土地市場的熱度正進(jìn)一步降溫。

　　多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，房企投資拿地節(jié)奏明顯放緩，全國土地成交量價(jià)齊跌，土地出讓金總額縮水近2成，溢價(jià)率也降至4月份以來的歷史低位，土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“三條紅線”約束房企降負(fù)債影響下，土地市場熱度較上月進(jìn)一步回落。臨近年底，房企拍地將會(huì)更加理性，土拍競爭或進(jìn)一步降溫，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)有較高的競拍熱度，條件相對(duì)一般的宅地競拍熱度將會(huì)有所下滑，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍將緩步上漲。

　　從10月全國土地出讓金排名前二十城市來看，一線城市僅廣州上海入榜，廣州收金逾216億元居榜首；二線城市共占據(jù)榜單13席，為榜單主力，其中南京攬金逾139億元，位列第三。

　　房企拿地規(guī)模下滑顯著

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額25950億元，拿地規(guī)模同比增長10.9%，增長率較1-9月有所上升。

　　盡管1-10月拿地同比顯著上升，但是從單月來看，代表房企拿地規(guī)模持續(xù)下降，并創(chuàng)4月以來的新低。

　　中指研究院指出，一季度，部分城市土地交易市場受疫情影響暫停或放緩?fù)频兀?0家代表房企拿地規(guī)模處在較低水平；進(jìn)入二季度，商品房交易市場信心逐漸恢復(fù)，各地優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加、企業(yè)資金面有所改善，多重因素影響下50家代表房企加大投資力度，5月經(jīng)歷短暫回調(diào)后6月回升至上半年最高點(diǎn)。經(jīng)歷二季度的積極補(bǔ)倉后，三季度房企調(diào)整拿地節(jié)奏，拿地規(guī)模整體低于上季度。10月房企拿地節(jié)奏再放緩，規(guī)模下滑明顯。50家代表房企中，39家10月拿地金額較前9個(gè)月均值出現(xiàn)下滑，這一比例較上個(gè)月有明顯增加。

　　對(duì)于房企拿地節(jié)奏放緩的原因，億翰智庫認(rèn)為，大中房企具有較強(qiáng)的回款能力和融資能力，充裕的資金流入能夠幫助公司增加在土地市場上的拿地力度，中小房企規(guī)模偏小帶來的回款規(guī)模較低，并且受規(guī)模限制融資門檻較高，以此導(dǎo)致外部融資規(guī)模較低，限制了公司的投資力度。但是在企業(yè)量入為出的投資策略下，公司根據(jù)自身的資金儲(chǔ)備選擇合適的城市適時(shí)增加土地儲(chǔ)備，不再一味追求核心城市的高價(jià)地塊，更有利于企業(yè)保持穩(wěn)定的發(fā)展。

　　土拍溢價(jià)率再創(chuàng)新低

　　從全國土地市場來看，10月土地成交縮水，溢價(jià)率繼續(xù)走低。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國300城土地成交量環(huán)比縮水，土地出讓金總額環(huán)比縮水近兩成，土地平均溢價(jià)率為11%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)今年4月以來新低。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，受“中秋+國慶”雙節(jié)因素的影響，10月土地市場成交量明顯下滑，降幅超三成；同時(shí)，土地成交單價(jià)也連續(xù)五個(gè)月下滑，并且在房企融資環(huán)境收緊后，10月份成交溢價(jià)率再度明顯下滑，降至年初3月份水平，市場熱度明顯下滑。此外，土地流拍也在加劇，10月份流拍率環(huán)比9月大幅上升，已經(jīng)超過10%。

　　對(duì)于10月溢價(jià)率繼續(xù)走低的原因，億翰智庫認(rèn)為，主要是行業(yè)融資渠道不暢使企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，并且根據(jù)量入為出的原則，不一味追求的高價(jià)地塊。

　　克而瑞研究中心也認(rèn)為，10月溢價(jià)率明顯下滑，一方面與熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯減少有關(guān)，另一方面與“三條紅線”融資規(guī)則試點(diǎn)實(shí)施有關(guān)，資金面收緊下，企業(yè)拍地積極性明顯回落，土地成交溢價(jià)也因此明顯下滑。各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，除一線城市因滬、廣、深均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓較多使得溢價(jià)率明顯上升至11.7%外，二線和三四線城市的溢價(jià)率環(huán)比均有所下滑。

　　年底房企拍地或更加理性

　　易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱指出，8月“三條紅線”融資新規(guī)之下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，再加上多地調(diào)控加碼，房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，拿地放緩成為9月份50強(qiáng)房企的主流趨勢，三季度房企投資金額下滑26%，地價(jià)連續(xù)3個(gè)月回落，溢價(jià)率也在9月份明顯回落，流拍率升至9.3%，土地市場整體熱度明顯回落，10月土地市場進(jìn)一步降溫。

　　不過，丁祖昱同時(shí)指出，在融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施之后，熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)有所增加，以10月份以來成交單價(jià)TOP20地塊來看，以最高限價(jià)成交或成交溢價(jià)率超過30%的地塊數(shù)量多達(dá)12幅，優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍較激烈。

　　對(duì)于土地市場未來走勢，丁祖昱認(rèn)為，臨近年底，大部分房企已完成了增儲(chǔ)目標(biāo)，而在融資監(jiān)管要求下，部分高負(fù)債的房企也會(huì)減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財(cái)務(wù)杠桿率。接下來，房企拍地將會(huì)更加理性，土拍競爭或進(jìn)一步降溫，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)有較高的競拍熱度，條件相對(duì)一般的宅地競拍熱度將會(huì)有所下滑，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍將緩步上漲。

來 源：  證券時(shí)報(bào)

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