2021年8月25日，世茂服務（873.HK）發(fā)布2021年半年報成績單。2021年上半年，世茂服務實現營業(yè)收入42.34億元，同比大增171％；歸母凈利潤5.78億元，同比增長136％。在新冠疫情沖擊的大背景下，較好實現了業(yè)績的高增長，超出預期。

　　在高增長的外在表象下，經營底盤穩(wěn)固健康，業(yè)務指標穩(wěn)中有升。報告期內，世茂服務續(xù)約率高達99%，客戶滿意度在2020年88%的高基數背景下繼續(xù)上升至91%，第三方競標外拓平均物業(yè)費升至整體平均物業(yè)費水平，達2.2元/平方米/月。

　　在此次業(yè)績發(fā)布會上，世茂服務管理層延續(xù)在2020年度業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)，力爭未來三年實現五倍增長的戰(zhàn)略目標。

　　那么，世茂服務有質量高增長的底氣來自何處？本文將嘗試從戰(zhàn)略到執(zhí)行，淺析世茂服務的未來成長性。

　　政策支持物業(yè)規(guī)范發(fā)展，“5+5+N”鑄造穩(wěn)健基石

　　2021年以來，國家對物企發(fā)展的支持性政策和文件密集出臺。以商務部等12部委發(fā)布的《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》為例，明確提出鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業(yè)服務＋生活服務”。

　　綜合各項政策來看，導向明確，即物管費定價市場化、城市運營服務市場化、加強線上線下融合建設智慧社區(qū)、物管公司參與提供生活服務。從單純的基礎物業(yè)管理，到各具特色的增值服務，再到更廣更深維度的城市服務，物企的業(yè)務范圍和使命隨著時代快速發(fā)展而不斷增加。高速的發(fā)展和快速的變化促使物企需要不斷調整戰(zhàn)略，才能不掉隊甚至實現彎道超車。

　　在業(yè)績發(fā)布會上，世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席許世壇先生強調，世茂集團一直堅定地將世茂服務作為“大飛機戰(zhàn)略”重要的堅實一翼，看好整個物業(yè)服務行業(yè)，未來還將不斷導入資源，為世茂服務帶來多種業(yè)務機會。近期，各類國家政策發(fā)布，有利于規(guī)范物業(yè)企業(yè)更好服務城市、社區(qū)和人民。積極響應國家政策，世茂服務不僅提供綜合物業(yè)管理，還致力于提供社區(qū)生活服務，拓展高校園區(qū)、城市服務等領域，堅持做長期主義者，致力于成為中國領先的城市全場景生活服務商。

世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席許世壇先生

　　世茂服務因勢利導，適時調整戰(zhàn)略和組織架構，推出“5+5+N”個經營單元組織架構，實施橫向一體化、相關多元化、縱向一體化、集中化、更新等戰(zhàn)略策略，報告期內，在綜合物業(yè)管理、多元增值服務、智慧城服等業(yè)務板塊的基礎上，新增城市服務業(yè)務板塊，還將新增數字科技業(yè)務板塊，如此構建戰(zhàn)略與執(zhí)行矩陣，力爭實現到2023年邁入物業(yè)管理行業(yè)頭部梯隊的戰(zhàn)略目標。

　　“5+5+N”個經營單元為世茂服務的發(fā)展鑄造業(yè)務穩(wěn)健基石。世茂服務重點布局長三角、環(huán)渤海、海峽與中西部四大核心高能級城市群，因此，第一個“5”是指長三角區(qū)域公司、中西部區(qū)域公司、華北區(qū)域公司、海峽區(qū)域公司、高端服務公司。2021年，世茂服務提出中心城市深耕戰(zhàn)略策略，第二個“5”則是指杭州、福州、武漢、天津、西安等五大中心城市公司。N指多營，即多元經營主體，針對專業(yè)服務領域，探索獨立化運營，包括多元增值服務、高校園區(qū)、城市服務、數字科技等內容，未來還將會有無限可能。

　　市場外拓能力全面升級，投資拓展更加審慎從容

　　在此組織架構基礎上，世茂服務團隊不斷打磨標準流程和標準體系建設，得以快速高效推進各項業(yè)務。

　　以市場外拓為例，自2019年底，世茂服務開始培育發(fā)展第三方競標外拓能力，經過一年多的努力，成效顯著。市場外拓能力全面升級，世茂服務將其總結為一項公式，即“競標外拓合同收入=有效信息獲取x項目踏勘和評審效率x談判/投標轉化率”，用公式化思維來構建標準化能力。

　　此外，一是建立“端到端”的產品體系。建立產品圖譜，并分業(yè)態(tài)不斷迭代完善，打造標桿示范項目；提供輕量化、定制化解決方案；快速響應客戶的核心訴求。二是建立中心城市外拓“織網”。建立城市深度掃描機制，積累項目數據字典；打通關鍵合作渠道。三是組織團隊保障。實施“百將計劃”，迅速建立起一支能打硬仗的競標外拓鐵軍。最后則是數字化支撐。迭代全生命周期跟蹤調度系統(tǒng)，實現信息收集、合同簽署等全流程節(jié)點線上化。

　　在此標準化、系統(tǒng)化的打法下，世茂服務市場外拓速度和質量提升明顯，業(yè)態(tài)呈現多元化特點。2021年上半年世茂服務第三方競標外拓2611萬平方米，同比增長近29倍，超過去年全年水平18%。競標外拓項目類型全面多元，其中，傳統(tǒng)住宅項目占39%，高校、產業(yè)園、公建等非住宅占比61%。

　　市場外拓能力的進一步提升和完善，將進一步增強下半年如期完成甚至超額完成全年業(yè)績目標的確定性。如此一來，一方面，在市場外拓方面，世茂服務將繼續(xù)加強內部審核機制，有針對性地獲取更多更好的項目；另一方面，雖然投資拓展一直審慎進行中，未來將更加從容，將按照公司既定發(fā)展目標穩(wěn)步前行。

　　今年以來合作5家公司，布局城市服務等賽道

　　在投資拓展方面，2019年7月，世茂服務合作海亮物業(yè)，截至2020年底，一共合作12家物業(yè)公司；2021年以來，截至目前，世茂服務又合作了5家公司。

　　業(yè)內資深人士分析認為，從行業(yè)格局來看，物業(yè)行業(yè)呈現小而散的特點，存在數十萬家公司，前兩年，很多小的物企也參與投資拓展的競爭，今年幾乎都是大企業(yè)參與。因此，市場上潛在標的依然眾多，投資拓展尚未達到白熱化階段，對于有意擴張的物企來說，選擇優(yōu)質標的空間更大。

　　投資拓展是當前物企迅速擴大規(guī)模的有效手段，但并不是每家物企投資拓展后都能形成“1+1＞2”的效果。從世茂服務的各項投資拓展來觀察，短期與長期目標相互協(xié)同，其短期專注的是項目濃密度的提升與戰(zhàn)略性賽道的卡位，為中長期培育新增值服務引擎，有一套成熟而科學的打法，打造持久競爭力。

　　世茂服務管理層認為，在投資拓展方面，最重要的因素是，是否符合公司的發(fā)展賽道。世茂服務實施“1+1+X”戰(zhàn)略策略，布局住宅、高校、產業(yè)園等綜合物業(yè)，社區(qū)增值服務，以及城市服務等賽道。

世茂服務執(zhí)行董事兼總裁葉明杰

　　提及投資拓展，世茂服務管理層多次強調“審慎”、“謹慎”的字眼，但是一旦遇見契合公司戰(zhàn)略性賽道的標的，世茂服務也展現了堅定目標，果斷執(zhí)行的一面。

　　比如，2020年下半年世茂服務提出城市服務戰(zhàn)略設想，短時間內迅速落地。今年5月和8月，分別合作了深兄環(huán)境和金沙田科技等兩家市政環(huán)衛(wèi)龍頭企業(yè)，布局大灣區(qū)和長三角等重點區(qū)域，形成城市服務核心綜合能力。

　　除了戰(zhàn)略性賽道卡位，世茂服務還專注濃密度提升，以杭州為例，繼2020年合作浙大新宇、近湖物業(yè)后，世茂服務今年5月牽手野風物業(yè)，目前在杭州的項目合計達148個，單城市密度和濃度、區(qū)域綜合實力均獲提升，為市場外拓和增值服務創(chuàng)造了更大空間和可能。

　　其他中心城市公司也在發(fā)力，比如武漢，今年8月，世茂服務合作了武漢瑞征物業(yè)，共同深耕武漢物業(yè)市場。

　　短期深耕為中長期培養(yǎng)新增值業(yè)務厚植土壤，世茂服務緊跟國家政策，探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，2021年8月23日，世茂服務與椿熙堂達成戰(zhàn)略合作，圍繞“用戶”需求，在多元增值服務領域布局養(yǎng)老服務賽道，發(fā)展居家養(yǎng)老服務。

　　“一體化管理”賦能提效，浙大新宇煥然“新生”

　　無論是市場外拓還是投資拓展，世茂服務都極為重視項目的一體化管理以實現效率的提升。世茂服務管理層強調，一般一年半至兩年左右，就能達到世茂服務平均業(yè)績水平。

　　行勝于言，此前世茂服務合作的12家公司，合作之初，其基礎物業(yè)管理服務毛利率均低于世茂內生項目，經過有效的“一體化整合”，貫徹世茂標準，提升前線運營效率，所有合作公司的基礎物業(yè)管理服務毛利率，均獲得提升。

　　通過觀察世茂服務過往的投資拓展案例，其一體化管理主要分三個階段實施。首先從財務、人力、風控以及業(yè)務信息一體化等四個方面，進行三個月的全景計劃。其次是項目運營賦能提效，對齊世茂標準，植入內部市場化機制等，實現項目現場品質和服務濃度提升，由量變實現質變。最后是實施更新策略，對組織能力和管理機制再升級，對細分專業(yè)領域再升級，以及項目拓展聯(lián)動機制再強化，賦能發(fā)展形成新生。

　　目前來看，浙大新宇已進入第三階段。世茂服務對浙大新宇實施更新策略，2021年5月，浙大新宇舉辦品牌煥新發(fā)布會，進行品牌形象升級和產品體系發(fā)布，世茂服務將浙大新宇定位為“中國高校園區(qū)服務商”，致力于在高校園區(qū)垂直領域深耕，彰顯了世茂服務整合浙大新宇優(yōu)勢資源，賦能企業(yè)成長的策略。

浙大新宇品牌煥新暨校園服務生態(tài)發(fā)布會

　　精益管理+科技賦能，三保供應鏈優(yōu)本增效

　　在人們普遍印象中，物業(yè)管理是勞動密集型產業(yè)，盡管其中有不少第三方外包服務，但人工在成本端仍然占據了較重的比例。因此，物企更加注重運用科技提升效率，重構管理中臺，實現降本增效。

　　以精益化管理聞名的世茂服務，也在此方面體現出優(yōu)異的供應鏈整合和成本管理能力。以傳統(tǒng)基礎物業(yè)管理的三保（保安、保潔、保綠）服務為例，保潔崗均作業(yè)面積提升明顯，統(tǒng)計顯示，基于5個中心城市的10個項目試點，世茂服務的保潔崗均作業(yè)面積由2019年的1.13萬平米提升至2020年的1.31萬平米，并進一步提升至2021年上半年的1.5萬平米，更為難能可貴的是，崗均作業(yè)面積的提升，同時也保證了同等的服務品質和客戶滿意度。

　　而這一切又是如何做到的呢？

　　首先，公司通過對試點項目跟崗實測，完成各類作業(yè)場景的現狀還原、流程重構，對保潔場景進行“必做項-可優(yōu)化減化-不必要剔除”三輪優(yōu)化，形成住宅業(yè)態(tài)精益產品標準庫。

　　其次，填寫項目建模和任務建模，建立保潔人員信息庫，系統(tǒng)自動生成最優(yōu)排班方案和工單。比如，武漢一個項目現場有30個保潔人員，系統(tǒng)測算26個即可，實踐證明，確實能夠圓滿完成工作。系統(tǒng)排單后，每個保潔人員會拿到一張工單，上面列明時間和工作內容。然后應用智能手環(huán)，通過軌跡追蹤和卡路里消耗量化監(jiān)測作業(yè)過程。

　　最后，將試點逐步推廣至全國。并結合業(yè)主投訴率、第三方評檢、內部甲方對現場的評價進行評估，保證滿意度。值得一提的是，在提效降本后，還將進行一線員工的激勵分配。

　　總之，通過精益化重新拆解和審讀行業(yè)作業(yè)標準，讓一線勞動力原先粗放管理下的“跑冒滴漏”浮出水面。一方面通過機具應用、流程改進，降低員工勞動強度；另一方面通過工單調度、優(yōu)化激勵鼓勵員工多勞多得。

　　類似的標準和流程不斷迭代并融入到公司的各項業(yè)務中，由此推動著世茂服務不斷加速向前。

　　當前，物管行業(yè)在社會治理中的重要性持續(xù)提升，業(yè)主對物業(yè)資產全生命周期保值增值的需求不斷提高。同時，物管行業(yè)的物理邊界和業(yè)務范圍不斷延伸，行業(yè)供給端從小散無序逐步轉向高水平發(fā)展。

　　券商研報顯示，截至2021年6月30日，在港股和A股上市的物企已達47家，總市值接近1.1萬億港幣。其中，TOP10總市值超8500億港幣，占比約78%，行業(yè)頭部效應明顯。競爭門檻逐步提升，資源和市場逐步向頭部企業(yè)雙集中。

　　世茂服務作為行業(yè)領先企業(yè)，在精細化運營、數字科技化、品牌影響力、品質服務力、供應鏈能力和人才集聚等方向持續(xù)深耕，作為一家堅守長期主義的物企，其兼具高質量的高成長性可持續(xù)看好。