2020年前三季度全國經(jīng)濟增速由負轉(zhuǎn)正，GDP實現(xiàn)同比增長0.7%，扭轉(zhuǎn)了上半年下降的局面。隨著供需關(guān)系逐步改善，市場活力逐步恢復(fù)，企業(yè)信心也逐漸增強。

　　上海，作為疫情后國內(nèi)迅速恢復(fù)城市活力的典型代表，在一系列減稅降費、優(yōu)化融資環(huán)境、促消費等政策扶持下，企業(yè)信心正加速恢復(fù)，商辦市場需求表現(xiàn)也優(yōu)于預(yù)期。

　　企業(yè)信心加速恢復(fù)

　　2020年上半年，經(jīng)濟的不確定性導(dǎo)致企業(yè)在租賃決策上更加謹(jǐn)慎，上海辦公樓市場的租賃需求有所放緩。隨著疫情得到有效控制，企業(yè)的租賃需求復(fù)蘇態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)。今年三季度，甲級辦公樓市場整體吸納量達16.2萬平方米，較二季度將近翻倍。

　　從需求來源來看，金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)等企業(yè)租賃需求占比有所上升。金融服務(wù)類特別是內(nèi)資企業(yè)，對辦公樓的需求增長較為顯著。例如，浦發(fā)銀行為其新設(shè)立的理財公司新設(shè)辦公場所，選址中國人壽金融中心。自2018年底支持性政策出臺以來，截至2020年第三季度，已有36家內(nèi)資銀行申請設(shè)立理財子公司，其中已獲批準(zhǔn)的有21家。近期，貝萊德成為首家獲得外資獨資公募牌照的公司，且有數(shù)家外資機構(gòu)的公募基金資格審批申請仍在受理中。

　　專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求保持相對穩(wěn)定。在甲級辦公樓市場租金下行、許多租戶趨于保守的大環(huán)境下，一些專業(yè)服務(wù)類企業(yè)正抓住機會，升級其辦公場所。疫情期間，部分快速增長的行業(yè)，如科技新媒體和醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)，已逐漸成為上海辦公市場的重要需求來源。由于疫情對線下活動的影響，科技新媒體類企業(yè)迎來了新的增長點，這些公司業(yè)務(wù)的快速增長以及企業(yè)對品牌知名度提升的重視，為辦公樓市場帶來擴張及升級需求。醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)的租賃需求占比在2020年前三個季度增長了7個百分點至11%。

　　消費復(fù)蘇提振零售品牌信心

　　在過去不久的國慶中秋“雙節(jié)”期間，據(jù)上海市商務(wù)委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海437家大型商業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售額123.8億元，同比增長13.7%。在整體零售市場加速恢復(fù)的同時，網(wǎng)上零售增速近期出現(xiàn)放緩跡象，佐證了部分消費正逐漸回歸線下，尤其是高價低頻、重體驗的消費類型。

　　奢侈品銷售成為市場復(fù)蘇的主力軍。全球疫情影響下，國人的奢侈品消費持續(xù)回流國內(nèi)市場。在上海，恒隆廣場、國金中心等多個高端購物中心取得了良好業(yè)績。據(jù)報道，Louis Vuitton上海恒隆店8月份銷售額近1.5億元，創(chuàng)下了LV在國內(nèi)單店月銷售額最高紀(jì)錄。雖然部分一線奢侈品品牌受國際市場萎靡的影響，今年依舊會采取保護現(xiàn)金流、謹(jǐn)慎拓店的策略，但一些高端品牌仍在尋求入駐高級購物中心的契機。今年，上海國金中心迎來了Tom Ford精品店、Roger Vivier新店，馥馬爾香水出版社和Kilian中國首店。恒隆廣場也迎來了如Montblanc，CARVEN，MARYLING和HERNO等高端品牌新店的陸續(xù)開業(yè)。

　　在汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐下，整體零售物業(yè)市場租賃活躍度有所提升。特斯拉和蔚來等新能源汽車展廳均有新店開業(yè)。日本雜貨巨頭LOFT中國首店于7月在徐家匯美羅城開業(yè)亮相，營業(yè)面積近千平米。KKV生活館，日本生活方式品牌niko and …也在繼續(xù)擴張。此外，以THE COLORIST和WOW COLOUR為代表的國產(chǎn)美妝集合店風(fēng)頭正勁，保持了快速擴張的步伐。隨著近期人們外出就餐需求明顯增多，餐飲品牌的拓店信心也正在增強。

　　企業(yè)活動恢復(fù)和電商經(jīng)濟，推高物流租賃需求

　　今年疫情期間，物流地產(chǎn)逆勢發(fā)力, 彰顯出良好韌性。物流地產(chǎn)的逆勢而上，離不開電商經(jīng)濟的巨大助力。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，實物商品網(wǎng)上零售占社零總額的比重已由疫情爆發(fā)前的20%，加速上升到今年7月的25%。雖然該比例在9月份放緩至24%，但仍保持高位。而近期，企業(yè)活動的加速恢復(fù)和電商行業(yè)的持續(xù)活躍繼續(xù)為物流地產(chǎn)市場帶來大量租賃需求。在剛剛過去的三季度，上海物流地產(chǎn)市場凈吸納量也創(chuàng)下兩年來新高。

　　為國內(nèi)外公司提供物流和供應(yīng)鏈服務(wù)的第三方物流仍是租賃需求的主要動力。得益于疫情下電商行業(yè)的加速發(fā)展，中國今年前三季度的快遞業(yè)務(wù)量同比增長27.9％。目前快遞快運公司發(fā)展尤為活躍，積極在市場上尋求可租賃空間。二、三季度順豐在上海共租賃近75,000平方米。我們也觀察到，電商行業(yè)無論公司規(guī)模大小，需求十分活躍。尤其在三季度，部分租戶正在為年終網(wǎng)購熱潮進行積極的短期租賃。此外，傳統(tǒng)制造業(yè)和實體零售的租賃需求也在近期顯著回暖。制造業(yè)在臨港和奉賢區(qū)域的租賃需求較為活躍，特斯拉于近期在奉賢租賃了40,000平方米。

　　雖然新興需求在總體租賃中仍占很小的份額，但上升趨勢明顯。疫情爆發(fā)后，醫(yī)藥及醫(yī)藥器械類租戶新增大量租賃需求。而疫情爆發(fā)后，生鮮電商也迎來新機遇。冷鏈也在疫情的影響下迎來一輪高速發(fā)展期，有專業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)冷庫仍舊供不應(yīng)求，冷鏈運營商租賃高標(biāo)庫干倉用于改造出租的趨勢增長明顯。去年，新興需求在上海及附近的衛(wèi)星城市的租賃份額中僅占7%，但今年前三季度，該占比已增至13%，彌補了制造業(yè)和零售業(yè)等其他傳統(tǒng)行業(yè)的需求疲軟。

　　作為全國經(jīng)濟在后疫情時代的一個縮影，上海正加速恢復(fù)往日生機，彰顯了強大的經(jīng)濟韌性。隨著企業(yè)信心的恢復(fù)和市場活力的提升，我們有信心在不久的將來看到上海商辦市場迎來更多新機遇。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc