng)勁，在2019年平均總回報(bào)率達(dá)到了45%，位列新加坡REITs前20名。
非內(nèi)榜單中，黑石集團(tuán)排名略有下調(diào)，位列第五。受疫情影響，黑石旗下一個(gè)利用杠桿投資商業(yè)抵押貸款支持證券的基金，資產(chǎn)在疫情期間不斷縮水，慘遭關(guān)閉。
據(jù)惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，因疫情導(dǎo)致不少酒店等物業(yè)收租困難，美國(guó)CMBS違約率從5月的1.46%上升到6月的3.59%，CMBS市場(chǎng)持續(xù)低迷。
黑石第一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)期營(yíng)收
22.37億美元，同比增長(zhǎng)10.47%，但凈利潤(rùn)虧損10.7億美元，主要投資與績(jī)效分配均有大幅縮減。
由于新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的影響，黑石的機(jī)會(huì)型地產(chǎn)與核心增益型地產(chǎn)當(dāng)季價(jià)值分別下降了8.8%、3.9%，私募股權(quán)投資組合則下降了21.6%，主要受石油能源影響。
與此同時(shí)，黑石開(kāi)始調(diào)整房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，將眼光轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè)。
鑒于疫情期間在線內(nèi)容創(chuàng)作產(chǎn)業(yè)大受歡迎，黑石看到了演藝行業(yè)未來(lái)的巨大潛力，收購(gòu)了一家擁有好萊塢三處電影制片工作室和五座相鄰辦公樓的合資企業(yè)49%的股份，其租戶為Netflix及迪士尼等知名企業(yè)。
基礎(chǔ)設(shè)施類REITs試水，稅收痛點(diǎn)有望解決
6月10日，中交路建成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、央企首單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs：中聯(lián)前海開(kāi)源-中交路建清西大橋資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模47.05億元。
中交路建為中交集團(tuán)旗下附屬公司，而中交集團(tuán)作為全國(guó)最大高速公路投資運(yùn)營(yíng)商，在交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域處于全國(guó)領(lǐng)先的地位。
據(jù)中交集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將以本次創(chuàng)新基礎(chǔ)建設(shè)類REITs產(chǎn)品為契機(jī)，積極申請(qǐng)參與公募REITs首批發(fā)行試點(diǎn)，發(fā)揮央企的帶頭作用。
同為響應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，重慶市政府于6月18日發(fā)布了《重慶市新型基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目建設(shè)行動(dòng)方案（2020-2022年）》，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)將投資3983億元，儲(chǔ)備375個(gè)新基建重大項(xiàng)目。
該方案顯示，未來(lái)重慶將重點(diǎn)關(guān)注新型網(wǎng)絡(luò)、智能計(jì)算、信息安全、轉(zhuǎn)型促進(jìn)、融合應(yīng)用、基礎(chǔ)科研、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新7大基礎(chǔ)設(shè)施，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，提高直接融資比重。
在響應(yīng)國(guó)家政策的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的稅收問(wèn)題一直是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。消息稱，目前財(cái)務(wù)部正在研究REITs稅收政策，包括資產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的稅項(xiàng)，以期解決其潛在的稅收痛點(diǎn)。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，REITs發(fā)展的一大要素就是稅收優(yōu)惠政策，此前國(guó)內(nèi)類REITs并不享受任何稅收優(yōu)惠政策，增值稅以及所得稅雙重征稅等情況給產(chǎn)品收益率帶來(lái)了較大負(fù)擔(dān)，這也是國(guó)內(nèi)類REITs市場(chǎng)并未真正發(fā)展壯大的根源之一。
只有解決了稅收痛點(diǎn)，公募REITs才能真正被市場(chǎng)大眾所接受，未來(lái)才能發(fā)展成為中國(guó)金融市場(chǎng)的重要支柱。
被資本看好的杭州，但上海仍是投資熱門
6月5日，基匯資本收購(gòu)杭州歐美金融城46層甲級(jí)辦公樓成為圈內(nèi)熱點(diǎn)。該大樓位于阿里巴巴全球總部附近，主要租戶為阿里巴巴集團(tuán)。
強(qiáng)勁的租戶資質(zhì)無(wú)疑是該大樓受到基匯資本青睞的主要原因之一，另一方面，杭州自阿里巴巴等科技企業(yè)崛起后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在二線城市中具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在長(zhǎng)三角一體化中也占據(jù)了重要的戰(zhàn)略地位。
值得關(guān)注的是，杭州的人才引進(jìn)政策一直處于全國(guó)前列水平，2018年杭州對(duì)技術(shù)人才的吸引力首次超越北京，2019年人口流入56萬(wàn)，位居全國(guó)第一。
大量的人口流入帶動(dòng)了工作人口激增，杭州寫字樓也開(kāi)始成為資本投資熱點(diǎn)。2019年，凱德集團(tuán)以110億元收購(gòu)杭州科技園，成為當(dāng)年杭州最大筆大宗交易。
雖然目前杭州投資熱度不減，但未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展情況還有待觀望。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度杭州甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到16.3%，2020年由于疫情沖擊，上半年甲級(jí)寫字樓空置率攀升至25.4%。
同時(shí)，據(jù)仲量聯(lián)行估計(jì)，隨著2022杭州亞運(yùn)會(huì)建設(shè)推進(jìn)，2021年杭州寫字樓將迎來(lái)供應(yīng)最高峰，或?qū)⑦_(dá)到2020年新增供應(yīng)量的3倍。
對(duì)比杭州，一線城市的空置率也處于較高水平，唯獨(dú)廣州空置率處于低位，主要因?yàn)閺V州寫字樓存量不多，且由于中心土地稀缺，上半年寫字樓新增多數(shù)均在黃埔、番禺等外圍區(qū)，這與疫情期間寫字樓重心外移的需求不謀而合。
盡管上海寫字樓空置率達(dá)到20.9%，但在大宗交易市場(chǎng)上海寫字樓仍是投資熱點(diǎn)。
疫情導(dǎo)致的空置率上升屬于短期現(xiàn)象，長(zhǎng)期來(lái)看上海作為中國(guó)金融中心，其核心區(qū)域?qū)懽謽堑目癸L(fēng)險(xiǎn)性、可投資性一直廣受資本看好，但可能會(huì)受疫情影響導(dǎo)致投資較為保守，大筆交易金額少有出現(xiàn)。
來(lái) 源： 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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