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踩中兩條紅線 保利置業(yè)7億“割肉”武漢商業(yè)資產(chǎn)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-11-19 15:44:11
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[提要]8月份的房地產(chǎn)企業(yè)座談會議之后,處置資產(chǎn)似乎已成為了“紅黃檔”企業(yè)的常規(guī)動(dòng)作。

  保利置業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱,湖北保利置業(yè)有限公司作為賣方,出售持有的目標(biāo)公司武漢長江保資控股有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)予買方,代價(jià)為6.7億元。

  這意味著,這一掛牌了近兩個(gè)月的武漢商業(yè)資產(chǎn)成功覓得了買家。

  出售的標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為位于武漢中南路99號的武漢保利文化廣場負(fù)1至8層及夾層1室,這些樓層基本分布的是高檔商業(yè)、餐飲、影院等娛樂業(yè)態(tài)。

  除了這次出售的資產(chǎn),事實(shí)上今年以來保利置業(yè)已積極處置了一些投資物業(yè),涉及購物中心、寫字樓、商業(yè)。

  紅線之下,踩中兩道的保利置業(yè)似乎加快了這一步伐。

  “空置”的二線商業(yè)

  這一交易最早在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露。

  9月29日,湖北保利置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司武漢長江保資控股有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司2245.25萬元債權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)669,951,200元。

  兩個(gè)月后,于11月17日,保利置業(yè)發(fā)布出售公告,其于近日收到通知,在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易舉辦的公開投標(biāo)流程中已出售由賣方持有的目標(biāo)公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán),代價(jià)為人民幣669,951,200元,即以掛牌底價(jià)成交。

  標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為武漢保利文化廣場部分物業(yè),據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,武漢保利文化廣場地處武昌區(qū)中南路與民主路交匯處,北臨洪山廣場,與洪山體育館隔街相望。

  該項(xiàng)目總投資逾11億元,總建筑面積為13.1萬平方米,在造型上頗有特色,建筑40層主樓與19層配樓形成空中連體,構(gòu)成正對洪山廣場的“巨型門”。

  開發(fā)周期上,2007年8月,武漢保利文化廣場舉行奠基儀式,2011年底項(xiàng)目竣工,隨后于2014年整體開業(yè)。

  雖沒有關(guān)于該綜合體的詳細(xì)租金收入、零售數(shù)據(jù),但一則CMBS發(fā)行的消息,或可側(cè)面佐證該項(xiàng)目的運(yùn)營情況。

  2018年9月10日,由興業(yè)銀行作為主承銷商的保利置業(yè)2018年第一期資產(chǎn)支持票據(jù)成功發(fā)行,規(guī)模11億元。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱,這標(biāo)志著銀行間市場首個(gè)央企商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)(CMBN)正式誕生,同時(shí)也是湖北省首單CMBN項(xiàng)目。

  從交易機(jī)構(gòu)來看,該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為信托貸款,信托貸款還款來源為武漢保利廣場物業(yè)的租金運(yùn)營收入。據(jù)披露,2014-2016年武漢保利文化廣場歷史收入分別為2630.16萬元、5747.42萬元、5856.04萬元。

  能作為底層資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化,說明該物業(yè)至少在回報(bào)率上面有一定保證,但也指向一個(gè)問題:既然經(jīng)營效果良好,為何出售該優(yōu)質(zhì)綜合體部分商業(yè)予他人?

  據(jù)悉,此次出售的物業(yè)位于主樓負(fù)1至8層及夾層1室,主要分布高檔商業(yè)、餐飲、影院等;9層以上未進(jìn)行出售的物業(yè)則為甲級寫字樓。

  熟悉武漢市場的業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,目前寫字樓下面的商業(yè)一直是空置狀態(tài),保利置業(yè)并沒有進(jìn)行招商運(yùn)作。寫字樓部分,該人士則稱“運(yùn)營得不錯(cuò),出租率還是比較高的”。

  湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源韜也表示不清楚低層商業(yè)空置的原因,不過其稱,該綜合體位于“洪山廣場”地鐵站口附近,北面洪山廣場下分布有地下商業(yè)街,有一定人流量。

  他猜測更多主要是公司自身的考慮:“就相當(dāng)于把資產(chǎn)進(jìn)行處置,回籠現(xiàn)金,反正也空著!

  可以窺見,因尚未運(yùn)營,2018-2019年,目標(biāo)公司營業(yè)收入為0,稅后虧損凈額分別為602.3萬元及569.4萬元。于2020年10月31日,目標(biāo)公司未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約6.3億元。

  此次出售事項(xiàng),保利置業(yè)稱將錄得稅前收益約1719.37萬元,即出售事項(xiàng)的代價(jià)與出售事項(xiàng)的資產(chǎn)凈值及目標(biāo)公司欠賣方的負(fù)債之間的差額;同時(shí)公司擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用作一般營運(yùn)資金。

  一保利置業(yè)投資者顯然也更關(guān)注公司層面的考慮,其在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表對該出售行為的肯定:“降低無效資產(chǎn)的資金占用,管理層說到做到,繼續(xù)努力!

  該人士指出,以當(dāng)前保利置業(yè)0.28的市凈率、項(xiàng)目兩年虧損的情況看,最終以1倍以上凈資產(chǎn)的價(jià)格出售,已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的水平。

  發(fā)展與“紅線”

  除了項(xiàng)目本身質(zhì)素情況,或許應(yīng)該把討論重點(diǎn)聚焦在保利置業(yè)的經(jīng)營面。

  現(xiàn)階段的保利置業(yè),正處于新領(lǐng)導(dǎo)班子上任后的新時(shí)期。

  2019年2月,保利置業(yè)高層大換血,張炳南升任董事會主席,曾任保利發(fā)展副總經(jīng)理十年的王健接任保利置業(yè)董事總經(jīng)理。

  高層換血之后,保利置業(yè)發(fā)展道路有了轉(zhuǎn)向——拓展項(xiàng)目增多、拿地方式多元化、開發(fā)節(jié)奏加快、權(quán)益比例提高等,這家看似沉默的公司正在進(jìn)行著大調(diào)整。

  發(fā)展速度的整體加快意味著撬動(dòng)更多資金,從2019年加快拓展速度以來,保利置業(yè)的凈負(fù)債率便有了一定上漲,截至上半年甚至已超過100%,處在116.64%左右的水平。同時(shí),資產(chǎn)負(fù)債率為78.95%,同比增長3.47個(gè)百分點(diǎn)。

  對比今年8月份,央行、住建部、銀保監(jiān)會召開房企座談會并形成的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,保利置業(yè)已踩線其中“扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%”兩道紅線。

  屬于橙色檔的保利置業(yè),將要求負(fù)債年增速不得超過5%。

  在8月份的業(yè)績會上,針對自身負(fù)債率上升的問題,保利置業(yè)董事副總經(jīng)理葉黎聞也解釋稱:“增長和發(fā)展是我們目前最重要的任務(wù),凈負(fù)債率也會有一定的階段性提高!

  葉黎聞進(jìn)一步表示,保利置業(yè)也在尋求拓寬融資渠道,降低財(cái)務(wù)成本,并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu);同時(shí),相信等新拓展項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,凈負(fù)債率會得到改善,中長期凈負(fù)債率目標(biāo)希望能夠降至70%-80%的水平。

  然而,三道紅線似乎“等不了”。

  據(jù)媒體今年9月底消息,監(jiān)管部門要求“三道紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

  雖不在試點(diǎn)企業(yè)范圍內(nèi),但這一“死限”對于身處大環(huán)境中的保利置業(yè)而言影響同樣不小。有消息稱,“三道紅線”將在2021年1月1日起針對所有房企全面推行。

  紅線之下,丟掉包袱回血,或許就是開發(fā)商平衡“加快發(fā)展與控制負(fù)債”之間的重要方法。如近期,恒大、融創(chuàng)、綠地等企業(yè)均有出售資產(chǎn)的行為,其中不乏一些地標(biāo)性物業(yè)。

  于保利置業(yè)而言,出售資產(chǎn)更多是今年以來一個(gè)持續(xù)性的動(dòng)作。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比往年財(cái)年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年以來保利置業(yè)將收益、地段較差的投資物業(yè)和酒店進(jìn)行了一些處理,進(jìn)行了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

  截至2020年上半年,保利置業(yè)投資物業(yè)總建筑面積約79.4萬平方米,資產(chǎn)值約109億港元,去年底這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)為80.3萬平方米、121億港元。

  比較持有物業(yè)名單,上述數(shù)據(jù)之所以減少,是因?yàn)閷⑽挥谫F陽的一處寫字樓和酒店剔除出去,尚存物業(yè)項(xiàng)目主要集中在北京、上海、深圳、武漢等一二線城市。此外,已建成待售從最高的280億港元減少到180億港元。

  如今,三道紅線懸在頭上,保利置業(yè)出售投資性資產(chǎn)的意愿似乎更強(qiáng)烈了,出售范圍也開始轉(zhuǎn)向類似武漢的二線城市。

  有業(yè)內(nèi)人士透露,保利置業(yè)位于上海的山金保利金融廣場似乎也計(jì)劃整體出售。

  值得一提的是,近來保利置業(yè)也明顯加快了銷售步伐。11月9日公布的銷售業(yè)績顯示,保利置業(yè)今年前10個(gè)月合約銷售金額為429億元,同比增長32.8%;10月單月合約銷售金額88億元,同比增長151.4%——兩個(gè)數(shù)據(jù)均是今年以來的新高,過往單月銷售僅在30-50億元左右的水平。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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