新冠疫情的爆發(fā)讓整個(gè)寫字樓市場雪上加霜。

　　自2018年四季度起，在經(jīng)濟(jì)增速下降和貿(mào)易爭端影響下，一線城市整體市場一直處于下行態(tài)勢(shì)，平均出租率和租金均出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)季度下跌，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重了這一下跌態(tài)勢(shì)。

　　2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達(dá)到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。

　　北上深租金創(chuàng)三年新低

　　受疫情影響，一線城市平均租金集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng)三年最低。北京租金水平遙遙領(lǐng)先，接近12元/平方米/天。上海次之，平均租金在8元/平方米/天左右，深圳和廣州的寫字樓租金水平保持在6-7元/平方米/天不等。北上深三城租金下降明顯，下降的主要原因有以下兩點(diǎn):

　　第一，不少非核心區(qū)域的新樓入市后拉低了平均租金;

　　第二，供應(yīng)量大的同時(shí)，需求量在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩、中美貿(mào)易戰(zhàn)、新冠疫情等多種功能因素的影響下減少，導(dǎo)致供需失衡，進(jìn)而租金下降。

　　一線城市中深圳處境更為艱難

　　分城市來看，廣州得益于市場基本面較為健康，并且當(dāng)前廣州市場資產(chǎn)價(jià)值較低于其他一線城市，處在價(jià)值洼地，因此，資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較小。

　　北京市場整體租金遠(yuǎn)高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，整體市場經(jīng)營情況波動(dòng)不小，但由于北京政治中心的獨(dú)特地位，使得該地區(qū)資產(chǎn)擁有更高的低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此，整體價(jià)值波動(dòng)較有限，2003年SARS期間前后北京市場經(jīng)營情況波動(dòng)較大，但整體資產(chǎn)價(jià)值依舊堅(jiān)挺，與此次情況如出一轍。

　　上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，投資回報(bào)率略低于北京，因此價(jià)值波動(dòng)相較其他城市更大。

　　深圳寫字樓供需態(tài)勢(shì)緊張，由于本次調(diào)研項(xiàng)目以自持出租類項(xiàng)目為主，市場內(nèi)存在著的大量的小業(yè)主、包租客等相關(guān)數(shù)據(jù)尚未被統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，因此，深圳的真實(shí)市場波動(dòng)比目前反映出的情況更大，就當(dāng)前情況來看，未來半年內(nèi)深圳的處境更為艱難。

　　某種程度上講，本輪疫情也可以視為對(duì)一線城市寫字樓項(xiàng)目的估值做了一次壓力測(cè)試。就結(jié)果而言，位于一線城市估值區(qū)間范圍底部的項(xiàng)目估值基本真實(shí)地反映了其自身價(jià)值，可擠壓的水分較少；而位于一線城市估值區(qū)間范圍頂部的項(xiàng)目則暴露了其抗壓能力的脆弱，其自身價(jià)值高度依賴穩(wěn)定繁榮的市場環(huán)境，這一現(xiàn)象值得相關(guān)投資者警惕。

　　上海外貿(mào)為主的商務(wù)區(qū)受到一定沖擊

　　從此次調(diào)查來看，疫情對(duì)于不同租戶特點(diǎn)的商務(wù)區(qū)沖擊不同，以外貿(mào)為主的商務(wù)區(qū)受到一定沖擊。

　　1）北外灘整體出租率和租金下降近10%

　　北外灘功能定位為航運(yùn)、經(jīng)濟(jì)，板塊內(nèi)物流、外貿(mào)企業(yè)眾多，這些行業(yè)在本次疫情中受較大影響，不少房源出現(xiàn)了空置；剔除新入市項(xiàng)目影響，整體的出租率和租金下降幅度接近10%，商務(wù)區(qū)內(nèi)不少項(xiàng)目在疫情期間基本都給予了價(jià)格和免租期上的優(yōu)惠。

　　2）大連路商務(wù)區(qū)租金和免租期都可談

　　大連路商務(wù)區(qū)基于交通優(yōu)勢(shì)而得以發(fā)展起來，辦公人群相對(duì)較固定，行業(yè)偏向于物流業(yè)、貿(mào)易、金融類。甲級(jí)類項(xiàng)目平均租金在5-6元/平方米/天左右；板塊內(nèi)出租率差異較大，樓齡相近的項(xiàng)目運(yùn)營好的出租率可達(dá)95%，運(yùn)營不佳的則不足60%。該板塊的交通優(yōu)勢(shì)正在被逐漸崛起的其他板塊所稀釋，受疫情的影響，租金和出租率都有所下滑，浮動(dòng)明顯，不少項(xiàng)目疫情期間租金和免租期都可以商談。

　　3) 莘莊商務(wù)區(qū)免租期可高達(dá)3-4月

　　莘莊商務(wù)區(qū)屬于閔行區(qū)內(nèi)重要的商務(wù)區(qū)。當(dāng)前閔行區(qū)的空置率大約在34.4%，剔除新入市大型樓宇的影響，整體的空置率在29%左右。區(qū)域內(nèi)主要的商務(wù)聚集區(qū)內(nèi)寫字樓的樓齡普遍較新，基本都在10年以內(nèi)。但由于短期內(nèi)供應(yīng)較多，因此，空置率居高不下。

　　莘莊商務(wù)區(qū)為大虹橋的“輻射區(qū)”之一，片區(qū)客流接納大虹橋外溢客戶，而現(xiàn)階段大虹橋自身尚處于不飽和狀態(tài)，因此，莘莊片區(qū)的需求度缺乏強(qiáng)力支撐，出租率較低，保持在60%-70%之間，疫情期間多數(shù)項(xiàng)目的免租期延長力度較大，高的可以達(dá)到3-4月，4個(gè)月的免租期相當(dāng)于租金下浮15%。

　　4）五角場-新江灣租金和出租率相對(duì)堅(jiān)挺

　　五角場-新江灣城片區(qū)作為城市副中心，規(guī)劃定位融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)為一體的以知識(shí)創(chuàng)新為特色的城市公共活動(dòng)中心。板塊內(nèi)商務(wù)氛圍日漸成熟，空置率基本保持在20%-30%內(nèi)。許多知名企業(yè)總部入駐在此，如IBM、BILBIL、德國漢高、耐克、馬牌輪胎等，保證了該區(qū)域的穩(wěn)定性。

　　特別是有適合大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)，有企業(yè)總部入駐的大樓都是以科技類制造業(yè)產(chǎn)業(yè)為主。此次疫情對(duì)該板塊的影響有限，租金和出租率相對(duì)堅(jiān)挺。

　　北京堅(jiān)挺的金融街也出現(xiàn)了松動(dòng)

　　金融街作為首都金融主中心區(qū)，規(guī)劃定位為“國際化的金融功能區(qū)”。2008年，在全金融總體規(guī)劃中，進(jìn)一步確定了金融街在首都金融業(yè)中的核心地位，提出要將金融街建成首都金融主中心 。

　　截止目前，已有興業(yè)銀行、瑞士銀行、摩根大通等諸多著名金融機(jī)構(gòu)入駐，入駐企業(yè)以金融保險(xiǎn)和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業(yè)為主，分布著重要的政府機(jī)關(guān)、世界百強(qiáng)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的總部。

　　此次疫情使得北京寫字樓市場租賃按下了"暫停鍵"，對(duì)于長期價(jià)格和出租率堅(jiān)挺的金融街也出現(xiàn)了松動(dòng)。2020年一季度金融街租金、出租率都出現(xiàn)了明顯下降，其中有11%的項(xiàng)目出租率變動(dòng)幅度達(dá)10-20%。

　　深圳業(yè)主下調(diào)租金搶租戶

　　福田中心區(qū)屬于深圳最核心最成熟的商務(wù)區(qū)，是深圳唯一集金融、商貿(mào)、購物、休閑、旅游、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)行政和文化中心，是深圳商務(wù)氛圍最集中、商務(wù)樓宇品質(zhì)最好的區(qū)域，擁有總部企業(yè)超過350家。

　　隨著深圳城市發(fā)展的西移、新興商務(wù)區(qū)的不斷完善，加之疫情的進(jìn)一步影響，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租金及出租率延續(xù)了2019年持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)；2020年第一季度福田中心區(qū)域租金、出租率進(jìn)一步下降，不少業(yè)主降低了心里預(yù)期，下調(diào)租金搶占租戶，二房東則通過提高傭金、推出特價(jià)房源吸引租戶，未來市場形勢(shì)嚴(yán)峻。

　　新冠疫情讓本就下行的寫字樓市場處境更為艱難，不同租戶特點(diǎn)的商務(wù)區(qū)表現(xiàn)差異明顯，短期內(nèi)租戶因行業(yè)影響而導(dǎo)致的租戶調(diào)整狀態(tài)會(huì)有所持續(xù)，下降趨勢(shì)在短期內(nèi)較難改變，對(duì)于不少項(xiàng)目而言，如何在新環(huán)境下找準(zhǔn)項(xiàng)目自身定位，根據(jù)市場做出正確調(diào)整，是需要關(guān)注的重點(diǎn)。

　　來源：丁祖昱評(píng)樓市

編輯：wangdc