調(diào)控措施會(huì)不會(huì)變？二手房參考價(jià)會(huì)不會(huì)調(diào)？房子還是不好賣……

　　這些問(wèn)題和感受，都是證券時(shí)報(bào)記者近日走訪深圳多地過(guò)程中，購(gòu)房者表達(dá)出的心聲。剛剛過(guò)去的2022年上半年被業(yè)內(nèi)稱為多年來(lái)最難的“半年考”，深圳樓市也交出了自己的答卷。那么，下半年深圳樓市又會(huì)發(fā)生哪些變化？

　　新房?jī)蓸O分化

　　博弈偏向于買方市場(chǎng)

　　對(duì)于深圳的新房市場(chǎng)，“兩極分化”可以說(shuō)是最為明顯的一個(gè)關(guān)鍵詞。今年上半年，深圳一些“網(wǎng)紅豪宅”的熱銷似乎給樓市帶來(lái)了一絲回暖的信號(hào)。只是，“網(wǎng)紅豪宅”的熱度并沒(méi)有傳到剛需市場(chǎng)，許多剛需新房項(xiàng)目依舊在打“價(jià)格戰(zhàn)”，不僅開(kāi)盤就打折，而且還有買房送黃金等各類促銷活動(dòng)。特別是作為深圳“網(wǎng)紅區(qū)”的光明樓市開(kāi)始走下神壇，絕大多數(shù)的新房項(xiàng)目銷售速度明顯慢于市場(chǎng)預(yù)期。

　　深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳共有57個(gè)項(xiàng)目取得批售，合計(jì)供應(yīng)新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長(zhǎng)24.6%。總的來(lái)看，上半年供應(yīng)量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤節(jié)奏放緩。隨著疫情防控有效，4月供應(yīng)量快速增加，其中6月達(dá)到今年上半年新房供應(yīng)最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個(gè)月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

　　并不是所有的新房都好賣，即便是在深圳，房企花式促銷也屢屢上演，二手房也同樣如此。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來(lái)的最差表現(xiàn)，比2008年上半年還要少52%。雖然深圳二手房從4月開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上升，但月均2000套上下的成交量與業(yè)內(nèi)關(guān)注的5000套“榮枯線”相去甚遠(yuǎn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，較上周增加159套，二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。

　　多位業(yè)主告訴記者，自己的房子有的是總價(jià)低的剛需房，有的是名校學(xué)區(qū)房，但掛牌好幾個(gè)月都沒(méi)有賣出去，行情回暖不明顯。也有房產(chǎn)中介經(jīng)理反映，即便是在過(guò)去熱炒的西部和學(xué)區(qū)房片區(qū)，越來(lái)越多的二手房以接近參考價(jià)的價(jià)格出售。值得注意的是，據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳新增二手房掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來(lái)看業(yè)主心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價(jià)趨向合理。今年上半年成交議價(jià)率為5.9%，創(chuàng)下近年來(lái)新高，也表明當(dāng)前博弈偏向于買方市場(chǎng)，尤其急于出售或急需用錢的業(yè)主議價(jià)空間更大。

　　為何購(gòu)房者積極性不高

　　今年以來(lái)，多地樓市政策暖風(fēng)頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩(wěn)。深圳一家大型房企營(yíng)銷部人士告訴記者，盡管樓市調(diào)控放松的預(yù)期有所升溫，但如果項(xiàng)目的自身?xiàng)l件一般，開(kāi)發(fā)商也不愿意“等”市場(chǎng)回暖，還是會(huì)選擇通過(guò)促銷走量。從購(gòu)房者角度來(lái)看，記者隨機(jī)采訪了多位準(zhǔn)備購(gòu)房的深圳市民，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者面對(duì)調(diào)控松綁預(yù)期和房貸利率下調(diào)普遍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為現(xiàn)在買房還是會(huì)從自身經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，并且會(huì)考慮自身工作前景和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而且，深圳新房供應(yīng)充足，購(gòu)房者可選標(biāo)的越來(lái)越多，就連那些曾經(jīng)的“炒房客”也變得低調(diào)。

　　為何購(gòu)房者的積極性不高？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關(guān)于深圳樓市調(diào)控政策變化也是時(shí)有傳聞，但最終都全部“落空”，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)比較大的沖擊。另外，深圳的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，新房開(kāi)始大量供應(yīng)而且限價(jià)比較明顯，二手房?jī)r(jià)格下跌導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)買新房的積極性也有所減弱，認(rèn)為新房選擇空間很多而且價(jià)格也會(huì)下跌。還有一個(gè)因素就是，深圳的二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮作用，杠桿大幅降低導(dǎo)致購(gòu)房門檻提高，也降低了購(gòu)房者的積極性。

　　對(duì)于政策走向，李宇嘉認(rèn)為，從國(guó)家層面的政策來(lái)講，現(xiàn)在處于一個(gè)政策空窗期或者政策效應(yīng)的觀察期。下半年，深圳樓市肯定會(huì)有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會(huì)發(fā)生變化，就是原來(lái)促成深圳房?jī)r(jià)大幅度上漲的幾個(gè)因素，例如杠桿率、居民對(duì)未來(lái)預(yù)期的收入等。另外，外來(lái)人口在深圳買房還是很難，即便其他城市能通過(guò)松綁限購(gòu)來(lái)刺激外來(lái)人口購(gòu)房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀察。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，包括深圳等一線城市在限購(gòu)限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》的通知�！队�(jì)劃》指出，2022年深圳市計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地215萬(wàn)平方米；新開(kāi)工商品住房建筑面積700萬(wàn)平方米，約7萬(wàn)套；批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。值得注意的是，《計(jì)劃》指出，繼續(xù)加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，持續(xù)完善二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，適時(shí)更新、逐步細(xì)化二手住房成交參考價(jià)格體系。加強(qiáng)一二手住房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控，加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進(jìn)市場(chǎng)理性透明交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 來(lái) 源：證券時(shí)報(bào)  

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