日前，創(chuàng)富港公布了2020年的經營財報。其中，營業(yè)收入5.88億元，經營性現(xiàn)金流1.2億元，凈利4000萬元。在疫情席卷全球，聯(lián)合辦公市場依舊有著諸多動蕩的一年，得此成績，實屬不易。
3月底，睿和智庫與創(chuàng)富港創(chuàng)始人薛春有過一次深度溝通，關于“‘二房東’業(yè)務以及盈利是否可持續(xù)?未來的辦公到底是怎樣?”諸如此類市場關心的問題作了探討。
創(chuàng)富港創(chuàng)始人薛春
對于行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身業(yè)務邏輯，薛總很篤定。核心觀點總結如下：
01、行業(yè)的天花板遠未到達，所以企業(yè)一定要轉型嗎?未必。就好比如果你不會游泳，換個游泳池也不一定行得通。創(chuàng)富港現(xiàn)有業(yè)務依舊會保持每年30%-50%的業(yè)務增長。
02、很多企業(yè)談輕資產運營，創(chuàng)富港會機會型嘗試，但一定聚焦主營業(yè)務。輕資產對應的是“低風險與低收益”，重資產相較于輕資產則是“高風險與高收益”。這是一個選擇題，創(chuàng)富港團隊有精細化運營的能力，可以選擇、也能承受這樣的高風險，去擁抱高收益。
03、用動態(tài)的眼光看市場，也要用發(fā)展的眼光看企業(yè)的成長。創(chuàng)富港早期的項目可以盈利，在這輪經濟周期中，盈利是否依然可持續(xù)?答案是一定的。成本端上或許很難鎖定此前較低的租金，但企業(yè)的精細化能力、IT能力也水漲船高，項目溢價的空間始終存在，甚至更強。
04、說到底還是空間很大，市場上優(yōu)質項目很多。而創(chuàng)富港從來不跟同行進行選盤的價格競爭，只根據自有財務模型報價一次。退一步講，市場上都是租約，優(yōu)質資源會按周期一波一波釋放出來，都是機會。
05、未來的辦公一定是服務式，只是大家服務的客群會不一樣。創(chuàng)富港服務的就是中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。IT技術的應用在未來也一定是趨勢，只能擁抱。
聚集主營業(yè)務與盈利可持續(xù)
回顧創(chuàng)富港的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)其似乎一直在逆著市場做事。比如2015年、2016年正是“雙創(chuàng)”火熱、聯(lián)辦潮涌的時候，創(chuàng)富港的擴張反而略顯緩慢。
據薛春介紹，風口來時，相較于市場其他品牌100%甚至200%在全國范圍內規(guī)�；瘮U張，創(chuàng)富港僅新進了長沙這一個城市，擴張的速度也只是保持在30%左右。而在2018年后，聯(lián)辦遭遇資本寒冬，市場整體遇冷時，創(chuàng)富港卻放開手腳，擴張速度由30%提升至50%。
薛春認為增長速度其實主要取決于兩點：一是團隊的管理水平能否跟得上;二是資金可否支持快速的規(guī)模擴張。薛春坦言，過去在他的經驗里，創(chuàng)富港增長超過50%時，團隊管理就很難跟得上，“就得不斷地補窟窿”。
“這是一個慢工出細活的行業(yè)”，薛春表示，做這件事是需要沉下心的，需要把100、1000甚至是10000個細節(jié)真正的做好，而不是一味追求速度。
數(shù)據統(tǒng)計，截至 2020 年 12 月 31 日，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量 205 家，全國簽約門店建筑面積合計 28.08 萬平方米。跟同行相比，規(guī)模確實不算是優(yōu)勢。但創(chuàng)富港擁有極強的盈利能力，而且是連續(xù)盈利，超強的盈利能力也是支撐其實現(xiàn)50%增長的基礎。
創(chuàng)富港辦公區(qū)示意圖
對于現(xiàn)在市場上提到的“行業(yè)天花板”、“瓶頸”之類的言論，在創(chuàng)富港身上似乎并無奏效�！皠�(chuàng)富港仍將聚焦主營業(yè)務，在未來3年內實現(xiàn)50萬方-60萬方的體量目標”。薛春始終認為一個企業(yè)應該去做擅長的事，而這由企業(yè)的基因決定，創(chuàng)富港會堅持“中資產”的業(yè)務模式，即便現(xiàn)階段有著“高風險”，團隊也能承受。
盈利是否可持續(xù)?薛春也給出了答案。
此前，市場上有聲音提到，2018年對于絕大多數(shù)采取二房東模式的企業(yè)都是一個分水嶺，在這之前拿的項目，可能就盈利，而同樣的項目在這之后，就可能虧損。而這主要是經濟周期的變化所致。也即早期承租的項目(鎖定較低的租金成本)，在租約到期后，創(chuàng)富港是否依然可以保持盈利?
薛春認為，市場在發(fā)展，企業(yè)也在成長。“二房東”業(yè)務核心在于“通過設計改造以及運營服務能力提升租金水平，從而獲取租金差價”。創(chuàng)富港在這么多年的發(fā)展過程中，無論是在投拓、設計改造、招商營銷以及精細化運營管理各個方面都有了成長，其實盈利能力更強了。
比如創(chuàng)富港已經形成了自己的一套業(yè)務邏輯，如在物業(yè)選擇上，創(chuàng)富港錨定核心城市、核心區(qū)域;并且從不與同行做選盤的價格競爭，一切從自己的財務測算出發(fā);精細化運營管理保證出租率90%以上等等。
未來的辦公一定是服務式
空間即服務，薛春認為，未來的辦公一定都是服務式，只不過大家服務的客群不一樣，創(chuàng)富港服務的主要還是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。
“現(xiàn)在很多企業(yè)都以服務頭部企業(yè)、大客戶為榮”，薛春表示，這并不一定就是正確的。大客戶自然意味著穩(wěn)定以及大面積的快速去化，但在創(chuàng)富港的經驗里，“大面積導致的結果反而是利潤的降低，穩(wěn)定和支付能力強一定會伴隨著其他的‘負面’因素”。
這同樣是一個風險溢價概念，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的不穩(wěn)定和高風險自然會帶來高收益，追根究底還是取決于企業(yè)是否有駕馭風險的能力。
針對這部分客群，薛春認為，提供“高性價比”的空間和服務是關鍵。 “要契合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的特征，他們需要的是低成本的創(chuàng)業(yè)�！笔袌錾�，創(chuàng)富港的單個工位價格普遍低于1000元，而實行低價策略主要源于低成本優(yōu)勢�！巴幸粋�工位的面積是我的兩倍，同時我們的裝修等成本也比同行便宜50%甚至100%”。
薛春舉了一個例子，以辦公用的大班椅為例，從最初的1.6米長不斷降為1.4米、1.2米，直到目前的標配0.9米。
服務方面，創(chuàng)富港提供的是最基礎的，同時也是創(chuàng)業(yè)企業(yè)的剛需，比如注冊、工商、財稅等會員服務。據統(tǒng)計，2020年，創(chuàng)富港的會員收入占比25%。
據薛春介紹，創(chuàng)富港還在嘗試一些更深度的服務，比如社群服務，于2019年在深圳試點了“創(chuàng)享邦”，把深圳所有的會員連在一起，基本每周都有活動，讓會員交朋友、相互學習。
這其實也可以算作服務的延伸以及與會員企業(yè)持續(xù)保持粘性的一種行為。創(chuàng)富港目前提供的是2人間-5人間以及10人間-20人間的產品，當企業(yè)成長起來后，即使沒有符合要求的線下空間可提供，卻依然可以通過平臺上的服務進行持續(xù)鏈接。
“我一直想做的一件事，是把服務鏈接拉長、終身化�！毖Υ和嘎�，預計在5、6月份會發(fā)布社群服務平臺和“方圓間”服務體系。
創(chuàng)富港內部示意圖
IT不是假概念，只能擁抱
創(chuàng)富港的出租率一直維持在高水平，一個成熟門店的標準，同行的出租率是70%以上，而創(chuàng)富港則是90%。2020年，因為遭遇疫情黑天鵝，在2月底、3月初創(chuàng)富港出租率降至84%以下，到6月份才重新恢復到90%的水平。
創(chuàng)富港持續(xù)的高出租率，正是得益于IT技術的高投入�！癐T是未來趨勢，必須得擁抱”�？v觀2020年財報，也能發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港在科研方面的投入頗高。財報顯示，2020年創(chuàng)富港在研發(fā)方面的投入960.6萬元，較去年同期的610.4萬元同比增長57.4%。
具體來講，創(chuàng)富港推出了一個輔助一線團隊的服務平臺。比如，關于會員(客戶)的狀態(tài)、物業(yè)的出租情況，從催款、滯納金等多維度對客戶進行分析，一線人員可以通過報表、分析模塊等掌握和跟進。一旦系統(tǒng)判定有可能出現(xiàn)出租率下滑，那創(chuàng)富港就會有相應的策略。
系統(tǒng)的打通，也讓全員營銷成為可能。“比方說深圳的員工可以直接把廣州的房間租出去，我們也非常清楚每個員工手上有多少客戶的跟蹤量”。
IT化也更多地在辦公領域實現(xiàn)場景應用。除了自助收發(fā)件、自助打印復印等基礎辦公，以及類似商務版微信、釘釘?shù)葴贤ㄜ浖?方圓間app)外，創(chuàng)富港還在金蝶所提供的財務系統(tǒng)上面做了二次開發(fā)，使創(chuàng)富港的業(yè)務系統(tǒng)跟財務系統(tǒng)打通，這極大減輕了財務人員的工作量，財務人員無需做賬，只需要核對數(shù)據即可。
業(yè)務流程的IT化不僅有效提高了運營效率，降低了營運成本，對于未來創(chuàng)富港嘗試輸出產品及管理，尤其是在產業(yè)園區(qū)的聯(lián)辦運營方面，也大大增強了落地可能性。
深化IT經營之外，爭取年內IPO上市也是薛春2021年的核心目標之一�！奥�(lián)合辦公目前正從低谷向上走”， 薛春篤定道，“這個行業(yè)依然是一片藍海，核心是企業(yè)是否形成了自己的競爭優(yōu)勢�！�
借用唯物辯證法的一句話：事物發(fā)展的前途是光明的，道路是曲折的，而新事物必將戰(zhàn)勝舊事物。有機構預測，2022年中國聯(lián)合辦公市場規(guī)模預計將達到2273.5億元，未來聯(lián)合辦公的市場規(guī)模有望進一步擴大。在告別大規(guī)模跑馬圈地，追求精細化管理和多樣化盈利的后聯(lián)辦時代，創(chuàng)富港顯然已經樹立了自己的一面旗幟。
