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土地市場熱度進一步降溫 房企投資節(jié)奏放緩
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-11-6 10:05:00
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[提要]多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月,房企投資拿地節(jié)奏明顯放緩,全國土地成交量價齊跌,土地出讓金總額縮水近2成,溢價率也降至4月份以來的歷史低位,土地流拍現(xiàn)象進一步加劇。

  土地市場的熱度正進一步降溫。

  多家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月,房企投資拿地節(jié)奏明顯放緩,全國土地成交量價齊跌,土地出讓金總額縮水近2成,溢價率也降至4月份以來的歷史低位,土地流拍現(xiàn)象進一步加劇。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在“三條紅線”約束房企降負(fù)債影響下,土地市場熱度較上月進一步回落。臨近年底,房企拍地將會更加理性,土拍競爭或進一步降溫,僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑,預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊價格仍將緩步上漲。

  從10月全國土地出讓金排名前二十城市來看,一線城市僅廣州上海入榜,廣州收金逾216億元居榜首;二線城市共占據(jù)榜單13席,為榜單主力,其中南京攬金逾139億元,位列第三。

  房企拿地規(guī)模下滑顯著

  中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-10月,TOP100企業(yè)拿地總額25950億元,拿地規(guī)模同比增長10.9%,增長率較1-9月有所上升。

  盡管1-10月拿地同比顯著上升,但是從單月來看,代表房企拿地規(guī)模持續(xù)下降,并創(chuàng)4月以來的新低。

  中指研究院指出,一季度,部分城市土地交易市場受疫情影響暫;蚍啪?fù)频兀?0家代表房企拿地規(guī)模處在較低水平;進入二季度,商品房交易市場信心逐漸恢復(fù),各地優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加、企業(yè)資金面有所改善,多重因素影響下50家代表房企加大投資力度,5月經(jīng)歷短暫回調(diào)后6月回升至上半年最高點。經(jīng)歷二季度的積極補倉后,三季度房企調(diào)整拿地節(jié)奏,拿地規(guī)模整體低于上季度。10月房企拿地節(jié)奏再放緩,規(guī)模下滑明顯。50家代表房企中,39家10月拿地金額較前9個月均值出現(xiàn)下滑,這一比例較上個月有明顯增加。

  對于房企拿地節(jié)奏放緩的原因,億翰智庫認(rèn)為,大中房企具有較強的回款能力和融資能力,充裕的資金流入能夠幫助公司增加在土地市場上的拿地力度,中小房企規(guī)模偏小帶來的回款規(guī)模較低,并且受規(guī)模限制融資門檻較高,以此導(dǎo)致外部融資規(guī)模較低,限制了公司的投資力度。但是在企業(yè)量入為出的投資策略下,公司根據(jù)自身的資金儲備選擇合適的城市適時增加土地儲備,不再一味追求核心城市的高價地塊,更有利于企業(yè)保持穩(wěn)定的發(fā)展。

  土拍溢價率再創(chuàng)新低

  從全國土地市場來看,10月土地成交縮水,溢價率繼續(xù)走低。

  中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,10月,全國300城土地成交量環(huán)比縮水,土地出讓金總額環(huán)比縮水近兩成,土地平均溢價率為11%,較上月減少2個百分點,再創(chuàng)今年4月以來新低。

  克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示,受“中秋+國慶”雙節(jié)因素的影響,10月土地市場成交量明顯下滑,降幅超三成;同時,土地成交單價也連續(xù)五個月下滑,并且在房企融資環(huán)境收緊后,10月份成交溢價率再度明顯下滑,降至年初3月份水平,市場熱度明顯下滑。此外,土地流拍也在加劇,10月份流拍率環(huán)比9月大幅上升,已經(jīng)超過10%。

  對于10月溢價率繼續(xù)走低的原因,億翰智庫認(rèn)為,主要是行業(yè)融資渠道不暢使企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎,并且根據(jù)量入為出的原則,不一味追求的高價地塊。

  克而瑞研究中心也認(rèn)為,10月溢價率明顯下滑,一方面與熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯減少有關(guān),另一方面與“三條紅線”融資規(guī)則試點實施有關(guān),資金面收緊下,企業(yè)拍地積極性明顯回落,土地成交溢價也因此明顯下滑。各能級城市表現(xiàn)方面,除一線城市因滬、廣、深均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓較多使得溢價率明顯上升至11.7%外,二線和三四線城市的溢價率環(huán)比均有所下滑。

  年底房企拍地或更加理性

  易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱指出,8月“三條紅線”融資新規(guī)之下,房企融資環(huán)境進一步收緊,再加上多地調(diào)控加碼,房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,拿地放緩成為9月份50強房企的主流趨勢,三季度房企投資金額下滑26%,地價連續(xù)3個月回落,溢價率也在9月份明顯回落,流拍率升至9.3%,土地市場整體熱度明顯回落,10月土地市場進一步降溫。

  不過,丁祖昱同時指出,在融資監(jiān)管規(guī)則實施之后,熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)有所增加,以10月份以來成交單價TOP20地塊來看,以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數(shù)量多達12幅,優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍較激烈。

  對于土地市場未來走勢,丁祖昱認(rèn)為,臨近年底,大部分房企已完成了增儲目標(biāo),而在融資監(jiān)管要求下,部分高負(fù)債的房企也會減少拿地支出,加速銷售回款,以降低財務(wù)杠桿率。接下來,房企拍地將會更加理性,土拍競爭或進一步降溫,僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑,預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊價格仍將緩步上漲。

來 源:  證券時報

     編 輯:liuy

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