“說(shuō)不定有轉(zhuǎn)機(jī)�！边@是幾天前一位房企高管向時(shí)代財(cái)經(jīng)談及新冠肺炎疫情影響下的房地產(chǎn)后市時(shí)作出的判斷。
時(shí)隔一周，“轉(zhuǎn)機(jī)”的跡象開(kāi)始明朗。繼各地政府相繼出臺(tái)減稅減租政策后，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策也開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)。2月12日，包括無(wú)錫、西安、深圳在內(nèi)的三個(gè)城市率先發(fā)布“救市”政策。
其中“無(wú)錫17條”最為全面，從稅收、金融、土地、預(yù)售、租金等各層面都制定了相應(yīng)的支持政策；“西安10條”主要面向土地市場(chǎng)，提出疫情防控期土地出讓價(jià)款可分期繳納；而“深圳4條”由深圳住房公積金管理中心發(fā)布，明確可申請(qǐng)延長(zhǎng)公積金貸款期限。
此前的2月11日，上海市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布了《關(guān)于全力應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》，指出因疫情影響未能按期繳付土地價(jià)款可申請(qǐng)延期。
而部分未有“真刀實(shí)槍”救市的城市則紛紛發(fā)出了強(qiáng)烈呼吁。2月12日及2月10日，江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)、安徽房地產(chǎn)商會(huì)先后發(fā)布了《關(guān)于疫情過(guò)后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，除了延遲繳款、放寬貸款之外，還特別提出了放寬限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)售等建議。
多位業(yè)內(nèi)人士在2月13日向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這僅僅是一個(gè)開(kāi)始，為了對(duì)沖疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，接下來(lái)中央不排除會(huì)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)政策，各地方城市也會(huì)“因城施策”出臺(tái)適用于本城市的相關(guān)房地產(chǎn)鼓勵(lì)政策。
多城發(fā)布“救市”政策
無(wú)錫市政府發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》共17條，是目前最為全面，也有力的“救市”政策。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英認(rèn)為，其中放寬預(yù)售條件和監(jiān)管資金最為重要的。
該《意見(jiàn)》第三、第四條明確，已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設(shè)的，可跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金。完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，累計(jì)申請(qǐng)使用額度不超過(guò)重點(diǎn)入賬監(jiān)管資金的95%。
已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，因疫情影響施工建設(shè)的，申請(qǐng)預(yù)售時(shí)原形象進(jìn)度要求調(diào)整為按投資額計(jì)算，預(yù)售部分完成25%以上投資即可（裝配式建筑的形象進(jìn)度要求不變）。這意味著商品房的入市速度，以及成交后的到款速度都將提高。
租賃方面，無(wú)錫將對(duì)租賃房屋屬于國(guó)有資產(chǎn)的中小企業(yè)，免收1至3個(gè)月租金。受疫情影響導(dǎo)致重大損失、虧損嚴(yán)重的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，可申請(qǐng)服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助。
金融方面，引導(dǎo)在錫銀行機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；對(duì)受疫情影響嚴(yán)重、到期還款困難的企業(yè)可予以展期，對(duì)2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸，并依調(diào)整后的還款安排報(bào)送信用記錄。
此外，受疫情影響辦理納稅申報(bào)困難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)可延遲繳納稅款，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅可申請(qǐng)困難減免；土地出讓金同樣可申請(qǐng)延期繳納；無(wú)法按時(shí)復(fù)工的，工期順延，不能如期竣工驗(yàn)收和交付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，交付期限順延。
西安、上海的“救市”政策則主要面向土地市場(chǎng)。其中，“西安10條”中最關(guān)鍵的是明確土地出讓款可分期繳納。按照規(guī)定，無(wú)論是新出讓土地，還是已成交尚未簽訂出讓合同的，都執(zhí)行在一個(gè)月內(nèi)繳納50%土地出讓款，余款分期繳納，繳款期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。2019年11月1日之后出讓?zhuān)押炗喅鲎尯贤耐恋�，�?020年3月31日前也可變更為前述分期繳款方式。
國(guó)仕英認(rèn)為，這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，促進(jìn)企業(yè)投資拿地和開(kāi)工建設(shè)。
上海的《土地利用政策》同樣明確，因疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價(jià)款和交付土地的，不作為違約行為，不計(jì)滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付。
深圳的政策支持主要是“有房一族”，而不是房企。按照規(guī)定，公積金貸款期限可以申請(qǐng)延長(zhǎng)；未能在疫情防控期間連續(xù)按時(shí)繳存住房公積金，而在申請(qǐng)公積金貸款前6個(gè)月內(nèi)發(fā)生補(bǔ)繳情形的，視同正常繳存；未能正常歸還公積金貸款的，逾期記錄不納入個(gè)人信用征信記錄。
江西安徽倡議放開(kāi)限購(gòu)、限價(jià)
無(wú)論支持力度大小，無(wú)錫、西安、上海、深圳都相繼發(fā)布了可操作的“救市”政策。而還沒(méi)發(fā)布具體政策的城市，則通過(guò)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)出了“求助”。
安徽省房地產(chǎn)商會(huì)于2月10日公開(kāi)發(fā)布《關(guān)于疫情過(guò)后對(duì)地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，是目前最早提出建議的地產(chǎn)協(xié)會(huì)。
該《建議》的傳達(dá)對(duì)象為合肥市政府，文件中強(qiáng)調(diào)，三年多來(lái)調(diào)控政策偏緊，新冠疫情危害程度不可估量，安徽省房地產(chǎn)商會(huì)代表了全省房地產(chǎn)行業(yè)80%的市場(chǎng)占有率，請(qǐng)求市政府能給予一定的政策扶持。
《建議》一共十大條，涵蓋金融、財(cái)稅、工程建設(shè)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策、大中型商業(yè)停業(yè)、長(zhǎng)租公寓、延期交房、物業(yè)管理、監(jiān)管資金、土地出讓等方面。
除了常規(guī)的“增加信貸額度、貸款展期、稅金延緩、土地出讓金延期繳納”等要求外，安徽省房地產(chǎn)商會(huì)還在銷(xiāo)售端提出了具體建議：
1、加速房查、網(wǎng)簽網(wǎng)備、3月份之前完成所有合理銷(xiāo)售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預(yù)售政策，6月份以前預(yù)售形象進(jìn)度由高層7層和多層封頂改為1層結(jié)構(gòu)封頂；
3、適當(dāng)放寬限購(gòu)政策，加大人才落戶激勵(lì)，給與符合人才落戶群體購(gòu)房補(bǔ)貼或者貼息政策；
4、降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強(qiáng)對(duì)公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準(zhǔn)利率的85折，二套按基準(zhǔn)利率；
5、降低二手房交易稅費(fèi)，減免交易契稅，增值稅從5%下調(diào)至2%；
6、適當(dāng)放寬價(jià)格備案限制，適度提高高端豪宅的價(jià)格上限。
緊隨安徽省房地產(chǎn)商會(huì)的腳步，2月12日江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)也給出了八大方面建議。與安徽省房地產(chǎn)商會(huì)相比，江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)少了“大中型商業(yè)停業(yè)”、“長(zhǎng)租公寓”兩方面的內(nèi)容。其中在銷(xiāo)售端，江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)也表達(dá)了相同的訴求：
1、加速房查、網(wǎng)簽及網(wǎng)備工作。3月份之前完成所有合理銷(xiāo)售房屋的房查網(wǎng)簽網(wǎng)備；
2、階段性放寬預(yù)售政策；
3、適當(dāng)放寬限購(gòu)政策,加大人才落戶激勵(lì),給與符合人才落戶群體購(gòu)房補(bǔ)貼或者貼息政策；
4、適當(dāng)放寬價(jià)格備案限制。
目前，安徽省房地產(chǎn)商會(huì)及江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)的建議，尚未被當(dāng)?shù)卣卟杉{。但可以看出，除了開(kāi)發(fā)投資端的扶持之外，銷(xiāo)售端的放開(kāi)也同樣迫切。
“類(lèi)似建議具有很強(qiáng)的放松導(dǎo)向，涉及方方面面，客觀上有助于房企預(yù)售工作的更好開(kāi)展，既有助于銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的推進(jìn)，也有助于資金的快速回籠�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
跟進(jìn)城市會(huì)越來(lái)越多
“史上最嚴(yán)調(diào)控”的沖擊在2019年已經(jīng)全面體現(xiàn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP100房企的累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比僅增長(zhǎng)6.5%，相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。
預(yù)期之外的新型冠狀病毒疫情更是雪上加霜，售樓部關(guān)閉、工地停工對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，都將影響銷(xiāo)售回款。過(guò)去1月份，不少房企的銷(xiāo)售金額已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下滑，2月至今，大部分房企也處于停擺狀態(tài)。
鑒于目前低迷又被動(dòng)的樓市，不少分析認(rèn)為，為了對(duì)沖疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，接下來(lái)中央或許會(huì)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)政策。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在2月13日指出，房地產(chǎn)行業(yè)此次受疫情影響嚴(yán)重，尤其是資金密集型的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，大量企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)壓力，若沒(méi)有政府的相關(guān)扶持，恐怕不少企業(yè)無(wú)法度過(guò)目前的難關(guān)。
從無(wú)錫、西安、上海本次出臺(tái)的政策來(lái)看，延遲繳納稅費(fèi)、土地出讓金分期付款、貸款展期、免租金等措施都主要集中在解決房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題上，率先保障的是房企資金安全。這也將成為其他城市出臺(tái)相關(guān)政策的重要方向。
“后續(xù)一定會(huì)有一大批其他城市跟進(jìn)，整體方向也會(huì)跟這些城市相類(lèi)似。”鄧浩志表示。
至于安徽地產(chǎn)商會(huì)及江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)呼吁的放開(kāi)限購(gòu)、限價(jià)，甚至降低首付比例的政策，盡管目前還沒(méi)有城市落實(shí)，但接下來(lái)也有望松綁。
浙江省著名房產(chǎn)研究和評(píng)論專(zhuān)家丁建剛指出，各地方政府一切從實(shí)際出發(fā)，出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策，放松之前的調(diào)控政策，甚至瞬間切換至救市模式都很正常，無(wú)可非議，甚至將呈星火燎原之勢(shì)。
中瑞恒基地產(chǎn)集團(tuán)總裁、G50地產(chǎn)董事長(zhǎng)俱樂(lè)部執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)卞克認(rèn)為，房地產(chǎn)作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，中央肯定會(huì)有相應(yīng)的支持政策，但該等政策的放松也會(huì)因城而異，具體要看每個(gè)城市的情況，“三四線城市放開(kāi)的機(jī)會(huì)比較大，一二線相信還是會(huì)比較嚴(yán)格”。
卞克同時(shí)指出，接下來(lái)可能是放開(kāi)限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)售等政策的窗口期，但在中央“房住不炒”的基調(diào)下，政策松綁可能也是短時(shí)間的，等市場(chǎng)恢復(fù)正常的時(shí)候或許會(huì)重新開(kāi)啟調(diào)控。
“受疫情影響較大的大中城市仍有政策放松的空間，疊加貨幣政策寬松，購(gòu)房需求仍有望滯后釋放�！睎|北證券房地產(chǎn)分析師沈路遙也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。
事實(shí)上，雖然疫情警報(bào)未解除，但對(duì)于后市，目前大多從業(yè)人士、研究機(jī)構(gòu)、分析人士都持樂(lè)觀態(tài)度。在無(wú)錫、西安發(fā)布扶持房企的政策之后，資本市場(chǎng)反應(yīng)迅速。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，2月12日，絕大部分上市房企的股價(jià)都出現(xiàn)了上漲，寶龍地產(chǎn)上漲最多，漲幅達(dá)到6.98%，旭輝、金地商置、保利地產(chǎn)等漲幅都超過(guò)了3%。
來(lái)源：時(shí)代財(cái)報(bào)
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