2020年10月,曼哈頓的辦公空間空置率升至2004年以來最高水平。根據(jù)房地產(chǎn)投資公司高力國際Colliers International的最新報(bào)告,今年10月,該地區(qū)的辦公空間空置率上升至12.9%,是2004年以來的最高水平。包括Facebook、Twitter、渣打銀行在內(nèi),許多企業(yè)陸續(xù)出臺(tái)政策,鼓勵(lì)員工長期居家辦公。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì),9月,只有10%的上班族重返曼哈頓。
已經(jīng)開始有人為寫字樓林立的曼哈頓設(shè)想新的未來,比如,能否將閑置的辦公室改造成住宅,特別是可供低收入者生活的保障性住房,原本單一的辦公區(qū)能否發(fā)展成為融合了辦公、居住、商業(yè)的多功能區(qū)。
最近,CityLab采訪了紐約市房地產(chǎn)委員會(huì)(Real Estate Board of New York)的副總裁Paiman Lodhi,討論這種轉(zhuǎn)變的可能性。
實(shí)際上,通過重新分區(qū)改變土地利用方式,這在紐約的城市發(fā)展中發(fā)揮過關(guān)鍵作用。如今時(shí)髦的SoHo區(qū)最早曾是手工作坊集中的工業(yè)區(qū),工業(yè)中心外遷后,這里一度式微。直到藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師入駐,將租金低廉的廠房改造為工作室,SoHo區(qū)才得以復(fù)興。
Lodhi則在采訪中回溯了1990年代中期啟動(dòng)的“421-g計(jì)劃”,通過一系列稅收減免政策,鼓勵(lì)將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為住宅,以重振曼哈頓下城。
通過將曼哈頓下城區(qū)的B類及C類辦公空間轉(zhuǎn)化為住宅,421-g計(jì)劃增加了2.5萬套住宅,Lodhi表示,“許多功能單一的辦公區(qū)在工作時(shí)間之外毫無生氣,經(jīng)過改造,它們成為了生活、工作、娛樂相結(jié)合的活躍社區(qū)。“
不止紐約,類似的改造再利用也出現(xiàn)在美國其他地區(qū)。最近,租賃網(wǎng)站RENTCafé發(fā)布了一份報(bào)告,調(diào)查了過去70年來美國那些由商業(yè)空間改造而成的住宅,2010年代進(jìn)入高峰期。全美范圍內(nèi),共有778例學(xué)校、工廠、辦公樓和其他非住宅空間被改造,共計(jì)增加了9.6萬套住房,其中23%是保障性住房。
2010年以來,美國的住宅類適應(yīng)性改造達(dá)到高峰,共有778例學(xué)校、工廠、辦公樓和其他非住宅空間被改造為住宅。圖片來自RENTCafé報(bào)告Lodhi表示,曼哈頓地區(qū)內(nèi)就能找到不少理想的改造對(duì)象,比如中城東區(qū)、熨斗大廈南部,那里有大量B類和C類的辦公樓,交通區(qū)位優(yōu)越,加入居住可以豐富原本單一的辦公區(qū),促進(jìn)社區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。想象很美好,但落地并不那么容易。比如,重新分區(qū)需要通過紐約市統(tǒng)一土地利用審查程序(Unitary Land Use Review Procedure)。
更大的挑戰(zhàn)是經(jīng)濟(jì)賬。在底特律等工業(yè)城市,辦公空間的租金相對(duì)低廉,轉(zhuǎn)換相對(duì)容易。而在曼哈頓,即便新冠疫情打擊了租賃市場(chǎng),寫字樓的租金仍處于高位,轉(zhuǎn)換成本很高。
將非住宅改為住宅,還需要匹配區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施,比如增加水暖,改建消防系統(tǒng)等,這都需要政府投入。但受疫情影響,紐約市和紐約州都面臨財(cái)政緊缺,如果缺少政府支持,比如421-g這樣的稅收減免政策,類似的轉(zhuǎn)換項(xiàng)目將面臨挑戰(zhàn)。
CityLab還采訪了一家“非營利開發(fā)商”Breaking Ground,他們致力于將一些老舊的酒店改造為保障性住房。目前,他們已經(jīng)在曼哈頓中城改建了一棟舊酒店,650套客房成為了公寓。
來源:澎湃新聞
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