曾經(jīng)在綠地內(nèi)部扮演“扛大旗”角色的商辦物業(yè)，而今已演變成為壓在肩上的“包袱”。
一份綠地控股集團(tuán)的商辦項(xiàng)目推薦書顯示，集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項(xiàng)目27個物業(yè)項(xiàng)目，合計售價231億元人民幣。
對于綠地而言，出售商辦項(xiàng)目是常態(tài)，綠地每年有30%的銷售金額來自商辦物業(yè)銷售，準(zhǔn)確來說，這些商辦不能稱為資產(chǎn)，而是和住宅一樣的可售物業(yè)。
值得一提的是，相關(guān)報道稱，綠地本次推介的項(xiàng)目中交易方式多為整棟銷售，資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兼而有之。推介項(xiàng)目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢的成熟商圈物業(yè)等。
曾一度是這家千億房企增長的動力引擎，商辦物業(yè)庫存與大量資金沉淀，成為了今時今日綠地需要解決的問題。
出售消息傳出后，不少綠地投資者表示：“綠地賣商業(yè)物業(yè)應(yīng)該屬于利好，商業(yè)資產(chǎn)折舊好多年了，賣了之后綠地凈資產(chǎn)可以增加百億，又可以增加200億現(xiàn)金流�！�
商辦鐐銬
按照綠地方面的回應(yīng)，本次推介項(xiàng)目列入物業(yè)銷售，那么將為第四季度合同銷售增色不少。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，綠地控股早前公布數(shù)據(jù)顯示，前九月累計完成合同銷售2179億元，與張玉良年初定下的4000億目標(biāo)仍有1800億距離。
按每季度銷售數(shù)據(jù)看，綠地控股于今年第三季度實(shí)現(xiàn)合同銷售金額849億元，同比增長27%。可見，綠地第三季度在銷售方面上下了不少功夫，單季度銷售增長遠(yuǎn)超今年前兩個季度。
事實(shí)上，每年第四季度亦是房企實(shí)現(xiàn)銷售收成的重要時間節(jié)點(diǎn)，于綠地而言也不例外。去年第四季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)銷售1534.89億元，遠(yuǎn)超前三季度。
翻查資料發(fā)現(xiàn)，在商辦物業(yè)銷售行情好的時候，綠地2015年2301億元的銷售中，來自商辦物業(yè)的貢獻(xiàn)為1131億元，占比為49.15%。
要知道在綠地對萬科實(shí)現(xiàn)趕超的2014年，正是商辦產(chǎn)品助力完成臨門一腳。該年綠地商辦銷售的貢獻(xiàn)占比為53.8%，增幅更是高達(dá)90%。
但不可否認(rèn)的是，商辦產(chǎn)品的高庫存已經(jīng)成了眼下綠地追逐業(yè)績快增長的鐐銬。據(jù)悉，本次推介的14個項(xiàng)目中，包括青浦綠地中心、綠地國創(chuàng)大廈、蘇州綠地中心等超高層地標(biāo)性項(xiàng)目。
“做地標(biāo)性建筑不是我們想做，而是政府想做�！弊稣胱龅氖碌木G地，雖然經(jīng)常得到地方政府的大力支持，但可能面對的風(fēng)險及難題也不少，同時大體量的商辦物業(yè)沉淀資金也越來越多。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地產(chǎn)項(xiàng)目上，除去純住宅項(xiàng)目外，商住項(xiàng)目的占比基本超過單月拿地50%以上。
僅以今年1月份新增的7個項(xiàng)目來看，只有一個純住宅項(xiàng)目，其余均為商住或商服用地。由此可見，在綠地的項(xiàng)目布局里，商業(yè)或商辦資產(chǎn)仍占不小的比例。
事實(shí)上，在特定的階段，綠地充分享受到了商辦比例較高帶來的紅利。而對于總資產(chǎn)過萬億的企業(yè)而言，商辦資產(chǎn)也在隨著集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)大的同時不斷增長。
一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢下行、市場波動較大時，這些商辦資產(chǎn)或會成為累贅。
紅線之下
正如投資者所言，出售項(xiàng)目后綠地凈資產(chǎn)可以增加百億，同時可以增加200億現(xiàn)金流。
而年末正是沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時刻，尤其是對處于“三道紅線”紅區(qū)的綠地控股而言，眼下每一步都顯得意義非凡。
從收入角度來看，今年上半年綠地集團(tuán)房地產(chǎn)營業(yè)收入966億元，而自持物業(yè)取得的租金收入4.8億元，商辦物業(yè)更是占比微乎其微。
如此看來，綠地每年通過自持商辦物業(yè)取得的租金收入較少，增幅有限，且自持商辦項(xiàng)目的收入受市場影響，會出現(xiàn)較大波動，對于追求高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言顯然不是有利條件。出售資產(chǎn)可以快速回血，反而是增厚業(yè)績的手段之一。
事實(shí)上，由于自持會沉淀大量資金，以及散售帶來股權(quán)分散、運(yùn)營管理困難等問題，業(yè)內(nèi)人士早已指出，相比商辦持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。
這也是綠地控股常用的財技，例如去年通過出售商辦項(xiàng)目及處置金融資產(chǎn)等，綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元，占該期利潤總額的28.97%。
今年面臨意外的疫情和艱難的金融環(huán)境、市場環(huán)境，綠地也需作出調(diào)整和應(yīng)對。
綠地集團(tuán)10月14日召開的工作會議中，張玉良坦言，綠地面臨很多的困難，要以決戰(zhàn)決勝的精神狀態(tài)打贏三大攻堅戰(zhàn)。
業(yè)內(nèi)解讀“三大攻堅”指，分別是銷售去化、交付結(jié)算、資金保證，這些均離不開現(xiàn)金流的問題。
現(xiàn)金流問題在今年上半年就有所體現(xiàn)：截至上半年，綠地經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額41.33億元。但與去年同期相比還是出現(xiàn)腰斬，同比減少49.26%。
綠地控股在報告中進(jìn)行了說明，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因：受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。
另一方面，“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，以及“現(xiàn)金短債比”不得小于1�！本G地控股全部指標(biāo)都在紅線之上。
通過抓回款來補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時增加借款融資來保證資金周轉(zhuǎn)，顯然這些常規(guī)手法已無法完全保障綠地控股的去杠桿和降負(fù)債。
截至今年9月底，綠地控股短期借款為299.47億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為730.38億元，其他流動負(fù)債為117.46億元，長期借款1806.76億元，應(yīng)付債券為400.1億元。
于報告期末，綠地控股的有息負(fù)債規(guī)模約為3354.17億元，長短債比例方面，短債比例持續(xù)下降，長期負(fù)債比例增至7成。
是次將27個商辦物業(yè)打包出售，無疑是快速回籠200億現(xiàn)金的最佳打開方式。然而，能不能如愿還要看市場的反應(yīng)。
除了出售資產(chǎn)，綠地控股還在積極推進(jìn)ABS、境外債券、公司債等融資。
11月3日，根據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺消息，綠地控股集團(tuán)有限公司2020年公開發(fā)行180億公司債券已獲得受理。
該債券為小公募債期限不超過7年（含7年），扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還到期15綠地01、15綠地02、16綠地01、16綠地02公司債券及其利息。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
