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房地產企業(yè)進入深度調整期
http://sendpasscode.com房訊網2021/9/9 13:56:28
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[提要]通過上市房企中報可以看出,“房住不炒”的大背景下,房地產企業(yè)進入深度調整期。眾多房企正通過精耕細作和拓展布局謀求更多發(fā)展機遇。

  對于房企而言,只有不斷提升軟實力,推進企業(yè)數字化轉型,向管理要效益,為市場提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過硬質量的住宅,方能在競爭中突出重圍。

  上市房地產企業(yè)陸續(xù)發(fā)布的2021年中期業(yè)績報告,是了解房地產行業(yè)發(fā)展狀況的重要窗口。通過上市房企中報可以看出,“房住不炒”的大背景下,房地產企業(yè)進入深度調整期。眾多房企正通過精耕細作和拓展布局謀求更多發(fā)展機遇。

  增收少增利成為今年上半年房地產企業(yè)經營情況的真實寫照。如碧桂園、保利、融創(chuàng)營業(yè)收入增幅均達20%以上,萬科增長14.2%。而凈利潤卻增減不一,且增幅不大。頭部企業(yè)萬科凈利潤同比下降11.68%,為12年來首次出現半年凈利潤下降。融創(chuàng)凈利潤同比增長9.4%,碧桂園凈利潤同比僅增2.3%,保利地產則同比僅增1.72%。其實,增收少增利的情況并不是今年才發(fā)生,隨著近年來房地產調控持續(xù)發(fā)力,推進房地產長效機制建設,房企也隨之迎來發(fā)展換擋期,正逐步告別過去粗放和高利潤的發(fā)展階段。面臨深度調整的房企,規(guī)模和速度不應再是唯 一目標。

  眾多房企中期報告顯示,政策助推下,經營安全正成為追求重要目標。高融資、高負債、高杠桿是過去相當長時間以來房企重要特征。房地產金融調控下,房企“三高”顯著改善,降負債、降杠桿取得積極成效。

  上半年,對房企影響較大的政策之一是重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的 “三線四檔”規(guī)則!叭兰t線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。每降一檔,有息負債規(guī)模增速上限增加5%,即使是處于綠檔的房企,有息負債年增幅也不得超過15%!安染”數量越多,房地產企業(yè)面臨的降杠桿壓力將越大。一時間,“降檔”成為房企頭等大事!叭四檔”規(guī)則自去年 8月份推出,實施已超過1年。當前,重點房企三項核心經營財務指標明顯改善,負債規(guī)模穩(wěn)步下降,經營融資行為更加審慎自律,整體經營趨于穩(wěn)健。

  今年以來,央行對銀行業(yè)金融機構設置的房地產貸款集中管理制度,是另一項對房企影響頗深的金融調控舉措。此舉使銀行一定程度上壓縮了投向房地產企業(yè)的貸款規(guī)模,在給房企去杠桿方面,與“三線四檔”規(guī)則形成政策合力。

  應該看到,努力降負債、降杠桿的過程中,一些房企在短期內可能出現陣痛。然而“三高”模式始終如走在鋼絲繩上,一旦出現經營問題則是牽一發(fā)而動全身,可能引發(fā)企業(yè)經營危機甚至系統性金融風險。從長遠來看,房企應在“三線四檔”規(guī)則引導下,通過降負債、降杠桿讓亮起黃燈、橙燈、紅燈的指標變綠。這有利于矯正一些房企盲目擴張的經營行為,增強自身抗風險能力。更應明確,調控使企業(yè)發(fā)展風險逐步降低,有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展,行穩(wěn)致遠。

  規(guī)模速度為導向的發(fā)展思路難以為繼,房企將向何處去?

  上半年開始實施的土地出讓“兩集中”規(guī)則,也是涉及房企經營的一項十分重要的規(guī)則轉變。從過去的不定期土地出讓,到今年以來集中發(fā)布土地出讓規(guī)劃,集中組織出讓,土地集中出讓會帶來后期新建商品住宅集中入市,激烈的市場競爭要求房企以高質量產品換取競爭力。

  高質量產品的呈現需苦練內功。對于房企而言,只有不斷提升軟實力,推進企業(yè)數字化轉型,向管理要效益,為市場提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過硬質量的住宅,方能在競爭中突出重圍。同時,緊盯國家未來發(fā)展規(guī)劃,房企可在城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老等方面贏得更多發(fā)展機遇。

  多元化布局也是企業(yè)應對行業(yè)變化的重要舉措。如碧桂園中報提及了對機器人產業(yè)、智能建造、現代農業(yè)布局的進展。萬科的業(yè)務已延伸至長租公寓、商業(yè)、物流倉儲等。保利則在品牌酒店、購物中心、旅游度假等領域已有布局。只不過,多元化的廣泛布局與傳統主業(yè)的專注經營,到底哪個更能帶來企業(yè)利潤的提升,尚需時間檢驗。

  來源:經濟日報

編輯:wangdc

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