戴德梁行發(fā)布了2023年第一季度廣州寫字樓及零售市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，廣州的甲級(jí)寫字樓租賃成交正在穩(wěn)步復(fù)蘇。在13.3萬平方米新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得新增4.8萬平方米。租金及空置率保持平穩(wěn)。零售市場(chǎng)方面，線下消費(fèi)回暖，核心商圈保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，迎來多家區(qū)域首店進(jìn)駐。但品牌方出于成本控制的考慮，仍然保持謹(jǐn)慎觀望。展望未來，在積極的政策導(dǎo)向、會(huì)展和經(jīng)貿(mào)交流等商務(wù)活動(dòng)的重啟下，企業(yè)發(fā)展信心將得到逐步提振，為市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好奠定基礎(chǔ) 。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
新增供應(yīng)帶動(dòng) 市場(chǎng)吸納由負(fù)轉(zhuǎn)正
本季，位于珠江新城的粵海金融中心投入使用，為市場(chǎng)帶來13.3萬平方米的新增供應(yīng)，全市甲級(jí)寫字樓總存量上升至616.8萬平方米。春節(jié)過后，隨著疫后市場(chǎng)活動(dòng)逐漸恢復(fù)，辦公租賃成交也逐漸復(fù)蘇，全市新增凈吸納量4.8萬平方米，高于上年同期水平，同比上升24.3%。其中，珠江新城由于受到新供應(yīng)的刺激，區(qū)域吸納水平推高至4.3萬平方米；而其他區(qū)域則以存量去化為主。與此同時(shí)，供應(yīng)量的增加也拉高全市空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至15.1% ，平均租金環(huán)比微降0.5%至每月每平方米165.7元。
專業(yè)服務(wù)業(yè)需求連續(xù)四季度居首
隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回歸正�；�，本季度甲級(jí)寫字樓來訪量有所上升。從行業(yè)分布來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然是市場(chǎng)需求的主力，其需求占比連續(xù)四個(gè)季度居首，環(huán)比和同比分別擴(kuò)大7.1和27.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，律所和會(huì)計(jì)事務(wù)所持續(xù)活躍，為專業(yè)服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)了46.4%的成交面積。季內(nèi)需求的第二大主力來自金融行業(yè)，隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)改革的持續(xù)深化，一些內(nèi)資證券和基金公司尋租活躍，帶動(dòng)金融業(yè)一季度成交面積占比擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。而TMT行業(yè)由于頭部企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，本季度市場(chǎng)成交以較小面積的交易為主，成交面積占比環(huán)比下降9.9個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 業(yè)主方以價(jià)換量
盡管商務(wù)活動(dòng)的重啟有利于市場(chǎng)需求逐步復(fù)蘇，但成本控制依然是多數(shù)租戶在本季度關(guān)注的重點(diǎn)，多數(shù)企業(yè)在辦公租賃方面仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎，性價(jià)比高的辦公空間受到青睞。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端分析表示：“年內(nèi)預(yù)計(jì)還有65.6萬平方米未來供應(yīng)陸續(xù)投入使用，均位于琶洲和國(guó)際金融城，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，正向東延伸。充沛的新增供應(yīng)無疑將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這也是當(dāng)前業(yè)主方仍然延續(xù)以價(jià)換量的策略的重要原因之一�！�
戴德梁行：一季度廣州甲級(jí)寫字樓吸納轉(zhuǎn)正零售市場(chǎng)迎來多家區(qū)域首店
近日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于支持市場(chǎng)主體高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干措施》，從支持市場(chǎng)主體、擴(kuò)大需求、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效等幾個(gè)方面提出了多項(xiàng)措施，以激發(fā)市場(chǎng)主體活力并支持其高質(zhì)量發(fā)展。另外，此前因疫情而延期的廣交會(huì)將于近期恢復(fù)線下舉辦；廣州琶洲港澳客運(yùn)口岸亦計(jì)劃于年內(nèi)啟用。對(duì)此，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示：“在積極的政策導(dǎo)向、會(huì)展和經(jīng)貿(mào)交流等商務(wù)活動(dòng)的重啟下，企業(yè)發(fā)展信心有望逐步提振，為市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好奠定基礎(chǔ)。”
優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)
線下消費(fèi)逐步回暖，品牌方延續(xù)謹(jǐn)慎觀望戴德梁行：一季度廣州甲級(jí)寫字樓吸納轉(zhuǎn)正零售市場(chǎng)迎來多家區(qū)域首店生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)帶動(dòng)了消費(fèi)活動(dòng)的復(fù)蘇，一季度廣州各商圈客流量明顯回升，消費(fèi)需求有所上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，北京路步行街客流同比增長(zhǎng)36.7 %；天河路商圈日均人流量較元旦假期上漲 21 %；全市住宿餐飲營(yíng)業(yè)額超40億元，同比增長(zhǎng)31%，超過 2019年同期水平。一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至7.8%, 除體育中心商圈以外，其余商圈空置率均有不同程度的上升。盡管消費(fèi)活動(dòng)出現(xiàn)回暖跡象，品牌方仍然保持觀望情緒，暫緩擴(kuò)張節(jié)奏，控制成本依然是其關(guān)注的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)物業(yè)市場(chǎng)需求的恢復(fù)仍然需要一段時(shí)間 。
核心商圈積極引進(jìn)區(qū)域首店 餐飲品牌表現(xiàn)活躍
本季度，核心區(qū)域的穩(wěn)健增長(zhǎng)，帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)購物中心租金環(huán)比微升至每月每平方米752.7元。優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體保持調(diào)整節(jié)奏, 季度內(nèi)引進(jìn)多了家廣州首店, 包括太古匯迎來了時(shí)裝品牌Self Portrait、茶飲品牌阿嬤手作等；天環(huán)廣場(chǎng)引入了輕奢包袋品牌Marni Market；而腕表品牌Lola Rose則進(jìn)駐天河城。品牌的輪換和升級(jí)帶動(dòng)體育中心商圈平均租金上升2.1%至每月每平方米1,837.3元, 空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。另一方面, 非核心商圈租金水平微降, 其中位于城市外圍的購物中心平均租金較上季度相比有不同程度的下降。
隨著居民出行意愿的增加, 加此前受疫情影響較明顯的餐飲業(yè)態(tài)本季度表現(xiàn)活躍。湘菜、日式料理等品牌有所擴(kuò)張, 如湘辣辣進(jìn)駐天河城、新世界云門New Park，濱壽司入駐北京路天河城和永旺夢(mèng)樂城廣州金沙等；同樣表現(xiàn)積極的還有露絲卡文等面包烘焙品牌，品牌備受資本青睞并加速市場(chǎng)布局。
未來展望：廣州國(guó)消規(guī)劃正式印發(fā) 助力多核商圈發(fā)展
消費(fèi)活力是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，作為二十大報(bào)告的關(guān)鍵詞之一，擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性再次得到強(qiáng)調(diào)。廣州政府通過發(fā)放消費(fèi)券、舉辦促消費(fèi)活動(dòng)等方式來刺激消費(fèi)意愿。此外，作為高端購物中心的聚集地，天河計(jì)劃年內(nèi)引進(jìn)20個(gè)國(guó)際品牌、30家首店，并計(jì)劃組織超過300場(chǎng)活動(dòng)促進(jìn)線下消費(fèi)的回暖，未來一些中高端消費(fèi)的潛力有望得到加速釋放 。
日前，全國(guó)首部國(guó)際消費(fèi)中心城市主題規(guī)劃《廣州市培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)，對(duì)此，戴德梁行廣州商業(yè)部高級(jí)董事冼嘉曦表示：“此次廣州從品質(zhì)、輻射能級(jí)、布局等多方面對(duì)消費(fèi)空間提出了規(guī)劃目標(biāo)。一方面，要利用廣州‘世界工廠’的產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)型消費(fèi)體系，做強(qiáng)以紡織服飾、美妝日化、珠寶首飾、箱包皮具等特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的全時(shí)尚消費(fèi)鏈條。另外一方面，全力打造“5+2+4”國(guó)際知名商圈體系。年內(nèi)廣州有望迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，分布在海珠、天河、荔灣及其它新興區(qū)域，助力廣州向多核商圈體系發(fā)展�！�
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
