深圳甲級寫字樓空置率一季度創(chuàng)下24.6%的新高、外貿企業(yè)經營額受疫情影響下降……但深圳二手房價漲幅卻時隔兩年再次回到第一。蜂擁上車、高昂喝茶費、樓盤秒光、價格跳漲等現(xiàn)象，重新回歸深圳的地產江湖。
火熱樓市背后是一場金融加杠桿的游戲，而這跟新冠疫情密切相關。因為疫情，不少“走在廠子破產邊緣”的中小企業(yè)主和個體工商戶轉投樓市，大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會，樓市虛火已現(xiàn)。
多位深圳銀行人士告訴第一財經記者，3月以來所經手的經營貸規(guī)模有明顯增多。這種資金流向偏離監(jiān)管意志，不利于實體經濟發(fā)展的行為已經引起了主管部門的重視。
中國人民銀行深圳市中心支行已于4月20日向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，緊急自查房抵經營貸資金違規(guī)流入房地產市場情況。該通知要求自查今年以來新發(fā)放的房抵經營貸(含借款人為企業(yè)或個人)，包括貸前、貸中、貸后等情況。
中國人民銀行深圳市中心支行一內部人士告訴第一財經記者，20日下午召開的行長會議上明確要求小微貸款及經營貸款資金不得入樓市，需加強管理。第一財經記者也了解到，以建設銀行(601939,股吧)在深圳的部分網點目前已經暫停辦理新的經營貸業(yè)務。這除了《辦法》的截止期限4月30日前難以消化完存量貸款業(yè)務外，還與自查接下來將成為各行的重點工作有關系。
深圳當?shù)囟辔汇y行人士告訴第一財經記者，自4月21日起，所有過戶不滿半年的物業(yè)抵押做經營貸的，全部不得審批，審批了的不得放款。同時，1月25日后審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸，全部責令各放款行收回。正式的通知文件近幾日會下發(fā)。
經營貸助推深圳樓市上漲
自2月春節(jié)假期結束，林升(化名)就在旁人的建議下，把自己價值500萬的深圳南山區(qū)的房子抵押給了深圳當?shù)匾患疑虡I(yè)銀行，貸出了600萬。在朋友的建議下，他把錢用于在深圳寶安區(qū)買了套房，廠子直接不管了。
這是一家經營近十年擁有幾十號員工的電子廠，靠接美國訂單來謀得生存。遇到疫情，訂單減少，員工工資都快發(fā)不下去了。
跟林升一樣對開廠子興趣不濃，轉投深圳樓市的不在少數(shù)。除了深圳樓市堅挺抗跌、投資屬性強等因素外，一則旨在緩解中小微企業(yè)和個體工商戶資金難的政策文件令他嗅到了金錢的味道。
2月29日，深圳市中小企業(yè)服務局公布《深圳市應對新型疫情中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法》(下稱《辦法》)。
該《辦法》有對中小企業(yè)所獲貸款進行總量、貼息期限的限制。它指出，所需資金由市級產業(yè)專項資金劃撥，按照實際支付利息的50%給予總額(同一支持對象在不同銀行業(yè)金融機構獲得的貼息累計計算)最高100萬元的補貼、貼息期限不超過6個月。
深圳多家商業(yè)銀行人士告訴第一財經記者，深圳下屬的各個區(qū)在《辦法》的基礎上，還在做進一步的貸款貼息支持。
類似于林升這樣有一套紅本在手的房子以及一家注冊公司的深圳人，就可以嘗試申請貸款貼息。
除了操作起來難度不高以外，客戶還可以獲得市、區(qū)兩次利息補貼。
比如林升如果貸款1000萬，按照年化利息4.75%來算，林升需要支付利息47.5萬元。但是按照市政府的補貼標準，他可以獲得47.4/2×50%=11.875萬元的利息補貼;若是按照南山區(qū)政府的補貼標準，還可以獲得47.4/2×70%=16.625萬元的利息補貼。實際林升僅為1000萬貸款支付了19萬利息。折算后，相當于該筆1000萬貸款的利率僅1.9%。不得不說，這為貸款者節(jié)省了一筆相當可觀的利息支出。
多家銀行表示，申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在申請的可能，但貸款額度相對降低。若是客戶沒有注冊公司但有貸款需求，可以通過一些專門負責幫客戶注冊公司的中介機構，僅需花費幾千元便可實現(xiàn)注冊殼公司。同時，申請者備齊公司營業(yè)執(zhí)照、房屋資產證明、銀行流水記錄、納稅記錄、信用卡是否預支、貸款記錄等資料即可。
第一財經記者也了解到，各家銀行此前為了配合《辦法》均將貸款利率有適度下調，且均低于大多數(shù)城市的房貸利率。此外，類似于中信銀行(601998,股吧)等股份制商業(yè)銀行深圳分行給出了比四大國有商業(yè)銀行更低更靈活的貸款利率。
“我們深圳分行的年化利息為4.35%~5.25%之間，資質越好的企業(yè)利率越低，利率要低于四大行，以更好爭取客戶�！敝行陪y行深圳分行一陳姓人士向第一財經記者表示。
盡管，中小微企業(yè)及個體工商戶銀行用于經營的貸款資金被明令禁止流入樓市，且一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。但多家銀行表示，監(jiān)管層未明令嚴控，銀行并不會去認真追蹤每筆資金的去向。
更好迎合客戶需求的背后是越來越多的貸款者涌入，不少銀行因為應付不過來快速增加的新客戶，甚至暫停接新單子。
“我現(xiàn)在手頭還積壓著3月底交了貸款材料，開了建行賬戶的客戶，忙不過來，沒空接新單子�！苯ㄔO銀行深圳分行的柳姓客戶經理直接不耐煩地拒絕了新的貸款要求。
由于該《辦法》僅對從2020年2月1日至4月30日期間獲得深圳市轄內銀行業(yè)金融機構的新增貸款(展期視同新增)，給予貼息支持。
客戶從申請貸款到最終完成貸款時間周期多為十天到半個月，目前不少銀行因為距離政策截止期限僅十天已暫停接新客戶貸款。
“現(xiàn)在接了新單子也辦不完，手頭積壓的貸款客戶能趕在4月30日之前辦完就已經很理想了�！惫ど蹄y行深圳分行一黃姓人士無奈地感慨道，最近一個月突然涌來的貸款客戶令他精力疲憊。
樓市虛火已引起重視
類似于林升這樣不再花心思在工廠經營事宜上，而是選擇買樓的客戶近一個月多起來了。中介王曉的熱情也被迅速點燃。
湖南人王曉在深圳做房屋中介近十年。今年突然而至的疫情一度令他懷疑自己能否保住飯碗�！拔艺麄�2月、3月沒開一單，4月簡直要忙飛起來了�！彼谏钲诹_湖區(qū)的一個房屋中介門店最近每天都是從早忙到晚。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳二手房價漲幅時隔兩年再次回到第一。
從3月初千萬豪宅、公寓產品“秒光”到如今的“喝茶費”重出江湖，深圳樓市已有趨熱勢頭。樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅一季度成交量同比上漲65%。尤其是地理位置優(yōu)越、有優(yōu)質學位房資源、受政策規(guī)劃利好驅動的部分區(qū)域二手房漲幅明顯。
市場人士分析稱，這或許與M2在3月重回兩位數(shù)、粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景、深圳樓市供求失衡等因素有關。
但是這些制約因素不少都是深圳樓市常年存在的掣肘，尤其是今年疫情暴發(fā)以來，深圳的外貿、出口等均受到直接影響。這種大經濟背景下，深圳寶安、羅湖、福田等部分區(qū)域樓市價格仍創(chuàng)新高。
“寶安中心區(qū)每平方米十萬元以下的房子基本沒有�！睂毎仓行牡姆课葜薪閺堷Q表示，臨近寶安中心的翻身片區(qū)每平方米差價在三四萬元。
部分區(qū)域泡沫明顯，樓市有虛火幾乎是受訪者共同的看法。
上述工商銀行深圳分行一黃姓人士告訴第一財經記者，他3月中旬以來所經手的企業(yè)經營貸款業(yè)務量增加了大約60%�！百J款發(fā)放之后，客戶是拿去炒股、買房還是經營實業(yè)，其實并不是非常清楚。但是深圳樓市最近的確是虛火旺了，這是比實業(yè)、股市更誘人的資產配置選項�！彼毖裕簧倏蛻舳加懈峒皹鞘械耐顿Y潛力。
對于深圳樓市偏熱狀況，深圳房地產中介協(xié)會此前也指出近期深圳二手房放盤量、成交量均有增加，個別新房項目旺銷，于是部分自媒體以及部分中介從業(yè)人員，刻意夸大宣傳或“斷章取義”，營造樓市追漲氛圍，極大擾亂了房地產市場秩序。
4月16日晚間，深圳市住房和建設局發(fā)布了《關于應對新冠疫情促進城市更新等相關工作的通知》則進一步通過加快商品房的供應，給當前偏熱的樓市降溫。
針對市場人士眼中有些虛火的深圳樓市，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經營貸資金違規(guī)流入房地產市場情況。至于是否能夠令資金流向它該去的地方仍是未知數(shù)。
來源：第一財經
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