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疫情沖擊下,商業(yè)地產的困境與變革
http://sendpasscode.com房訊網2020-2-20 9:23:55
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[提要]自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來,我國對于疫情的發(fā)展防控也逐步進入到了“嚴陣以待”的狀態(tài)。

    自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來,我國對于疫情的發(fā)展防控也逐步進入到了“嚴陣以待”的狀態(tài)。

    在疫情沖擊之下,商業(yè)地產首當其沖,不僅未能迎接春節(jié)的消費紅利,反而隨著群眾大幅減少外出聚集,客流量急劇減少,不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費,餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題,為本就艱難的運營狀況雪上加霜。

    若實體商戶運營艱難或大批倒閉,會導致商場空置率抬升,租金下滑等諸多問題,為日后商業(yè)地產的運營帶來更多困難,如何改善商戶的經營現狀成為了當前的主要挑戰(zhàn)。

    房企、商業(yè)運營商通過減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心,在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損,但同時減免租金對于運營方而言,也無疑意味著業(yè)績和資金的雙重壓力。


    近日,全國各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺了相應政策,承諾對承租國有資產類經營用房的中小企業(yè)實施減免租金,同時鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方等業(yè)主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。

    不少商業(yè)運營商也公布了租金減免措施,與合作商戶共同承擔危機。據統計的85家典型房企商業(yè)運營商對本次疫情反應來看,共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進行減租或者免租,免租物業(yè)形式包括商場、公寓、酒店、寫字樓等,共涉及項目總數約達1515個項目。

    從減免企業(yè)來看,國內大部分商業(yè)地產布局較廣的企業(yè)都進行了不同程度的減免,如萬達、龍湖、保利、華潤等等,或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費用。


    房企收入多元受到沖擊較小


    在商業(yè)運營企業(yè)中,房企如華潤置地、龍湖集團、萬科地產以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施。

    雖然房企在租金減免方面力度較大,但由于其收入結構主要以物業(yè)銷售為主,此次疫情下,受租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運營為主的企業(yè)。

    以華潤、龍湖、萬科、中海為例,2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營收占比均不及15%,其中華潤占比最高達12.42%,萬科及中海僅為1.50%、2.37%。故,實際損失對企業(yè)營收相對影響較小。

    從2019年上半年的財務情況來看,四家企業(yè)的財務表現均十分穩(wěn)健,凈負債率均在60%以下,且現金充足,融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤、龍湖的現金短債比更是達到了4.2,而萬科、中海的凈負債均在40%以下,可見春節(jié)期間的租金損失對于其財務而言,壓力不大。


    以商業(yè)為主企業(yè)受波及較大


    相比房企,還有一些企業(yè)由于收入來源主要依靠租金,受到的影響也相對較大,如萬達、紅星美凱龍、凱德、恒隆等。

    萬達于1月28日對外宣布,1月24日至2月25日期間,旗下全國已開業(yè)萬達廣場的商戶租金及物業(yè)費實行全免政策,以2019年萬達租金收入384.8億元來預估,一季度預計損失租金約最低35億左右,預計第一季度的運營收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示,本次免租將涉及公司2020年營業(yè)收入(租金及管理費總金額)約5.3至5.9億元,對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

    由于即使疫情能在3月或4月完全結束,疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時間,尤其是武漢等湖北地區(qū),人們外出消費的信心與習慣的回調會有一定滯后,可能會繼續(xù)影響該地區(qū)的商場運營情況。預計在之后的一段時間內,武漢等湖北區(qū)域的商場仍將面對客流量不足,商戶運營困難、工期延后等問題,租金收入也將受到一定影響。

    未來三年品牌競爭壓力加劇


    整體來看,房企業(yè)績主要依靠物業(yè)銷售,在商業(yè)地產領域受到的影響相對較。欢f達、凱德等以租金收入為主的企業(yè),則受到疫情波及更大。

    雖然在短期內會損失一定的租金收入。但長期來看,同時也避免了空置率上升,額外招商等問題。在疫情等特殊情況下,進行社會捐助或租金減免,同時也彰顯了身為大型企業(yè)所應肩負的社會責任。

    值得注意的是,由于在過去十年,房地產業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動了對商業(yè)地產的廣泛開發(fā),眾多投資商、開發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產的開發(fā)中來,商業(yè)供應也從2010年的1.3億平方米增長至2019年的5.4億平方米;10年增長3倍,人均商業(yè)面積1.8平方米超過國際標準,供應過剩壓力明顯。這就導致了近兩年商業(yè)品牌同質化、電商沖擊、行業(yè)大數據分析薄弱等難題。

    從商業(yè)未來供應總量來看,武漢、上海、杭州三城市未來三年供應超過200萬平方米?紤]到現有的存量規(guī)模,武漢、寧波、杭州、南京、天津、長沙未來三年供應將超過目前存量一半以上,而武漢未來三年供應,將超過目前存量,供應風險較高。

    隨著未來商業(yè)市場供應持續(xù)上升的情況來看,短期疫情的沖擊可從后續(xù)的市場復蘇中尋找增長,但是未來較大體量的新增供應,則會更加加劇項目間的品牌競爭壓力,這也是各大企業(yè)需要注意的。
未來,商業(yè)地產最大的挑戰(zhàn)是自身的變革。

    十年前,電商的崛起,對傳統零售業(yè)造成了巨大沖擊,從而改變了整個商業(yè)地產。

    十年間,商業(yè)地產從原先以零售為主的業(yè)態(tài)逐步轉向體驗式的商業(yè)業(yè)態(tài),這是當年電商沖擊所發(fā)生的變革。

    十年后的今天,商業(yè)地產的模式與十年前已有天翻地覆的變化,在當前疫情情況下,目前已經出現了許多變化,比如教育培訓類業(yè)態(tài)轉成線上后接下去會大幅度從商業(yè)項目中退出?梢哉f,本次疫情使得體驗式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時,也會讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變。

    未來隨著行業(yè)的逐步復蘇,這段時間所出現的各種新商業(yè)模式,或將引領商業(yè)地產再次走向新的變革。

來源:丁祖昱評樓市

編輯:liu

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