2022年以來，“制造業(yè)立市”、“制造業(yè)當(dāng)家”等關(guān)鍵字被頻繁提及。

　　步入疫情陰霾逐漸消散的2023年，廣東省政府工作報告提及“制造業(yè)”23次，高亮“以實體經(jīng)濟(jì)為本、堅持制造業(yè)當(dāng)家，加快建設(shè)制造強(qiáng)省、質(zhì)量強(qiáng)省”作為2023年政府第二大工作任務(wù)。廣州全市高質(zhì)量發(fā)展大會重點(diǎn)討論制造業(yè)發(fā)展突破點(diǎn)，并再次強(qiáng)調(diào)廣州堅定不移推進(jìn)產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市，要落實制造業(yè)當(dāng)家“一把手”工程。

　　存量低效工業(yè)廠房：“工改工”勢在必行

　　2022年9月廣州公布首批村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項目，理論上所有項目全部改造完成后未來可為市場帶來約541到1,623萬平方米的產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)，但規(guī)模普遍較大、流程相對復(fù)雜，推進(jìn)仍需時日。

　　村改之外，工改工補(bǔ)位存量用地成為重要“水源”。國家層面上，2022年即已出臺相關(guān)政策鼓勵國企盤活存量資產(chǎn)，有序盤活包括老舊廠房、閑置土地等具有較大開發(fā)利用價值的項目資產(chǎn)。廣州也已釋放“工改工”信號，增城區(qū)政府于2022年中印發(fā)《增城區(qū)推進(jìn)存量工業(yè)用地高質(zhì)量利用實施辦法》，對推進(jìn)盤活存量工業(yè)用地提出了實施路徑及明確的考核方法。

　　政策性載體高標(biāo)準(zhǔn)“筑巢”，做好“引鳳”準(zhǔn)備

　　在制造業(yè)立市熱潮中，廣東省各市已做好充足準(zhǔn)備，陸續(xù)出臺政策文件響應(yīng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　深圳、珠海2022年工業(yè)用地出讓爆發(fā)力驚人，供地量大幅躍升140%和260%。

　　同年，珠海、深圳、東莞相繼發(fā)布《珠海市5.0產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)運(yùn)營工作意見》《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案的通知》《關(guān)于堅持以制造業(yè)當(dāng)家 推動實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，每年計劃將供應(yīng)1000-2000萬平方米以上的低租金/低售價、高質(zhì)量、工業(yè)上樓的政策性載體。

　　在限制月租金在15-35元/平方米內(nèi)低價的情況下，載體質(zhì)量卻不低。珠海對5.0產(chǎn)業(yè)新空間的產(chǎn)品提出了明確的參數(shù)要求，如首層層高要在8米以上等。

　　筑好巢，引良鳳，新興產(chǎn)業(yè)空間的物業(yè)參數(shù)“卷”風(fēng)四起。在區(qū)位、價格無法拉開差異化的情況下，為快速“搶客”，部分項目選擇了拼產(chǎn)品的路徑，打造參數(shù)更高的、配套更齊全的產(chǎn)品。市面上已出現(xiàn)首層10米、標(biāo)準(zhǔn)層全部為6米，部分樓棟預(yù)留拆除樓板條件、首層與2層通高16米的多層廠房產(chǎn)品，產(chǎn)品“內(nèi)卷”已到極致。

　　硬件落成，軟件需緊跟

　　補(bǔ)貼、金融優(yōu)惠政策多管齊下，各地掀起搶客熱潮，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)成“香餑餑”。珠海2022年11月發(fā)布《珠海高新區(qū)關(guān)于加強(qiáng)5.0產(chǎn)業(yè)新空間金融支持的若干措施（試行）》，提出十七條支持條款。包括建立5.0產(chǎn)業(yè)新空間白名單、貸款貼息支持、融資租賃費(fèi)用支持等，將在5.0產(chǎn)業(yè)新空間內(nèi)入駐的企業(yè)和企業(yè)員工納入金融支持范圍。

　　短期看金融，中期看土地，長期看人口。盡管金融端、土地供應(yīng)端紛紛發(fā)力支持產(chǎn)業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)載體興建，但關(guān)鍵人才的導(dǎo)入、企業(yè)的留存，才可能保持可持續(xù)發(fā)展。

　　城市興建低成本產(chǎn)業(yè)空間，為企業(yè)大量提供優(yōu)質(zhì)載體，從導(dǎo)入增量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、補(bǔ)鏈本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)看，是大有裨益的。但單純的“低成本”并不能真正解決“制造業(yè)立市”路徑上可能產(chǎn)生的根本矛盾。城市要新增多少載體？如何讓存量物業(yè)的業(yè)主、租戶與這種新興載體之間有良性互動？如何避免造成資源浪費(fèi)？參數(shù)是否匹配目標(biāo)產(chǎn)業(yè)？需要對市場、產(chǎn)業(yè)做一輪更深、更細(xì)、更系統(tǒng)的摸排。

　　建設(shè)產(chǎn)業(yè)園并非房地產(chǎn)短期投資行為，產(chǎn)業(yè)園的價值在于其可持續(xù)發(fā)展的長期價值，應(yīng)避免進(jìn)入價格戰(zhàn)的惡性循環(huán)。企業(yè)以低租金、低售價入駐園區(qū)，但園區(qū)服務(wù)不能匹配跟進(jìn)，仍然留不住產(chǎn)業(yè)和人才。因此建造高質(zhì)量政策性載體仍需要運(yùn)營方具備產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造的意識、園區(qū)服務(wù)運(yùn)營能力，而這些“軟實力”，還需假以時日進(jìn)行打磨。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao