在4月行將結束之際,A股上市房企開始陸續(xù)發(fā)布2021年年報及2022年一季報。而審計數(shù)據(jù)顯示,在行業(yè)良性循環(huán)恢復之前,企業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)。
4月27日晚間,招商蛇口發(fā)布的一季度報告顯示,期內(nèi)公司累計錄得營業(yè)收入188.01億元,同比增長48.36%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.44億元,同比下降33.72%。
據(jù)招商蛇口解釋,期內(nèi)增收不增利主要是房地產(chǎn)項目竣工并結轉的面積增長,因此房地產(chǎn)業(yè)務結轉收入增加。但受市場下行影響,該業(yè)務結轉毛利率同比有所下降。
而這一說法,與2021年年報的表述近乎一致。
在3月下旬的全年業(yè)績會上,招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆曾表示,2017年、2018年公司拿地成本相對高,隨著近年陸續(xù)結轉,毛利率出現(xiàn)下降。至于后續(xù)毛利率水平,由于2019年以后尤其是2020年、2021年拿地會在今年及以后進入結轉,預計毛利率水平會有所提升。
公告并未披露分行業(yè)營收數(shù)據(jù),據(jù)觀點新媒體測算,一季度招商蛇口綜合毛利率約為21.95%,同比下降4.35個點。去年全年,該公司稅前毛利率仍為25.47%。
除了房地產(chǎn)結轉毛利率因素,一季度權益法投資收益及長期股權處置收益同比減少,也是導致招商蛇口增收不增利的原因。但從財報觀察,期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤僅有2.75億元,同比減少56.73%,這反映了房地產(chǎn)結轉毛利率受市場影響之深。
實際上,近期發(fā)布一季報A股房企中,包括美好置業(yè)、豫園股份、信達地產(chǎn)、世榮兆業(yè)、招商蛇口等都出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象;珠江股份、福星股份、粵海置地、華僑城等營收、利潤齊降;只有少數(shù)房企如金融街兩項指標仍維持增長,行業(yè)盈利水平普遍下跌已成為共識。
以另一家央企華僑城為例,于4月26日發(fā)布的一季報顯示,期內(nèi)營業(yè)收入下降12.56%,歸屬于上市公司股東的凈利潤下降80.44%,歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則由盈轉虧,降幅107.41%。
對此,一位房企人士向觀點新媒體表示,總的來說行業(yè)還是受疫情和宏觀經(jīng)濟的影響比較大。
房地產(chǎn)銷售層面,今年1-3月招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積201.84萬平方米,簽約銷售金額473.42億元,同比分別下降35.78%、34.54%;3月內(nèi)公司銷售金額221.31億元,同比下降27.40%。
按全年銷售目標3300億元計算,一季度招商蛇口僅完成14.35%。此前該公司對投資者坦承,1-2月份市場確實還比較低迷。
同時根據(jù)貨值鋪排,招商蛇口今年預計的6200億元貨值中,一季度僅占21%;二三季度將是重要節(jié)點,貨值分別占比34%、27%,銷售量有望逐步提升。
一季度報告亦顯示,截至期末,招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-33.20億元,上年同期則為-133.05億元。公司解釋,經(jīng)營活動現(xiàn)金流有所改善,主要系房地產(chǎn)項目購地及基建支出減少額超過銷售回款減少額。