自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來，我國對于疫情的發(fā)展防控也逐步進入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài)。
在疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，不僅未能迎接春節(jié)的消費紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費，餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題，為本就艱難的運營狀況雪上加霜。
若實體商戶運營艱難或大批倒閉，會導(dǎo)致商場空置率抬升，租金下滑等諸多問題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運營帶來更多困難，如何改善商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀成為了當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。
房企、商業(yè)運營商通過減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損，但同時減免租金對于運營方而言，也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力。
近日，全國各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺了相應(yīng)政策，承諾對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)實施減免租金，同時鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、市場運營方等業(yè)主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。
不少商業(yè)運營商也公布了租金減免措施，與合作商戶共同承擔(dān)危機。據(jù)統(tǒng)計的85家典型房企商業(yè)運營商對本次疫情反應(yīng)來看，共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進行減租或者免租，免租物業(yè)形式包括商場、公寓、酒店、寫字樓等，共涉及項目總數(shù)約達1515個項目。
從減免企業(yè)來看，國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進行了不同程度的減免，如萬達、龍湖、保利、華潤等等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費用。
房企收入多元受到?jīng)_擊較小
在商業(yè)運營企業(yè)中，房企如華潤置地、龍湖集團、萬科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施。
雖然房企在租金減免方面力度較大，但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主，此次疫情下，受租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運營為主的企業(yè)。
以華潤、龍湖、萬科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營收占比均不及15%，其中華潤占比最高達12.42%，萬科及中海僅為1.50%、2.37%。故，實際損失對企業(yè)營收相對影響較小。
從2019年上半年的財務(wù)情況來看，四家企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健，凈負(fù)債率均在60%以下，且現(xiàn)金充足，融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達到了4.2，而萬科、中海的凈負(fù)債均在40%以下，可見春節(jié)期間的租金損失對于其財務(wù)而言，壓力不大。
以商業(yè)為主企業(yè)受波及較大
相比房企，還有一些企業(yè)由于收入來源主要依靠租金，受到的影響也相對較大，如萬達、紅星美凱龍、凱德、恒隆等。
萬達于1月28日對外宣布，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業(yè)萬達廣場的商戶租金及物業(yè)費實行全免政策，以2019年萬達租金收入384.8億元來預(yù)估，一季度預(yù)計損失租金約最低35億左右，預(yù)計第一季度的運營收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業(yè)收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。
由于即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束，疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時間，尤其是武漢等湖北地區(qū)，人們外出消費的信心與習(xí)慣的回調(diào)會有一定滯后，可能會繼續(xù)影響該地區(qū)的商場運營情況。預(yù)計在之后的一段時間內(nèi)，武漢等湖北區(qū)域的商場仍將面對客流量不足，商戶運營困難、工期延后等問題，租金收入也將受到一定影響。
未來三年品牌競爭壓力加劇
整體來看，房企業(yè)績主要依靠物業(yè)銷售，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響相對較��；而萬達、凱德等以租金收入為主的企業(yè)，則受到疫情波及更大。
雖然在短期內(nèi)會損失一定的租金收入。但長期來看，同時也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進行社會捐助或租金減免，同時也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的社會責(zé)任。
值得注意的是，由于在過去十年，房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動了對商業(yè)地產(chǎn)的廣泛開發(fā)，眾多投資商、開發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來，商業(yè)供應(yīng)也從2010年的1.3億平方米增長至2019年的5.4億平方米；10年增長3倍，人均商業(yè)面積1.8平方米超過國際標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)過剩壓力明顯。這就導(dǎo)致了近兩年商業(yè)品牌同質(zhì)化、電商沖擊、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等難題。
從商業(yè)未來供應(yīng)總量來看，武漢、上海、杭州三城市未來三年供應(yīng)超過200萬平方米�？紤]到現(xiàn)有的存量規(guī)模，武漢、寧波、杭州、南京、天津、長沙未來三年供應(yīng)將超過目前存量一半以上，而武漢未來三年供應(yīng)，將超過目前存量，供應(yīng)風(fēng)險較高。
隨著未來商業(yè)市場供應(yīng)持續(xù)上升的情況來看，短期疫情的沖擊可從后續(xù)的市場復(fù)蘇中尋找增長，但是未來較大體量的新增供應(yīng)，則會更加加劇項目間的品牌競爭壓力，這也是各大企業(yè)需要注意的。
未來，商業(yè)地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)是自身的變革。
十年前，電商的崛起，對傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大沖擊，從而改變了整個商業(yè)地產(chǎn)。
十年間，商業(yè)地產(chǎn)從原先以零售為主的業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)向體驗式的商業(yè)業(yè)態(tài)，這是當(dāng)年電商沖擊所發(fā)生的變革。
十年后的今天，商業(yè)地產(chǎn)的模式與十年前已有天翻地覆的變化，在當(dāng)前疫情情況下，目前已經(jīng)出現(xiàn)了許多變化，比如教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)成線上后接下去會大幅度從商業(yè)項目中退出。可以說，本次疫情使得體驗式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時，也會讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變。
未來隨著行業(yè)的逐步復(fù)蘇，這段時間所出現(xiàn)的各種新商業(yè)模式，或?qū)⒁I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)再次走向新的變革。
來源：丁祖昱評樓市
編輯：liu
