2020年10月29日，十九屆五中全會閉幕，會議審議通過了《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二0三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“‘十四五’規(guī)劃建議”），并于11月3日正式對外發(fā)布。這份文件不僅為“十四五”規(guī)劃定了調，而且提出了“2035年遠景目標”，成為指導國民經(jīng)濟中長期發(fā)展的綱領性文件。
長達兩萬字的文件雖然直接涉及房地產(chǎn)的內容不過幾百字，但依然能夠清晰透露出未來五年乃至更長時間對房地產(chǎn)發(fā)展的定調，并發(fā)現(xiàn)其中蘊含的機遇與挑戰(zhàn)。
要點1：“房住不炒”總基調不變
原文：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
自2016年底“房住不炒”這一概念在中央經(jīng)濟工作會議被首次提出，就已經(jīng)成為房地產(chǎn)調控的總基調并貫穿至整個“十三五”。在此基礎上，住建部提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標并執(zhí)行至今。
房子作為特殊商品，既有消費屬性，又有投資屬性，某種程度上其投資屬性更強，早已成為企業(yè)和居民投資避險、保值增值的重要工具。在投資和投機需求的推動下，房價暴漲，泡沫累積，金融風險加劇，直接威脅到實體經(jīng)濟和國家金融系統(tǒng)安全。“房住不炒”作為房地產(chǎn)調控的總基調，目的在于讓房地產(chǎn)真正回歸其居住屬性，弱化投資屬性，嚴厲打擊炒房行為。在這一原則指導下，本輪房地產(chǎn)調控取得了良好的效果，房價漲幅趨緩，預期穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場開始走向平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。
此番將“房住不炒”寫入“十四五”規(guī)劃建議，目的是進一步穩(wěn)固房地產(chǎn)調控成果，保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性。相信在今后五年乃至更長時間，“房住不炒”的總基調都不會改變，房地產(chǎn)市場參與各方（地方政府、金融機構、房企、中介機構、購房者）的投資判斷和預期都應以此為基點。
要點2：促進住房消費健康發(fā)展
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
原文：增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統(tǒng)消費，培育新型消費，適當增加公共消費。以質量品牌為重點，促進消費向綠色、健康、安全發(fā)展，鼓勵消費新模式新業(yè)態(tài)發(fā)展。推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發(fā)展。
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，無論是在投資端還是消費端，均對經(jīng)濟增長起到至關重要的作用。作為消費品，住房消費剔除房屋購置消費，就已經(jīng)占到CPI權重的近20%，僅次于食品消費。國家統(tǒng)計局公布的今年前三季度居民人均消費支出構成情況顯示，居住類消費支出占比達25%。
2009年，為了應對全球金融危機帶來的沖擊，國務院第一次提出“穩(wěn)定住房消費”的概念；2014年國務院重提“穩(wěn)定住房消費”，并將住房消費列入“六大消費領域”之一。今年面對新冠肺炎疫情的沖擊和復雜的國際環(huán)境，中央提出“推動形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，擴大內需、促進消費是“雙循環(huán)”格局的重要內容，因此在“十四五”規(guī)劃建議中提出“促進住房消費健康發(fā)展”，有著深遠的戰(zhàn)略意義。
與前兩次提及的“穩(wěn)定住房消費”有所不同，這次的表述為“促進住房消費健康發(fā)展”，其中包含兩層意思，一是“促進”，相比之前的“穩(wěn)定”包含著更加積極主動的意味，相信未來會有具體的促進住房消費政策措施出臺；二是“健康發(fā)展”是在“房住不炒”原則指引下健康發(fā)展，是以促進消費為目的的健康發(fā)展。文件中提到的“住房消費”并不是簡單意義上的購房消費，而是包含租賃住房、裝修改造、配套升級、品質改善、提升服務等更大范圍的消費需求，鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務等多個行業(yè)，可謂一字落而滿盤活。
促進住房消費健康發(fā)展，對轉型中的房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是一大利好，意味著住房消費需求的提升和消費環(huán)境的改善，意味著制約住房消費需求的制度梗阻將可能被打破，房企的銷售壓力將會得到緩解。但是也絕不可盲目樂觀，市場不會重復2009年和2014年政策刺激帶來的市場大幅反彈，在“房住不炒”的主基調下，任何投機性炒房行為都會受到嚴厲打壓。
要點3：增加保障性住房供給
數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開資料整理
原文：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
由于歷史原因，我國住房供應體系長期存在著商品住房與保障性住房供給不平衡、住房銷售與住房租賃發(fā)展不平衡的問題，保障性住房特別是保障性租賃住房始終是住房供應的短板。2016年以來，政府在調控思路上逐漸向保障性住房、租賃住房傾斜，多渠道增加租賃住房有效供應，開展集體土地建租賃住房試點，集中力量開展住房租賃市場專項整治，住房租賃市場迎來快速發(fā)展階段。據(jù)機構統(tǒng)計，目前我國房屋租賃市場規(guī)模已經(jīng)超過2萬億元，預計10年后市場規(guī)模將達到4.2萬億元。今年9月，住建部出臺了《住房租賃條例（征求意見稿）》，預計會在2021年落地實施，對規(guī)范住房租賃活動、維護住房租賃當事人合法權益、構建穩(wěn)定的住房租賃關系、促進住房租賃市場健康發(fā)展將起到重要的規(guī)范作用。
“十四五”規(guī)劃建議關于擴大保障性租賃住房供給的這一段表述，有以下幾層內涵：
第一，完善土地收入分配機制，集體土地加速入市�！巴晟仆恋爻鲎尫峙錂C制”，意味著集體土地入市不平等、土地資源配置不合理以及增值收益分配不公等問題將得到根本解決。而“探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房”則意味著集體建設用地將被納入統(tǒng)一規(guī)劃，利用集體土地建設租賃住房的試點將加速推廣。土地成本居高不下的背景下，住房租賃企業(yè)盈利空間被擠壓，行業(yè)發(fā)展受到嚴重制約，而集體土地加速入市將打破這一僵局。2017年以來，國務院先后批復了兩批共計18個城市利用集體土地建設租賃住房試點，今年開始實施的《土地管理法》為集體土地建租賃住房掃除了制度障礙，加上《國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等配套文件的實施，相信在“十四五”期間集體土地將加速入市，為增加保障性租賃住房供應提供更大的支持。
第二，完善長租房政策。這是“十四五”規(guī)劃建議中的一個新提法，意味著專業(yè)化的長租機構將迎來發(fā)展契機。目前我國的租房人群在2億人左右，并且仍在呈大幅增長態(tài)勢。在“購租并舉”的政策引導下，越來越多的長租企業(yè)加入住房租賃市場。規(guī)�；�、專業(yè)化的長租機構正成為流動人口穩(wěn)定居住、提升城市人才吸引力、保持城市職住平衡的關鍵因素。企查查數(shù)據(jù)顯示，近十年房屋租賃相關企業(yè)年注冊量呈現(xiàn)幾何級數(shù)增長， 2019年創(chuàng)下注冊量新高，達到37.5萬家企業(yè)，較2018年增長了33%，較十年前增長了777%。
但是行業(yè)的野蠻發(fā)展暴露出諸多問題：成本高企，盈利困難；惡性競爭、高收低租帶來經(jīng)營風險；租金貸泛濫埋下金融風險的隱患。近年來長租公寓企業(yè)暴雷事件頻發(fā)，為行業(yè)健康發(fā)展敲響了警鐘。去年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部委印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，要求對“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)加強監(jiān)管，嚴格管控“租金貸”業(yè)務，要求“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。今年9月住建部公布的《住房租賃條例（征求意見稿）》明確不得欺瞞誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
今年長租公寓市場受到疫情的嚴重沖擊，本就缺乏盈利能力長租企業(yè)雪上加霜，虧損嚴重。近日爆出多家長租公寓經(jīng)營企業(yè)或倒閉，或暴雷，或強迫業(yè)主降低租金，違約事件頻繁，長租房政策亟待完善。
“十四五”規(guī)劃建議重點提出“完善長租房政策”，意味著政府已經(jīng)意識到長租房市場存在的問題。筆者認為長租房政策應該包含三方面的內容：一是著力解決租購同權問題，這是落實“租購并舉”的最關鍵一環(huán)。住房除居住功能外，更重要的是與之相關聯(lián)的落戶、子女入學等一系列問題，在這方面待遇上租購不同權問題長期存在。實現(xiàn)“租購并舉”首先要解決“租購同權”問題。二是降低租賃用地成本，為市場創(chuàng)造盈利空間。這一點除了政府加大集體建設用地建設租賃住房力度外，還可通過財政補貼、設置土地出讓優(yōu)惠條件等方式，讓長租企業(yè)有一定的盈利空間。三是改善租住品質。通過建設集中式租賃社區(qū)，增加相關配套和服務，改善租住環(huán)境，提升居住品質。
要點4：推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展
原文：推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關系協(xié)調。
房地產(chǎn)業(yè)是比較特殊的行業(yè)，既有著實體經(jīng)濟屬性，也有金融屬性。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)承載著經(jīng)濟增長、地方財政收入和金融市場穩(wěn)定等社會經(jīng)濟命脈。多年來，在地方政府土地財政、開發(fā)商追逐暴利以及炒房者跟風炒作這三方作用下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸淪為既得利益者收割社會財富的主要工具。持續(xù)上漲的高房價不僅擠占了金融資源，擠壓了實體經(jīng)濟發(fā)展空間，而且嚴重透支了居民生活，導致社會生活成本普遍提高。逐漸積累的房地產(chǎn)泡沫成為最大的“灰犀牛”，時刻威脅著金融系統(tǒng)安全。
“十四五”規(guī)劃建議明確提出推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，目的就是消除房地產(chǎn)依賴，讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟、與居民收入相協(xié)調，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的均衡發(fā)展。當然，強調均衡發(fā)展并非絕對限制，而是在規(guī)模和結構上適度調整，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷的有效銜接。
十九大以來，中國經(jīng)濟已經(jīng)從高速發(fā)展逐漸轉向高質量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。伴隨著20多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的供需形勢已經(jīng)發(fā)生根本改變，人均住房面積已經(jīng)達到40平方米，市場趨于飽和，甚至局部已出現(xiàn)嚴重庫存。在此背景下，對房地產(chǎn)市場做規(guī)模和結構上的調整，也是實現(xiàn)高質量發(fā)展和健康發(fā)展的必然要求。
要點5：推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化
原文：推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設，增強城市防洪排澇能力，建設海綿城市、韌性城市。
習近平總書記在近期的《求是》雜志發(fā)表文章指出，要完善城市化戰(zhàn)略，把人民生命安全和身體健康作為城市發(fā)展的基礎目標，更好推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市更健康、更安全、更宜居。這一思想在“十四五”規(guī)劃建議中得到充分體現(xiàn)，其中關于“城鎮(zhèn)化”的表述在文中多次提及。例如“推進新型基礎設施、新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程建設”“優(yōu)化國土空間布局，推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”等。
新型城鎮(zhèn)化建設是我國經(jīng)濟新的增長點，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機遇。目前我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破60%，未來10年還將以每年1個百分點的速度增長，由此帶來的市場空間巨大。
“十四五”規(guī)劃建議中特別提到“實施城市更新行動”“加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設”，這是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新方向，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。
據(jù)統(tǒng)計，全國目前共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，投資規(guī)�？蛇_4萬億元，無論是對穩(wěn)投資還是促銷費，都具有巨大的推動作用。據(jù)住建部最新公布的數(shù)據(jù)，2020年1~9月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.41萬個，占年度計劃任務小區(qū)數(shù)的86.7%；涉及居民636.43萬戶，占年度計劃任務戶數(shù)的90.1%。隨著“十四五”規(guī)劃的落地，老舊小區(qū)改造規(guī)模將進一步提升。
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
