在“715”新政出來之前,深圳的樓住宅市場(chǎng)市火得讓人焦慮。
尤其是二手房市場(chǎng),僅僅6月份就破了萬,是四年來首次單月成交量破萬。上次“破萬套”還是2016年3月份,彼時(shí)是近10年來深圳樓市最火爆的時(shí)期。新房市場(chǎng)上,“萬人搖號(hào)”、“日光盤”、“喝茶費(fèi)”、“更名費(fèi)”各種亂象重現(xiàn)江湖,整個(gè)住宅市場(chǎng)確實(shí)火得“沒眼看了”。
有中原的最新數(shù)據(jù)顯示,今年5月份深圳投資客占比為35.62%,投資比例明顯高于全國大多數(shù)的城市。此次“715”新政對(duì)炒房投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊后,房票變得更少,投資性的購房需求將大幅萎縮,高燒的深圳住宅市場(chǎng)或許進(jìn)入冷靜期。
相比住宅市場(chǎng)的供求緊張,深圳寫字樓市場(chǎng)則另一番景象:多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,深圳寫字樓空置率已達(dá)到25%以上,為歷史最高水平。優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率已上升至6.6%。租金也連續(xù)下跌,連續(xù)跌了7個(gè)季度。
7月4日,萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書兼高級(jí)副總裁譚華杰在參加一場(chǎng)座談會(huì)時(shí),談到寫字樓的空置及租金環(huán)比下降的情況時(shí)表示:深圳未來三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來25年的需求。
數(shù)據(jù)顯示在回暖
第一太平戴維斯最新的深圳甲級(jí)寫字樓數(shù)據(jù)顯示,2020年第二季度,深圳企業(yè)已步入全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的狀態(tài)。受新冠肺炎疫情影響,目前已知第一季度的深圳地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值分別錄得同比下降6.6%和1.8%,其中后者降幅較全國水平低3.4個(gè)百分點(diǎn),昭示著深圳第三產(chǎn)業(yè)具備一定韌性。
同期,甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市步伐回速,增量市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)張。第二季度深圳新增供應(yīng)量共計(jì)約43萬平方米。截至季末,市場(chǎng)總存量環(huán)比上升5.8%,至781.2萬平方米。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇,受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放,需求主要源自于TMT及金融類企業(yè),多例大宗租賃成交于季內(nèi)發(fā)生。第二季度,深圳凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍,至17.1萬平方米,上半年合計(jì)凈吸納量已超過去年同期水平。
仲量聯(lián)行的最新寫字樓報(bào)告也顯示,雖然大部分企業(yè)對(duì)短期業(yè)績?cè)鲩L持謹(jǐn)慎態(tài)度,且中小企業(yè)縮減辦公面積甚至退租的現(xiàn)象仍有發(fā)生,但處于低位的市場(chǎng)租金為受疫情影響較小的企業(yè)提供了更多升級(jí)和搬遷的機(jī)會(huì),二季度市場(chǎng)問詢量和成交量均有回升。
抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的頭部企業(yè),尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭,迎來了新的增長機(jī)遇,企業(yè)的業(yè)務(wù)增長支持強(qiáng)勁的擴(kuò)張和搬遷需求,大面積租賃交易較去年有所上升。值得一提的是,來自新經(jīng)濟(jì)總部企業(yè)的整合需求也成為當(dāng)下市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。
金融機(jī)構(gòu)對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求仍較穩(wěn)健,疫情的爆發(fā)甚至加速了不少大型金融機(jī)構(gòu)的升級(jí)換代,開始將其理財(cái)部門和金融科技部門設(shè)為獨(dú)立法人主體,因此擴(kuò)張及新設(shè)立需求活躍。
不僅如此,由于金融開放政策的進(jìn)一步落實(shí),外資金融機(jī)構(gòu)在深設(shè)立獨(dú)立法人企業(yè)的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。因此,租賃市場(chǎng)活躍度逐步回暖,深圳甲級(jí)辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當(dāng),上半年共約18萬平方米。
供應(yīng)過量空置率可能增加
深圳部分在建項(xiàng)目交付時(shí)間推遲,甲級(jí)供應(yīng)入市放緩,上半年只有四座甲級(jí)辦公樓竣工,為市場(chǎng)新增約32萬平方米供應(yīng)。由于供應(yīng)壓力暫時(shí)有所緩解,二季度深圳空置率相對(duì)一季度基本不變,仍保持在約26%的水平。
從第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看,盡管深圳甲級(jí)寫字樓需求顯著回升,但供應(yīng)節(jié)奏同步加快且供應(yīng)量已恢復(fù)至疫情前所預(yù)期。因此,過量供應(yīng)仍是市場(chǎng)最大隱憂,平均空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn),至28.1%。業(yè)主繼續(xù)推行各類優(yōu)惠舉措以促市場(chǎng)去化,深圳平均租金跌破200元關(guān)口——錄得人民幣每平方米每月193.5元,創(chuàng)下自2013年末起至今的新低值,租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%。深圳租金及資本值齊跌,且后者跌幅略大于前者,投資收益率呈擴(kuò)大趨勢(shì),為促進(jìn)交易達(dá)成提供了充分條件。
寫字樓租金繼續(xù)承壓,但租金跌幅在二季度收窄。在高空置壓力下,業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以加速去化,其中以新供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)跌幅最為顯著。甲級(jí)辦公樓租金下行,吸引了不少來自非甲級(jí)辦公樓租客的入駐,成本集約型升級(jí)漸成租賃市場(chǎng)主流。
雖然上半年甲級(jí)供應(yīng)入市放緩,但今年下半年仍有多棟甲級(jí)辦公樓扎堆竣工,總計(jì)約90萬平方米供應(yīng)。盡管深圳市場(chǎng)租賃活躍度逐漸回暖,但大量新增供應(yīng)仍將進(jìn)一步推高全市空置率。供過于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將持續(xù), 預(yù)計(jì)租金仍會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。
而第一太平戴維斯也認(rèn)為,2020年,盡管部分項(xiàng)目工程進(jìn)度因疫情而有所延誤,但深圳總體市場(chǎng)復(fù)工效率甚高,預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將迎來供應(yīng)高峰——合計(jì)約139.0萬平方米新增甲級(jí)寫字樓面積或于年內(nèi)交付。截至目前,預(yù)計(jì)有合計(jì)約83.4萬平方米的新增項(xiàng)目于下半年陸續(xù)交付入市,供過于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。
金融科技主導(dǎo)需求
仲量聯(lián)行認(rèn)為,疫情仍將為全球經(jīng)濟(jì)帶來較多不確定性,但鑒于中國對(duì)疫情防控的出色表現(xiàn),預(yù)計(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速修復(fù),深圳辦公樓租賃市場(chǎng)需求也將進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。
科技巨頭仍將保持穩(wěn)健的擴(kuò)張需求,業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住租金下調(diào)的機(jī)會(huì)升級(jí)辦公空間。此外,深圳市各大傳統(tǒng)基建項(xiàng)目的穩(wěn)步落地將支撐來自大型建筑工程企業(yè)穩(wěn)定的租賃需求,隨著新基建項(xiàng)目的落實(shí)推進(jìn),預(yù)計(jì)在長期也將刺激來自相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求。
第一太平戴維斯也認(rèn)為,TMT行業(yè)預(yù)計(jì)繼續(xù)是需求增長的主要貢獻(xiàn)者,尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè)。此外,金融業(yè)由于迎來新的大灣區(qū)利好政策,有望逐漸衍生新的租賃需求,但預(yù)計(jì)全市平均空置率仍將受新增供應(yīng)影響而結(jié)構(gòu)性上升。
深圳即將迎來經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年,加之大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn),深圳的城市發(fā)展預(yù)計(jì)或獲得更充沛的政策支持,將繼續(xù)支撐投資市場(chǎng)熱度不減。
來源:e公司
編輯:wangdc