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商業(yè)板塊上市待機(jī) 瑞安30億再投武漢天地商住項(xiàng)目
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2023/2/15 10:51:26
[提要]此次瑞安與江岸區(qū)簽約投資的武漢天地B123商業(yè)項(xiàng)目大概率與“盛薈”項(xiàng)目有關(guān)。

  分拆商業(yè)物業(yè)平臺上市失效近一年,沉寂許久的瑞安商業(yè)于武漢再次邁開了腳步。

  日前,鄂港經(jīng)貿(mào)合作推介會在香港舉行,武漢市江岸區(qū)與港資開發(fā)商瑞安集團(tuán)有限公司簽訂武漢天地B123商業(yè)項(xiàng)目,計(jì)劃投資30億元。

  項(xiàng)目建筑規(guī)劃總面積約145萬平方米,將打造一個(gè)集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施的市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目,計(jì)劃發(fā)展成為武漢市“新地標(biāo)”。

  武漢天地商業(yè)18年

  本次簽約項(xiàng)目仍屬瑞安第一個(gè)武漢天地項(xiàng)目。

  2022年4月,瑞安房地產(chǎn)以總價(jià)33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊,成為當(dāng)年武漢“地王”,樓面地價(jià)2337元/平方米。這一地塊,也是建國以來武漢市最大的城市更新工程。

  該地塊目前仍未開發(fā)完畢,瑞安房地產(chǎn)公司官網(wǎng)顯示,商業(yè)方面,參照上海太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目發(fā)展模式,特色商業(yè)街區(qū)武漢新天地已于2009年11月全面竣工,地上總建筑面積5.7萬平方米;2019年5月,繼壹方南館之后,武漢天地的購物中心壹方北館亦正式開業(yè)。

  除此之外,武漢天地商務(wù)群第一棟國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓企業(yè)中心5號已于2011年年底投入使用,二期A2、A3塔樓則在2015年交付使用。

  不過,迫于舊改項(xiàng)目重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)帶來的壓力,武漢天地的辦公大樓從2011年開始被瑞安房地產(chǎn)陸續(xù)出售予買家。

  其中,武漢天地A5企業(yè)中心5號于2011年整售給平安保險(xiǎn);A2物業(yè)于2015年歸為國資委旗下;A3物業(yè)及尚未建造完成的A1物業(yè)則是在2016年以約45億元出售予中信泰富。

  自此,武漢天地A地塊的4棟甲級寫字樓全部整售。瑞安曾表示,交易有助于該公司將二線城市商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn),加快周轉(zhuǎn),可為相關(guān)物業(yè)發(fā)展提供資金,同時(shí)減少負(fù)債。

  亦有業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充,雖然瑞安將武漢天地多棟寫字樓整售,但運(yùn)營依然由瑞安方面進(jìn)行。

  資料顯示,瑞安武漢天地以長江二橋?yàn)榻绶譃锳地塊與B地塊,其寫字樓商務(wù)群最終將形成6棟國際5A甲級寫字樓集群,總體量達(dá)50萬平方米。

  此前瑞安公布,武漢天地B地塊“盛薈”項(xiàng)目將打造綠化與建筑相結(jié)合的城市公園式綜合體,項(xiàng)目整體由商業(yè)上蓋物業(yè)、家庭購物中心、整體寫字樓群構(gòu)成。

  所以,本次瑞安與江岸區(qū)簽約投資的武漢天地B123商業(yè)項(xiàng)目大概率與“盛薈”項(xiàng)目有關(guān)。

  值得一提的是,2021年末,瑞安聯(lián)合武漢城建第三次落子武漢,以165億元拿下武昌灣“武船”三宗地塊打包項(xiàng)目,成為武漢新總價(jià)地王,總建面113萬平方米。

  據(jù)悉,該項(xiàng)目將打造下一個(gè)“武漢天地”項(xiàng)目,規(guī)劃建設(shè)住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、國際學(xué)校和其他公用設(shè)施以及更多業(yè)態(tài)。

  商業(yè)地產(chǎn)上市

  出于對商業(yè)板塊的重視及分拆考慮,瑞安集團(tuán)早在2013年3月1日開始就將中國新天地與瑞安房地產(chǎn)分開營運(yùn),兩者為獨(dú)立公司。

  彼時(shí)資料顯示,中國新天地定位為瑞安集團(tuán)的首要商業(yè)地產(chǎn)公司,其業(yè)務(wù)將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。

  之后,經(jīng)歷了戰(zhàn)略投資者Brookfield的7.5億美元注資與回購其股份,以及2015年叫停上市,直到2021年9月13日晚間,瑞安新天地才正式向港交所遞交招股書。

  招股書顯示,瑞安房地產(chǎn)董事會宣布,建議將集團(tuán)的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)分拆及獨(dú)立上市,該等業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營運(yùn)。

  瑞安房地產(chǎn)董事會認(rèn)為,建議分拆將有利于瑞安房地產(chǎn)和瑞安新天地把握增長機(jī)遇,帶來明顯的裨益,瑞安新天地的獨(dú)立上市將提供一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)和評估其商業(yè)物業(yè)及配套業(yè)務(wù)估值的獨(dú)立平臺。建議分拆讓瑞安新天地能夠在未來獨(dú)立籌集更多資本,為現(xiàn)有營運(yùn)和未來拓展提供資金,而無需依賴瑞安房地產(chǎn)。

  截至2021年6月30日,瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬平方米,其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積(不包含停車場及其他空間)64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。根據(jù)萊坊的獨(dú)立估值,瑞安新天地物業(yè)總值為531.35億元。

  其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間,當(dāng)中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)(“創(chuàng)智天地”)及南京國際金融中心。

  財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面,于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個(gè)月,瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元;毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

  從凈利潤率來看,于2018財(cái)年、2019財(cái)年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個(gè)月的利潤率為34.4%。

  然而,醞釀十年的分拆并沒有使得瑞安新天地順利上市,2022年3月,港交所官網(wǎng)顯示,瑞安房地產(chǎn)有限公司擬分拆獨(dú)立上市的瑞安新天地招股書狀態(tài)顯示為“失效”。

  市場人士分析認(rèn)為,瑞安新天地地域集中度較高,收入過度依賴于上海物業(yè)組合或是原因之一。

  瑞安新天地也在招股書中提示風(fēng)險(xiǎn),稱目前商業(yè)物業(yè)集中于上海,因而深受上海的市場狀況所影響,投資物業(yè)地域集中會令該公司承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)水平;但同時(shí)也表示將進(jìn)一步擴(kuò)充上海的業(yè)務(wù)。

  同時(shí),2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)下行,關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)IPO進(jìn)程緩慢,也對上市造成不利影響。

  招股書失效并未動(dòng)搖瑞安分拆商業(yè)的打算,瑞安房地產(chǎn)曾回應(yīng)稱,雖然市況頗具挑戰(zhàn),但仍將繼續(xù)推進(jìn)瑞安新天地上市,上市時(shí)間表將根據(jù)市場的變化而適時(shí)調(diào)整。

來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯:jinbao

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