自從拼多多成為典型個(gè)案以來(lái)，下沉市場(chǎng)始終能在資本市場(chǎng)講出動(dòng)聽(tīng)故事。在越來(lái)越“卷”的競(jìng)爭(zhēng)社會(huì)里，下沉作為一種潮流戰(zhàn)略，這股熱風(fēng)也從電商行業(yè)吹向眾多想要尋求突破的領(lǐng)域，比如說(shuō)物管領(lǐng)域。
前不久，在一場(chǎng)直播活動(dòng)中，建業(yè)新生活集團(tuán)總裁王俊透露出有關(guān)建業(yè)未來(lái)發(fā)展的幾個(gè)方向，其中就包括下沉戰(zhàn)略。
那么，目前被認(rèn)為處于估值低洼的建業(yè)新生活，是否能通過(guò)下沉等To C業(yè)務(wù)“破局”物管企業(yè)“內(nèi)卷”？這家港股新秀，又是否能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值重估？
物管業(yè)務(wù)底盤穩(wěn)定增長(zhǎng)無(wú)憂，物管板塊成港股熱門
自去年以來(lái)，港股資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)板塊都比較關(guān)注，不少公司股價(jià)如保利物業(yè)都實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。于去年五月份港股上市的建業(yè)新生活，近期因?yàn)楣蓛r(jià)漲幅異動(dòng)，也是備受關(guān)注。為何資本會(huì)關(guān)注物業(yè)板塊？
其實(shí)，疫情相當(dāng)于扯下了不少行業(yè)的遮羞布，能夠在這場(chǎng)洗牌中穩(wěn)坐牌桌的，都是經(jīng)過(guò)大浪洗刷的企業(yè)與行業(yè)。而從物管行業(yè)性質(zhì)來(lái)看，物管企業(yè)有著短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可預(yù)期、現(xiàn)金流充足、先收費(fèi)后服務(wù)等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)行業(yè)空間大，集中度低，未來(lái)極有可能出現(xiàn)大牛股。
從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，物管公司最基礎(chǔ)的物管業(yè)務(wù)，基本上可以穩(wěn)定增長(zhǎng)。一個(gè)生活常識(shí)現(xiàn)象，一般來(lái)說(shuō)，除非某個(gè)物業(yè)公司做得極差，否則極少有業(yè)主要求換物業(yè)公司的，也就是說(shuō)，物業(yè)管理續(xù)費(fèi)率很高、穩(wěn)定。
這一點(diǎn)，從中指研究院提供的數(shù)據(jù)可以得到印證：全國(guó)百?gòu)?qiáng)物管的續(xù)費(fèi)率穩(wěn)定在98%以上。
至于國(guó)內(nèi)具體物管企業(yè)業(yè)務(wù)，比如說(shuō)碧桂園，其管理的收費(fèi)面積都是逐年上漲態(tài)勢(shì)，從2017年的1.22億平米，到2019年的2.76億平米。除此之外，根據(jù)建業(yè)新生活最新的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，目前建業(yè)新生活在管建筑面積與合約建筑面積已分別達(dá)到約1.00億平方米及1.86億平方米，較2019年末分別增長(zhǎng)75.5%及62.2%，增速驚人。
需要注意的是，如果僅僅依賴于物管業(yè)務(wù)，一家物管企業(yè)發(fā)展天花板或許稍稍顯低。
實(shí)際上，物管企業(yè)依靠其基本盤，手握大量業(yè)主資源，是許多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“日思夜想”的流量人群。而物管企業(yè)天然擁有這個(gè)沉淀流量的優(yōu)勢(shì)，如果物管企業(yè)能夠利用互聯(lián)網(wǎng)的“用戶思維”，突破傳統(tǒng)物管企業(yè)發(fā)展思維，將每一位業(yè)主都視為單獨(dú)的網(wǎng)絡(luò)用戶，而不是僅僅是上繳物業(yè)費(fèi)的住戶，或許業(yè)務(wù)線將會(huì)得到持續(xù)突破。
像是建業(yè)新生活在做的“君鄰會(huì)”，就是將業(yè)主“會(huì)員化”，圍繞不同凈值的業(yè)主搭建會(huì)員體系，提供定制服務(wù)，這類業(yè)務(wù)的想象空間，比單一的物管業(yè)務(wù)要廣闊許多。
所以，在直播活動(dòng)中透露出熊熊野心的港股新秀建業(yè)新生活，如何通過(guò)To C的業(yè)務(wù)盤活手中的“財(cái)富”？
建業(yè)+平臺(tái)升級(jí)，TO C 業(yè)務(wù)還能怎么玩？
前段時(shí)間十薈團(tuán)被頂格罰款的消息，讓社區(qū)團(tuán)購(gòu)圈子陷入了新一輪小恐慌。的確，用價(jià)格戰(zhàn)的手段讓這些巨頭們快速搶占了一部分市場(chǎng)，從美團(tuán)優(yōu)選到滴滴的橙心優(yōu)選，拼多多也是不甘落后�？梢哉f(shuō)，作為一條能夠親近到用戶“最后三公里”生活圈的業(yè)務(wù)，社區(qū)團(tuán)購(gòu)一直承載著頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的下沉市場(chǎng)夢(mèng)。
然而，缺乏線下基因的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)們，面對(duì)這樣一個(gè)需要強(qiáng)大供應(yīng)鏈的業(yè)務(wù)時(shí)，通常選擇借助大量第三方力量，如社區(qū)團(tuán)長(zhǎng)、配送員等，這些勢(shì)必增加成本。
相對(duì)于這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如果物管企業(yè)做O2O業(yè)務(wù)，比如說(shuō)社區(qū)團(tuán)購(gòu)，一方面，物管企業(yè)能夠與用戶面對(duì)面接觸，距離用戶是“最后100米”，物理空間上更近，能夠更親近的為社區(qū)用戶服務(wù)。
另一方面，相對(duì)于需要另外搭建配送體系的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)現(xiàn)有的小區(qū)管家充當(dāng)最后一百米配送員角色，能夠節(jié)省大量配送成本，并且人員體系應(yīng)該已經(jīng)比較成熟與完善。拿建業(yè)新生活來(lái)說(shuō)，其線下高密度的布局，能夠減少其布局本地生活服務(wù)的履約成本，這是其較為明顯的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。
據(jù)了解，作為建業(yè)新生活的“名牌”新業(yè)務(wù) ，建業(yè)+平臺(tái)，一直是被賦予高期待的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)�；谶@樣一個(gè)平臺(tái)，或者說(shuō)APP，能夠?yàn)橛脩籼峁┮徽臼缴罘⻊?wù)，包攬用戶吃穿住行。目前，建業(yè)+平臺(tái)2020年末用戶數(shù)約360萬(wàn)，GMV達(dá)到8億元左右，未來(lái)增長(zhǎng)也是十分可觀。
為什么用戶愿意選擇建業(yè)+？
道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，和一般物管平臺(tái)不一樣的地方在于，建業(yè)+有著比較獨(dú)特的商業(yè)模式�？赡艹藰I(yè)主平常生活繳費(fèi)之外，在平臺(tái)上還能夠以十分優(yōu)惠的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)物。
比如說(shuō)，用戶在建業(yè)+平臺(tái)上購(gòu)買華為某款熱門手機(jī)，不需要加價(jià)和搶貨就能夠買到。這樣一來(lái)，建業(yè)新生活本身的用戶也就比較樂(lè)意用建業(yè)+來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。
又比如，建業(yè)新生活利用自己的商超管理等資源優(yōu)勢(shì)，可以為平臺(tái)用戶爭(zhēng)取到各種消費(fèi)的會(huì)員權(quán)益，如電影小鎮(zhèn)門票、周洗車服務(wù)等。相當(dāng)于一張專屬于建業(yè)+會(huì)員的“88VIP”，享受各種聯(lián)名權(quán)益。而社區(qū)團(tuán)購(gòu)，不過(guò)是其商業(yè)模式中的業(yè)務(wù)形式之一。
不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，為什么品牌方如華為等，愿意與建業(yè)合作呢？
正所謂羊毛出在羊身上，品牌方看重的，其實(shí)還是建業(yè)+平臺(tái)用戶本身的高價(jià)值，畢竟能夠成為建業(yè)業(yè)主，本身就具備一定資產(chǎn)。加上建業(yè)新生活自己在做的“君鄰會(huì)”會(huì)員體系，更是為品牌方提供高凈值用戶方向。
為用戶提供方便的同時(shí)深挖用戶價(jià)值，這樣一個(gè)完整的閉環(huán)，一方面惠利了用戶，另一方面用戶反哺平臺(tái)，何樂(lè)而不為？
如此一來(lái)，建業(yè)新生活的定位理念似乎已經(jīng)十分清晰。與大多數(shù)物管企業(yè)不同的點(diǎn)在于，建業(yè)新生活的“野心”更大，不僅僅服務(wù)于小區(qū)居民，而是整個(gè)社會(huì)。
物管服務(wù)下沉與出省齊動(dòng)，建業(yè)何時(shí)能實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估“野心”？
雖然在生活服務(wù)板塊，建業(yè)新生活擁有一定優(yōu)勢(shì)，包括其線下高密度的產(chǎn)業(yè)布局幫助其減少履約成本，同時(shí)建業(yè)+平臺(tái)業(yè)務(wù)，模式是比較清晰并且可以復(fù)制的，這為其后續(xù)在下沉市場(chǎng)以及省外市場(chǎng)的展開(kāi)也能奠定一定基礎(chǔ)。
但是從目前整個(gè)市場(chǎng)估值來(lái)看，建業(yè)新生活不到12倍的市盈率來(lái)說(shuō)，還是處于被低估的。
基于建業(yè)目前的體量，也的確能夠?qū)崿F(xiàn)一番成就：根據(jù)國(guó)信證券研究報(bào)告顯示，對(duì)與建業(yè)新生活維持此前2020—2022年的收入及歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2020—2022年收入分別為26.44億，39.93億、55.90億元，歸母凈利潤(rùn)分別為3.89億、5.89億、8.29億元。
這些數(shù)據(jù)，說(shuō)明建業(yè)新生活過(guò)往的步調(diào)還是比較穩(wěn)妥，做新業(yè)務(wù)的同時(shí)能夠保持底本盤。
不過(guò)顯然，資本市場(chǎng)想要聽(tīng)一些更具增長(zhǎng)價(jià)值的故事。
正如國(guó)盛證券在其研究報(bào)告中重點(diǎn)關(guān)注的省外布局，將來(lái)或許也能成為建業(yè)新生活的一大增長(zhǎng)利器�；诤幽媳就羶�(yōu)勢(shì)，拓展“大中原戰(zhàn)略”，輻射周圍八個(gè)省份，在地域范圍上擴(kuò)大，勢(shì)必能夠?yàn)槠鋷ヒ欢ㄓ绊懥Α?/P>
另外，出省之外，在空間布局上，地級(jí)市也是待開(kāi)墾的荒地。從直播活動(dòng)中了解到，目前建業(yè)地產(chǎn)在2019年實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)122個(gè)縣市全覆蓋，并且還將在未來(lái)持續(xù)深入覆蓋。
其實(shí)，建業(yè)新生活選擇發(fā)力下沉市場(chǎng)，稱得上是明智之舉，畢竟在下沉市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的。
首先，人是基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)當(dāng)中比較關(guān)鍵的影響因素，而地級(jí)市人力成本更低，通過(guò)對(duì)于人的掌控與培養(yǎng)，可能幫助建業(yè)新生活完成基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)的同時(shí)，開(kāi)展其生活服務(wù)方面的業(yè)務(wù)。同樣一批人，卻能夠獲取更多的產(chǎn)出。
同時(shí)基于整體的產(chǎn)業(yè)布局成本而言，相對(duì)于一二線城市，地級(jí)市產(chǎn)業(yè)布局的耗費(fèi)更少，所以布局密度可以更高。而一旦產(chǎn)業(yè)布局密度更高，對(duì)于其生活服務(wù)板塊的拓展就更為順暢。
也就是說(shuō)，下沉市場(chǎng)的布局可以給建業(yè)新生活帶來(lái)更高的ROI。
當(dāng)然，這些省內(nèi)的“下沉”市場(chǎng)如何深耕“吃透”，會(huì)是建業(yè)新生活提升物管服務(wù)水平的考量。同時(shí)，下沉市場(chǎng)的挖掘，更能為建業(yè)新生活提供360消費(fèi)觀察經(jīng)驗(yàn)，為其建業(yè)+TO C業(yè)務(wù)的展開(kāi)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資源積累。
從這個(gè)角度來(lái)看，建業(yè)新生活已經(jīng)不僅是一個(gè)傳統(tǒng)的物管企業(yè)，而是擁有一整套互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)生態(tài)的新型平臺(tái)。
但是，無(wú)論是省內(nèi)下沉市場(chǎng)，還是省外新市場(chǎng)，物管企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力核心在于品牌、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)能力。所以，在開(kāi)疆拓土之外，一定不能忽視對(duì)自身物管服務(wù)能力與水平的進(jìn)階提升。質(zhì)與量，缺一不可。
結(jié)語(yǔ)
從現(xiàn)今的股價(jià)來(lái)看，建業(yè)100億的市值或許真如市場(chǎng)所言，處于估值低洼地帶。因此，國(guó)盛證券、興業(yè)證券、光大證券等機(jī)構(gòu)才會(huì)依舊維持高于市場(chǎng)價(jià)買入評(píng)級(jí)。未來(lái)，建業(yè)如果能夠?qū)⒔I(yè)+平臺(tái)業(yè)務(wù)進(jìn)一步升級(jí)，并且在省外以及下沉市場(chǎng)有所突破，那么離價(jià)值重估的到來(lái)也不會(huì)太遠(yuǎn)。
