近日,人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號,以下簡稱《通知》),出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多,其平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局穩(wěn)定和民生福祉。《通知》從房企供給端到居民需求端均有提及,針對房企紓困和保障房租賃也有涉及,政策信號意義明顯!锻ㄖ烦雠_后各項(xiàng)政策加速落地,預(yù)售資金監(jiān)管放松,房地產(chǎn)“三支箭”政策全面落地,推動優(yōu)質(zhì)房企融資恢復(fù)。一系列“組合拳”將有助于穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。
通過融資放松穩(wěn)定市場主體
已出險(xiǎn)房企和相對健康房企融資的全面放松,有助于減輕供給端資金壓力,是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益的重要舉措,具有積極意義。關(guān)于“保交樓”方面,從中央到地方也有新的政策支持,對受新冠肺炎疫情影響收入驟減或購房合同出現(xiàn)問題的個(gè)人可以協(xié)商延期還本付息;對房企紓困也進(jìn)行政策調(diào)整,延長房地產(chǎn)貸款集中管理過度安排,支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購。
第一,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期,緩解企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn),幫扶企業(yè)通過自身努力改善經(jīng)營困境。具體來看,未來半年內(nèi)到期的開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,可以允許超出原規(guī)定多展期 1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。這可以保障現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)流動性,房地產(chǎn)企業(yè)在今年四季度和明年一季度將迎來一波償債高峰,允許合理展期可以有效緩解流動性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),2022年四季度200家核心房企境內(nèi)債券到期規(guī)模達(dá)1195億元,而根據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,預(yù)計(jì)2023年一季度境內(nèi)外到期規(guī)模為723億美元。
第二,延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。對受新冠肺炎疫情影響不能滿足房地產(chǎn)貸款集中管理的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),可以合理評估延長過渡期。過去房地產(chǎn)調(diào)控融資從地產(chǎn)需求端到供給端都在收緊,房地產(chǎn)企業(yè)自身面臨“三條紅線”要求,銀行進(jìn)行貸款集中管理,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得融資,延長過渡期安排。屬于融資方面供給端放松,房地產(chǎn)企業(yè)可以適度“回血”。
第三,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。要求“一樓一策”制定項(xiàng)目,并對配套資金的安排做出詳細(xì)規(guī)定,商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款下,新增“專項(xiàng)借款配套融資”子項(xiàng)目,主要是針對“保交樓”政策!氨=粯恰钡牡拙是影響居民購房信心的另一大問題。這次改動最大的一點(diǎn)是,對專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資的貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類,并且對配套融資形成不良風(fēng)險(xiǎn)后,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡責(zé)的情況下可予以免責(zé)。這大大提高了商業(yè)銀行的積極性,配套資金的落地情況會有所好轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場新發(fā)展格局確立
從短期來看,《通知》的發(fā)布是一個(gè)非常積極信號,過去主要依靠地方政府“因城施策”,現(xiàn)在中央部門開始牽頭穩(wěn)定市場,從“930新政”到本次《通知》,力度措施一次比一次強(qiáng)。從供給端看,對房地產(chǎn)企業(yè)紓困力度在不斷加強(qiáng);從需求端來看,三四線城市限購限售政策幾乎全面取消,二線城市也在大規(guī)模放松限購政策,一線城市部分區(qū)域也在放松限購,房貸利率逐步下調(diào),首付比下降。
從融資端來看,當(dāng)前既加大“保交樓”項(xiàng)目紓困,也開始重視優(yōu)質(zhì)房企紓困。11月8日,中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),后續(xù)還可擴(kuò)容,預(yù)計(jì)可以支持2500億元債券融資。中債信用增進(jìn)公司已將包括龍湖集團(tuán)、新城控股和美的置業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商列為首批受益于 “第二支箭 ”計(jì)劃的發(fā)行人。龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行已獲受理,中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。
除了傳統(tǒng)國企和央企房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際較高外,優(yōu)質(zhì)的民營地產(chǎn)公司也開始接受流動性支持,迎來一波回暖。針對民營企業(yè)的三支箭,第一支是信貸支持,這點(diǎn)在《通知》中已經(jīng)有體現(xiàn);第二支是民企債融支持,目前政策正在逐步落地;第三支是股權(quán)融資,根據(jù)后續(xù)市場情況,有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲備,但流動性嚴(yán)重不足企業(yè),有望進(jìn)行股權(quán)融資。
從長期來看,房地產(chǎn)市場發(fā)展邏輯正在改變,從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。2008年后,家庭消費(fèi)占比過低,債務(wù)增長過快,已經(jīng)超越了投資性收益,房地產(chǎn)去杠桿疊加新冠肺炎疫情影響,從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的資金并未流向家庭消費(fèi)支出。而當(dāng)下外需疲弱,全球供應(yīng)鏈?zhǔn)茏瑁隹谙陆登闆r下,仍需維穩(wěn)房地產(chǎn),以時(shí)間換空間。堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)下加強(qiáng)保障性住房的建設(shè),學(xué)習(xí)“新加坡模式”,所以在深圳開始逐步試點(diǎn)。在《通知》中也提及優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù),拓寬住房租賃市場多元化融資渠道,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
中國城市化還未結(jié)束,但發(fā)展方式開始轉(zhuǎn)變,要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,避免大城市病,房地產(chǎn)企業(yè)從金融屬性回歸制造屬性。此次《通知》對個(gè)人房貸也有支持,針對剛需群體和新市民群體有保障性住房和降低首付比,針對改善性需求也有相關(guān)信貸支持。剛需群體需求未來會不斷降低,一方面,保障房建設(shè)將是未來發(fā)展方向,剛需群體未必都要購買商品房;另一方面,人口結(jié)構(gòu)變化,新生人口逐步減少,剛需性住房降低。改善型群體需求未來將成為主力,城市更新是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力方向。中國城市化發(fā)展20年,多數(shù)老住宅需要進(jìn)行更新,過去剛需一族家庭由于人口增加,經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對雄厚,購買力較強(qiáng),需求支撐力較強(qiáng)。房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍在發(fā)力,房地產(chǎn)企業(yè)需要開辟第二增長曲線。新市民的保障房建設(shè)仍需較長時(shí)間發(fā)展,三四線城市保障房需求較弱,目前還是在起步階段。
來源:中國人民銀行官網(wǎng)
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