酒店平均每間客房收入跌至33澳元
今年4月，墨爾本的酒店入住率跌至28.8%的歷史低點(diǎn)。但是，該市酒店入住率仍位居全澳第二位，僅次于珀斯。酒店業(yè)研究機(jī)構(gòu)STR提供的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，澳大利亞每間可用客房平均收入（RevPAR）降至每晚33.16澳元，低于去年11月的每晚177.74澳元。。在一份聲明，STR表示:“墨爾本的入住率在澳大利亞各州首府和領(lǐng)地中排名第二，僅次于珀斯，珀斯是4月份唯一入住率超過30%的首府城市。”具體而言，墨爾本的酒店入住率從11月的86.5％下降到4月的28.8％；平均每日房?jī)r(jià)從11月份的205.41澳元下降至4月份的115.22澳元，而過去六個(gè)月內(nèi)每間可用客房的收入從177.74澳元下降至33.16澳元�？紤]到墨爾本擁有澳大利亞最大的酒店開發(fā)管道（25家酒店約5500間客房），酒店投資者和開發(fā)商都在密切關(guān)注墨爾本酒店行業(yè)在新冠疫情后的表現(xiàn)。仲量聯(lián)行（JLL）酒店業(yè)務(wù)執(zhí)行副總裁Peter Harper表示，在建的酒店項(xiàng)目將繼續(xù)推進(jìn)，如Spring街的麗思卡爾頓酒店、Exhibition街的香格里拉酒店以及Little Collins街的Next酒店。但其它尚未開工的項(xiàng)目，其可行性或?qū)⒅匦逻M(jìn)行評(píng)估。
零售巨頭Premier 再次成為房東的夢(mèng)魘
作為澳大利亞最大的零售租戶，Premier Investments（簡(jiǎn)稱：Premier）董事長(zhǎng)和大股東所羅門·盧（Solomon Lew）的任何舉動(dòng)都可以對(duì)澳大利亞購物中心產(chǎn)生重大的影響。Premier在新冠疫情期間變更交租方式后，各大購物中心業(yè)主出現(xiàn)恐慌，原因也正如如此。Premier旗下?lián)碛卸鄠�(gè)連鎖品牌，包括Alex Alexander、Smiggle、Just Jeans和Portmans。自3月下旬以來，Premier關(guān)閉了本土門店，并一直拒付租金，原因是沒有營(yíng)業(yè)，也就沒有收入。伴隨各地解除新冠疫情限制舉措，Premier也打算重新營(yíng)業(yè)。例如，多家門店將配套澳大利亞和新西蘭兩國(guó)的解禁情況來恢復(fù)營(yíng)業(yè)。昆州和北領(lǐng)地解禁相對(duì)較早，Premier也于上周恢復(fù)了在這兩地地區(qū)的零售業(yè)務(wù)。然而，Premier打算按照銷售額的百分比來支付所有門店的租金欠款。Premier表示，截至5月6日的六周內(nèi)，其全球網(wǎng)絡(luò)的銷售下降了99％，印證了其決定在商店關(guān)閉時(shí)不支付租金的決定。對(duì)于購物中心業(yè)主來說，Premier的新立場(chǎng)比被迫提供租金減免和延期更為危險(xiǎn)。
租金收入前景不明，多筆寫字樓交易中止
受新冠疫情的影響，澳大利亞一些大型寫字樓交易活動(dòng)被迫中止，原因是買賣雙方在疫情過后樓價(jià)問題上出現(xiàn)明顯分歧。今年3月以前，寫字樓市場(chǎng)的估值和投資興趣都還處于一個(gè)相對(duì)較高的水平。但是，受社交疏離限制以及居家辦公的影響，寫字樓市場(chǎng)的不確定性上升，繼而導(dǎo)致交易活動(dòng)中止。業(yè)內(nèi)消息人士稱，一些原本正在尋找買家的大型寫字樓物業(yè)均已暫時(shí)撤出市場(chǎng)。其中包括：摩根大通的兩處大型物業(yè)，即墨爾本St Collins Lane和Freshwater Place 28號(hào)，以及AEW位于悉尼皮特街50號(hào)、ESR和高盛位于Ann街50號(hào)的物業(yè)。在季度貨幣政策報(bào)告中，澳儲(chǔ)行（RBA）表示，估值下降和租金收入的驟減將影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)前景。RBA表示，估值降低可能會(huì)影響項(xiàng)目的可行性，許多租戶預(yù)計(jì)會(huì)降低長(zhǎng)期租賃需求。今年4月，高盛分析師曾推測(cè)，由于供求關(guān)系出現(xiàn)“明顯轉(zhuǎn)變”，悉尼和墨爾本CBD的租金將下降逾30%。
澳元貶值吸引一眾外商，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資激增
伴隨離岸投資者利用澳元貶值、地產(chǎn)收益率相對(duì)較高所帶來的投資機(jī)會(huì)，上個(gè)財(cái)政年度，澳大利亞商業(yè)和住宅地產(chǎn)吸引海外投資總額達(dá)到878億澳元，高于服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、電力和天然氣等所有其他行業(yè)的投資。根據(jù)澳大利亞外商投資審查委員會(huì)披露的年度報(bào)告，在2018-19財(cái)年，商業(yè)地產(chǎn)批準(zhǔn)投資總額較上年激增335億澳元，至730億澳元。投資形式多樣，包括直接地產(chǎn)收購、大規(guī)模投資組合、以及私有化投資。在超大型交易中，加拿大牛津地產(chǎn)集團(tuán)（Oxford Properties Group）34億澳元的天價(jià)收購了澳大利亞地產(chǎn)投資基金Investa Office Fund。就來源國(guó)而言，美國(guó)連續(xù)第二年成為澳大利亞地產(chǎn)最大的投資國(guó)，其次是加拿大、新加坡、日本和中國(guó)。瑞銀地產(chǎn)主管蒂姆·丘奇（Tim Church）表示，澳元貶值是2019財(cái)年交易量激增的主要推動(dòng)力。他說：“澳元兌美元匯率從2011年的峰值1.10跌至當(dāng)前0.60左右的水平，已經(jīng)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的變化。鑒于許多投資基金都以美元為基準(zhǔn)，因此以澳元計(jì)的地產(chǎn)更具吸引力。”
新冠疫情之下，政府租戶提供避風(fēng)港
總部位于悉尼的投資和咨詢公司Ashbridge Capital創(chuàng)始人Vishant Naraya稱，在新冠病毒大流行帶來的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)影響下，商業(yè)地產(chǎn)投資者越來越青睞穩(wěn)定的政府租戶。Ashbridge Capital負(fù)責(zé)監(jiān)督阿德萊德中央商務(wù)區(qū)大樓Riverside Centre的改造工程，整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值4000萬澳元，包括翻新和租戶保留計(jì)劃。Naraya表示，聯(lián)邦和州政府租戶為市場(chǎng)提供了一個(gè)重要的“避風(fēng)港”。目前該辦公大樓為德國(guó)大西洋基金（Atlantic Funds）所有，可租賃面積為2.1萬平方米。經(jīng)過續(xù)約談判，大樓政府租戶將租期延長(zhǎng)10年，持續(xù)至2030年年底。大樓已處于全部出租的狀態(tài)，主要租戶包括公共服務(wù)部(Department of Human Services)。Naraya認(rèn)為，盡管由于冠狀病毒(coronavirus)大流行，在家辦公的人數(shù)在短期內(nèi)發(fā)生了巨大變化，但這都只是暫時(shí)的，未來10年寫字樓市場(chǎng)仍然會(huì)競(jìng)相吸引租戶。Naraya稱：“人們還是希望凝聚在一起為事業(yè)而奮斗。在辦公室緊密合作的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)所帶來的積極影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于似乎更節(jié)省成本的遠(yuǎn)程辦公�！�
來源：澳洲財(cái)經(jīng)見聞
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