降首付比例、調(diào)整限購政策、提升公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼……2022年上半年,中央不斷釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號,房地產(chǎn)市場相關(guān)政策密集出臺,發(fā)布頻次創(chuàng)歷史同期新高;地方打出“組合拳”,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨著政策效果逐步顯現(xiàn),5月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)扭轉(zhuǎn)下跌態(tài)勢,市場邊際有所修復(fù)。多機(jī)構(gòu)認(rèn)為政策各方面仍有調(diào)整空間,預(yù)期下半年將繼續(xù)發(fā)力并采取更有針對性的措施。
政策高頻調(diào)整 支持合理購房需求
6月29日中央政治局會議提出支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后各地政策出臺頻率加快,力度也有所加碼。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),上半年全國已有超180個省市出臺近500次房地產(chǎn)調(diào)控政策。
從政策類型來看,各地不斷從需求端發(fā)力完善房地產(chǎn)政策。中央層面多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房消費(fèi),多地利用調(diào)整限購、限貸政策等方式降低購房門檻,釋放更多購房需求進(jìn)入市場。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),上半年36座城市放松限購,54座城市放松限貸。以鄭州為例,3月鄭州發(fā)布19條穩(wěn)樓市措施,率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,并規(guī)定老年人投靠家庭可以新購一套住房,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該規(guī)定實(shí)際上就是取消了限購;6月鄭州航空港區(qū)進(jìn)一步加大放松力度,宣布首套房最低首付比例20%,二套、貸款未結(jié)清最低首付比例30%。
億翰智庫分析認(rèn)為,當(dāng)前限貸政策的調(diào)整目的是有針對性地保障居民合理購房需求釋放,提高消費(fèi)者的支付能力,這對于部分有購房需求,但是受制于政策因素而無法釋放的消費(fèi)者而言無疑釋放了利好信號。
同時,上海、杭州、合肥等部分核心城市放寬了落戶門檻,其中上海規(guī)定在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生,世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士畢業(yè)生,無需“打分”,符合基本條件就可直接落戶。中信建投研報(bào)認(rèn)為這將持續(xù)支撐銷售市場的邊際修復(fù);億翰智庫則認(rèn)為核心城市放寬人才落戶門檻主要目標(biāo)在于吸納人才,短期內(nèi)也會增加市場購房基數(shù)。
58城首套房貸利率下調(diào)至4.25% 房票制度重啟
緩解消費(fèi)者購房壓力也是上半年樓市調(diào)控政策的主要方向之一。
5月,央行宣布個人首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點(diǎn),幾天后又宣布5年期以上LPR下降15個基點(diǎn),創(chuàng)歷史單次最大降幅。多座城市抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策,據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),蘇州、鄭州、濟(jì)南、南京、溫州等58座城市目前已執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率。
還有多座城市調(diào)整了公積金相關(guān)政策。6月,福建省宣布職工家庭第二次申請公積金貸款購房首付比例降至30%;按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭,住房公積金最高貸款額度予以適當(dāng)提高。浙江省則加大對三孩家庭的住房公積金支持力度,包括提高貸款額度、提取額度以及優(yōu)先發(fā)放貸款等。杭州市、山西省等多地均規(guī)定受新冠疫情影響、不能正常償還住房公積金貸款的繳存人,可申請不作逾期處理。
房票也在上半年“重出江湖”,據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì),截至2022年6月下旬,已有包括鄭州、麗水、紹興、海寧、鄂州等19座城市出臺“房票”制度。其中鄭州規(guī)定棚改房屋被征收人選擇房票安置的,可獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎勵,同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費(fèi)。 “政府通過鼓勵安置群體的房票安置,可起到托底市場的功能,有利于市場去庫存,提振整體房地產(chǎn)市場信心!敝兄秆芯吭汉幽瞎究偨(jīng)理梁波濤分析稱。
此外,部分城市也采取了發(fā)放購房補(bǔ)貼、調(diào)整限售、減免房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施支持剛性和改善性需求釋放,從供應(yīng)端則采取調(diào)整土拍規(guī)則和預(yù)售資金監(jiān)管政策等方面,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。
政策效果初步顯現(xiàn) 預(yù)期下半年持續(xù)調(diào)整
隨著各地政策持續(xù)出臺以及疫情影響逐漸弱化,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,5月全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點(diǎn),市場邊際有所修復(fù);重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄,5月環(huán)比轉(zhuǎn)增,6月環(huán)比繼續(xù)增長。
不過政策效果仍待進(jìn)一步加強(qiáng)?硕鹧芯恐行恼J(rèn)為,在4.29政治局會議后,地方放松政策頻率及力度加碼,但實(shí)際收效仍乏善可陳;核心原因在于政策力度較弱,并缺少系統(tǒng)性政策。
對于下半年行業(yè)政策走向,克而瑞研究中心認(rèn)為,市場真正回穩(wěn)仍需政策組合拳助力,二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶、限售及限價(jià),房企端則有望落地必要的紓困政策措施。
多家機(jī)構(gòu)也預(yù)測下半年政策將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整。中指研究院表示,目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對克制,在市場銷售繼續(xù)下行的情況下,政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來看,各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏,供需兩端政策均仍有空間。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心則認(rèn)為,本輪政策雖然覆蓋城市較廣,調(diào)控頻次也較為頻繁,但從力度上看,均是從之前嚴(yán)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅的松綁,政策門檻仍處于較為嚴(yán)苛的階段。當(dāng)前居民對住房品質(zhì)要求提升,改善性需求增加,而二套房以上的購房門檻當(dāng)前仍處于高位,該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來相關(guān)政策仍有放松空間。
來 源:央廣網(wǎng)
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