成都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)較為青睞的城市之一,近年來各大購物中心品牌紛紛布局并擴(kuò)張版圖。而隨著經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場的不斷發(fā)展,商業(yè)空間潛力有待持續(xù)釋放。
4月,成都商業(yè)市場再添新項目,華潤拿下成都東安新城一塊48畝商地,計劃打造成都第二座萬象系綜合體;成都交投華聯(lián)置業(yè)有限公司也以2.93億元競得一宗商地,成都SKP正式落地。
截止目前,不少知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在成都進(jìn)行了商業(yè)體的布局,包括港資代表九龍倉、太古;內(nèi)資代表華潤、大悅城、龍湖、萬達(dá),以及外資代表凱德等。
隨著更多企業(yè)入場布局,在新舊項目的更替與變化中,成都的商業(yè)格局越趨多元化。
與此同時,成都商業(yè)市場的爭奪也愈發(fā)激烈,頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)重要地位。
圍獵蓉城商業(yè)市場
對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,在選擇新城市布局商業(yè)項目時,不僅要考慮城市現(xiàn)有的發(fā)展情況,還要考慮未來的發(fā)展?jié)摿,最重要的是項目落成后能否?chuàng)造可觀收益。
其中,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)市場潛力、商業(yè)市場表現(xiàn)等都是需要綜合考量的因素。
成都在新一線城市里消費(fèi)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大,未來有望發(fā)展成為西部商業(yè)中心,因此近年來也吸引著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)入場投資。
數(shù)據(jù)來源:成都統(tǒng)計局,觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示,成都2019年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.70萬億元,同比增長7.8% ,總量在全國城市中排名第七,較去年上升1位,在新一線城市里位居前列。
此外,成都社會消費(fèi)品零售額也保持穩(wěn)定增長,2019年錄得7478.4億元,同比增長9.9%,整體而言具備較好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。
數(shù)據(jù)來源:成都統(tǒng)計局,觀點(diǎn)指數(shù)整理
購買力方面,2019年成都居民收入平穩(wěn)增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45878元,比上年增長8.9%。在消費(fèi)購買品類中,升級類消費(fèi)快速增長,中西藥品類、體育娛樂用品類、化妝品類零售額分別增長20.4%、13.8%、10.7%,可穿戴智能設(shè)備、新能源汽車、智能手機(jī)分別增長144.3%、134.3%、43.1%,購買力不斷提升。
除經(jīng)濟(jì)增長支撐下的較大商業(yè)發(fā)展?jié)摿ν,商業(yè)市場的亮眼表現(xiàn)也是成都吸引商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局的重要原因。
近年來,新興的首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)等在成都發(fā)展勢頭良好,據(jù)成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年成都“首店”經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展,新增落戶首店473家,同比增長高達(dá)136.5%。其中,全球首店、中國首店為57家,數(shù)量僅次于上海和北京,繼續(xù)領(lǐng)跑新一線城市。
據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,成都零售物業(yè)市場在2019年錄得8個優(yōu)質(zhì)項目開業(yè),其中不乏龍湖、凱德、愛琴海等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的身影。
數(shù)據(jù)來源:公開資料,觀點(diǎn)指數(shù)整理
此外,在政策上,成都打造“國際消費(fèi)中心城市”的目標(biāo)明確,“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”等各種政策的提出,也為成都商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了利好。
商企魚貫入場
目前,各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成都市場均有布局,個別企業(yè)還布局了多個項目。觀點(diǎn)指數(shù)跟蹤統(tǒng)計的樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示,截止目前,共有12家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成都布局了33個商業(yè)項目。其中,凱德、萬達(dá)、龍湖的布局項目較多,均超過5個,而九龍倉、華潤、中海的布局項目相對較少,均不超過2個。
數(shù)據(jù)來源:公開資料,觀點(diǎn)數(shù)據(jù)整理
在布局上,各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目大多落地成都主要商圈。目前成都的商業(yè)發(fā)展以春鹽商圈最為老牌,此外建設(shè)路商圈、交子公園商圈等其他次級商圈也在不斷發(fā)展,發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆暋?/P>
在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為重視的地段選取上,九龍倉和太古最具優(yōu)勢,兩者布局的項目均位于最為繁榮的春熙路,占據(jù)了城市核心商業(yè)位置。
其余如成都萬象城、成都大悅城、來福士廣場、龍湖北城天街等則布局在較新的商圈,如城北商圈、雙楠商圈,所處區(qū)位雖不及前者,但仍具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/P>
數(shù)據(jù)來源:公開資料,觀點(diǎn)指數(shù)整理
項目的布局與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不無關(guān)系,九龍倉、太古等港資企業(yè)對于地段的要求更高,主要以打造城市標(biāo)桿項目為目標(biāo),因此優(yōu)質(zhì)地段對其來說至關(guān)重要。雖說前期拿地成本較高,但項目位置占優(yōu),后期通過發(fā)揮運(yùn)營優(yōu)勢可以獲得穩(wěn)定可觀的租金收益,另外資產(chǎn)增值空間也更大。
運(yùn)營表現(xiàn)方面,位于春鹽商圈的成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里2019年租金收入和銷售額是個中代表。據(jù)企業(yè)年報披露的數(shù)據(jù)來看,成都IFS于2019年的收入上升11%至港幣17.47億元(按2019年年底匯率計算約15.67億元人民幣),租戶銷售額上升14%至近70億港元,較2014年開業(yè)時增長超過3倍,出租率達(dá)到97%。
與其它城市的項目相比,據(jù)2019年報數(shù)據(jù)顯示,2019年長沙IFS的出租率為99%,零售額達(dá)50億元,重慶IFS零售額則同比增長50%。相比之下,成都ifs還是取得了不錯的成績。
而成都遠(yuǎn)洋太古里2019年的零售額上升23%,出租率同樣達(dá)到97%。據(jù)悉,其2019年銷售額超過70億元。與此同時,2019年北京三里屯太古里的零售銷售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升百分之26%,上海興業(yè)太古匯上升73%。如此看來,相比于一線城市物業(yè),成都遠(yuǎn)洋太古里的零售額增長還是處于較高水平。
此外,根據(jù)其他企業(yè)披露的項目相關(guān)營運(yùn)數(shù)據(jù)來看,華潤的成都萬象城2019年的銷售額也在20-40億元之間;成都大悅城銷售額為17.53億元,同比增長14.7%;龍湖的北城天街2019年的租金收入為1.8億元,出租率為96.8%。
出奇制勝之道
整體來看,目前布局成都的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的代表性項目都能取得較高的出租率。但無論從所處位置、租金收入亦或是銷售額來看,成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里在成都商業(yè)市場中都值得關(guān)注,而其項目定位、品牌規(guī)劃和運(yùn)營模式等也值得深入分析。
遠(yuǎn)洋太古里定位為以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目,包括以開放式、低密度的街區(qū)式購物中心,此外還包括酒店和辦公樓;成都IFS也定位為綜合體,除零售部分的大型購物商場外,還包括寫字樓和服務(wù)式住宅。這一點(diǎn)和其他如成都大悅城、成都萬象城等項目無異,均承擔(dān)了多重功能。
從品牌規(guī)劃和運(yùn)營上來看,兩者的購物中心部分都主要以購物型業(yè)態(tài)為主,其中服飾類的占比最大,占比第二大的分別是鞋包和餐飲業(yè)態(tài),中高端業(yè)態(tài)較多,包括LV、愛馬仕等奢侈品牌。上述兩個項目取得的可觀租金收入和零售額,可以說購物類業(yè)態(tài)特別是奢侈品品牌功不可沒。
數(shù)據(jù)來源:項目官網(wǎng),觀點(diǎn)指數(shù)整理
在品牌招商上,兩者也具備明顯優(yōu)勢。據(jù)成都市商務(wù)委的數(shù)據(jù)顯示,2019年成都新開首店已超473家,“首店經(jīng)濟(jì)”呈爆發(fā)式增長態(tài)勢,而據(jù)成都零售商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,其中成都遠(yuǎn)洋太古里首進(jìn)品牌占據(jù)第一,引進(jìn)首店37家,成都IFS位居第二。
在成都激烈的商業(yè)爭奪中,成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里不僅占據(jù)了核心商業(yè)位置,且品牌規(guī)劃和引進(jìn)能力較高,吸引消費(fèi)者前來,創(chuàng)造高銷售額。以上兩個項目取得的成績也說明,和一線城市商業(yè)運(yùn)營相比,新一線城市的發(fā)展?jié)摿ν瑯硬蝗莺鲆暋?/P>
同時,當(dāng)下一線城市的商業(yè)爭奪日趨激烈,對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言,定位較高端的購物中心正面臨著奢侈品零售市場已趨向飽和的困境。因此進(jìn)駐成都這類具有較好發(fā)展前景的新一線城市,反而有利于搶奪市場先機(jī);另一方面,未來實現(xiàn)較高增長的空間也更大。
可以預(yù)見的是,在未來激烈的競爭中,相比新入局的企業(yè),此前已有布局的頭部企業(yè)將會占據(jù)更加有利的地位。
來源:觀點(diǎn)指數(shù)
編輯:wangdc