“后疫情”時(shí)代，從一開(kāi)始的倒逼，到現(xiàn)在房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)加速線上線下融合成為趨勢(shì)。大家發(fā)現(xiàn)所謂的數(shù)字化時(shí)代開(kāi)始真正撼動(dòng)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的方方面面，并不是說(shuō)說(shuō)而已。其中一個(gè)往往被認(rèn)為最需要面對(duì)面的，房地產(chǎn)交易服務(wù)提供商們，都加緊進(jìn)入數(shù)字化的洪潮。耳熟能詳?shù)谋肀碚撸拙�、貝殼、明源云、安居客等等，其�?shí)都已經(jīng)成為這塊傳統(tǒng)蛋糕中的攪局者，甚至是領(lǐng)頭羊，他們之間的博弈，其實(shí)也牽動(dòng)到我們每個(gè)人最魂?duì)繅?mèng)繞的那個(gè)事情：房子。
地產(chǎn)行業(yè)研究達(dá)人朱酒老師做客花生財(cái)說(shuō)直播分享了《數(shù)字化轉(zhuǎn)型，易居如何領(lǐng)跑房地產(chǎn)下半場(chǎng)?》
以下為本場(chǎng)直播全文：
主持人陳菲菲：
其實(shí)不管零售還是其他任何實(shí)體的生意，經(jīng)過(guò)數(shù)字化的包裝似乎就變得性感了起來(lái)。我們先來(lái)看一個(gè)在海外包裝得非常性感的一個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的案例。
我給大家講一下，它其實(shí)是美國(guó)的一個(gè)房產(chǎn)中介，他的目的是用現(xiàn)在非常火的一個(gè)叫做NFT虛擬貨幣的形式去推銷(xiāo)加州的一個(gè)房產(chǎn)，所以他做了非�？犰诺�，非常數(shù)字化后現(xiàn)代的這種感覺(jué)。
其實(shí)現(xiàn)在不管虛擬貨幣和現(xiàn)實(shí)生活中，很多的商品是綁定在了一起，比如說(shuō)藝術(shù)品，門(mén)票甚至是推文，現(xiàn)在也包括了房子。雖然這種案例可能是極個(gè)別的一些個(gè)案，但是從您的觀察來(lái)講，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)交易如果運(yùn)用數(shù)字化，還有什么樣的一些想象空間呢?
朱酒：
應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入數(shù)字化已經(jīng)是一件不可阻擋的事情了。那么在過(guò)去的這些年里面，我們看到不管是新房還是二手房，交易數(shù)量增長(zhǎng)都非常迅速。去年新房交易量17萬(wàn)億，二手房7萬(wàn)億，一共24萬(wàn)億，這么大的一個(gè)體量。如果按照我們?cè)瓉?lái)的形式，不管是從管理還是從交易角度來(lái)說(shuō)，我們都不要去想成交的流程，單單這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)整理已經(jīng)是一個(gè)非常巨大的工作量。
實(shí)際上我們?cè)谶^(guò)去這幾年已經(jīng)有些企業(yè)在不斷的嘗試，包括線上、大數(shù)據(jù)，還有客戶的分發(fā)，而且已經(jīng)取得了一定的成果�？梢哉f(shuō)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的交易領(lǐng)域中，數(shù)字化已經(jīng)不是趨勢(shì)，而是大家都已經(jīng)離不開(kāi)的新模式。而且在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，隨著技術(shù)的提升，我們相信它起到的作用會(huì)越來(lái)越大，甚至可能它會(huì)成為我們非常習(xí)慣的一個(gè)必備的這樣一個(gè)體系。
主持人陳菲菲：
說(shuō)到數(shù)字化，其實(shí)上個(gè)月業(yè)界非常關(guān)注的一個(gè)行業(yè)的動(dòng)態(tài)，就是易居和阿里的一次牽手，可以說(shuō)是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)非常深度的融合。那易居宣布全資控股阿里的天貓好房，阿里是增資成為易居的第二大股東，您覺(jué)得阿里、易居互選，他們背后是一個(gè)什么樣的考慮?
朱酒：
易居也是在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域里一個(gè)老牌企業(yè)，應(yīng)該說(shuō)擁有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，目前在國(guó)內(nèi)的代理行業(yè)就是為開(kāi)發(fā)商提供銷(xiāo)售服務(wù)這個(gè)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，也是絕對(duì)的領(lǐng)先。那么這兩家企業(yè)在一塊合作，可以說(shuō)是真正的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。那么有了阿里的平臺(tái)，有了易居長(zhǎng)期以來(lái)在房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該是能夠給很多購(gòu)房者，包括給很多企業(yè)，甚至說(shuō)二手房的房主帶來(lái)很大的一個(gè)便利的。
主持人陳菲菲：
我們知道其實(shí)阿里平臺(tái)有8億的用戶，這么巨大的一個(gè)用戶量，它的背后的這些數(shù)據(jù)是不是能夠?yàn)殡p方未來(lái)在數(shù)字化的領(lǐng)域去提供一些優(yōu)勢(shì)?
朱酒：
這是肯定的。比如說(shuō)我們現(xiàn)在在房地產(chǎn)交易里，新房還好一些，那么像二手房最讓大家頭疼的就是里邊的真房源，我們?cè)诤芏嗥脚_(tái)上看到很多房源，會(huì)出現(xiàn)作假問(wèn)題。但在天貓注冊(cè)的用戶，他如果有自己的房源要出售的話，那么它實(shí)際上是做不了假的，因?yàn)樗窃谔熵埳嫌行庞媒壎ǖ�，那么他掛出�?lái)的房源，他的真實(shí)性就有保證了。
這也正解決了整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，就是在房地產(chǎn)原來(lái)閉環(huán)之外，提供了一個(gè)非常龐大的客群基礎(chǔ)和信用體系。這正是這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在非常缺乏的，一是客戶的數(shù)量，第二房源的真實(shí)度，這是非常好的一個(gè)切入點(diǎn)。
主持人陳菲菲：
就是說(shuō)他的信用體系也是一個(gè)非常好的資源，那么您說(shuō)的客戶的信用它是包括了買(mǎi)家和賣(mài)家雙方的信用嗎?對(duì)賣(mài)房者他的信用是阿里有掌握他們的數(shù)據(jù)嗎?
朱酒：
是的。如果要在線上掛出房源，他就必須要有自己的身份證明。假設(shè)他是天貓的用戶，那么自然在這個(gè)體系內(nèi)具有它的交易信用。像阿里二十年的這樣大體量的客戶層級(jí)，不僅僅數(shù)量層級(jí)，還是他的信用層級(jí)，這樣去鎖定真房源，它有一個(gè)非常大的篩選機(jī)制。如果像以前一樣，我們要選這套房源就必須要上門(mén)，這就是很大的工作量了。你看全國(guó)這么多房源，你要去上門(mén)去登記，去勘測(cè)、去檢驗(yàn)，那么這有很大的問(wèn)題。甚至我們會(huì)遇到有一些欺詐行為，里邊房主的身份有可能是假的。但是在天貓上這個(gè)身份證明是有保障的。
所以說(shuō)在交易的環(huán)節(jié)中，信用的背書(shū)，在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是阿里是遙遙領(lǐng)先的，別人都無(wú)法與他相提并論，這是非常好的一個(gè)促進(jìn)。
主持人陳菲菲：
信用問(wèn)題看來(lái)是過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的最大的痛點(diǎn)之一了，那么房地產(chǎn)行業(yè)還有一些其他的什么痛點(diǎn)嗎?易居跟阿里的這次合作有望去解決哪些問(wèn)題呢?
朱酒：
另外一個(gè)是費(fèi)用的問(wèn)題，實(shí)際上在我們?cè)谑畮啄昵暗臅r(shí)候，大家要賣(mài)房子是用廣告的。但從五六年前開(kāi)始，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始接受經(jīng)紀(jì)人帶看，那么他們會(huì)直接從門(mén)店把客戶帶過(guò)來(lái)來(lái)，成功率非常高的。
但是這一個(gè)對(duì)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)更大重點(diǎn)就是費(fèi)用非常高。因?yàn)橐郧叭绻卿N(xiāo)售代理，行規(guī)大約是提取的費(fèi)用只有零點(diǎn)幾，比如說(shuō)有賣(mài)一套房，開(kāi)發(fā)商付出的費(fèi)用，這套房子假設(shè)說(shuō)是100萬(wàn)，那么他只要付出五千、八千就可以了。
但是這種經(jīng)紀(jì)人帶看的形式，他往往要付出1萬(wàn)、1萬(wàn)5甚至2萬(wàn)。其實(shí)最近我們也看得到，那就是市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的利潤(rùn)率非常低。今天我聽(tīng)到一個(gè)在杭州的一個(gè)非常著名的企業(yè)的老總說(shuō)了，那么我在杭州買(mǎi)這些地大約利潤(rùn)率只有1%，我們想想賣(mài)一套房只能拿到1%的利潤(rùn)，但是他要拿出2%給中介，這個(gè)事根本就沒(méi)法去做的。
所以說(shuō)現(xiàn)在來(lái)說(shuō)這種線上線下的聯(lián)動(dòng)，這種交易體系的搭建效率出來(lái)了，但費(fèi)用太高。
從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，我整個(gè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率都比不上我付給渠道的費(fèi)用，這也是個(gè)非常大的痛點(diǎn)。
但是那么我們?cè)谔熵埡梅窟@樣的線上渠道，它減少了很多環(huán)節(jié)，甚至說(shuō)通過(guò)數(shù)字化能節(jié)省大量的獲客成本和交易成本。這樣的話我們可以看得到，中間的這種成本是可以大幅下降。那么從開(kāi)發(fā)角度來(lái)說(shuō)，它可以用更低的費(fèi)用得到以前同樣的效果，甚至更好的效果。所以說(shuō)天貓好房這個(gè)模型從目前來(lái)說(shuō)確實(shí)是能夠解決行業(yè)痛點(diǎn)，不管是信用體系，還是交易體系，還是說(shuō)背后的我們付出的成本，應(yīng)該是比較有受業(yè)界期待的一件事情。
主持人陳菲菲：
我們看到其實(shí)現(xiàn)在包括貝殼在內(nèi)的一些市場(chǎng)參與者，他們也在向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，您覺(jué)得易居、天貓好房他們的ETC模式和現(xiàn)在市場(chǎng)上其他的競(jìng)爭(zhēng)者有些的異同嗎?
朱酒：
其實(shí)從交易的環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，它都要經(jīng)過(guò)一些流程來(lái)說(shuō)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的服務(wù)商來(lái)說(shuō)，變化不是特別大。落到每個(gè)公司，因?yàn)楣镜馁Y源、背景和自身的價(jià)值觀不一樣，能力方向也不一樣，所以它落地的時(shí)候會(huì)有很大的一個(gè)變化。
比如說(shuō)像貝殼，那么貝殼是以鏈家為一個(gè)基點(diǎn)，那么把鏈家的一些非常成功的經(jīng)驗(yàn)管理體系，賦能到這個(gè)行業(yè)，那么這種體系來(lái)說(shuō)，它有點(diǎn)像我們看到的蘋(píng)果手機(jī)iOS那種體系，這是一個(gè)閉環(huán)的體系，只要你進(jìn)入了我的交易系統(tǒng)，進(jìn)入了我的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，比如說(shuō)ACN，那么你就要按著我的規(guī)范去做，就是都要貝殼化。
所以說(shuō)他是做好了一個(gè)模塊，然后有不斷的往里放，但是每一個(gè)進(jìn)來(lái)都是標(biāo)準(zhǔn)化的，不達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。那么你就在這個(gè)平臺(tái)上無(wú)法生存。
相對(duì)來(lái)說(shuō)易居他是更開(kāi)放一點(diǎn)，ETC就有點(diǎn)像我們現(xiàn)在用的一些手機(jī)的開(kāi)放式操作系統(tǒng)，比如說(shuō)安卓系統(tǒng)，他并不是我在這里面做好一個(gè)模板，你過(guò)來(lái)之后就完整整地按照我這方面運(yùn)行，我給你提供一個(gè)相對(duì)好的資源，你可以在這些資源上去發(fā)揮你自己的特色，他沒(méi)有那么強(qiáng)的排他性，沒(méi)有那么強(qiáng)的唯一性。所以說(shuō)這是從風(fēng)格上和管理上它是有區(qū)別的。
另一點(diǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)ACN系統(tǒng)的話，它更偏重的是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理或者是服務(wù)，那么這樣的話是促成交易的效率。
但是天貓好房這邊可能這跟易居的背景有關(guān)，畢竟他是中國(guó)頂級(jí)的代理公司，他跟開(kāi)發(fā)商的合作經(jīng)驗(yàn)有很久了，差不多有二十年經(jīng)驗(yàn)，包括二手房方面也有豐富的經(jīng)驗(yàn)，他也非常清楚，甚至說(shuō)他現(xiàn)在就在很多案場(chǎng)里邊向嵌入，這樣一來(lái)就成為開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)必不可少的一部分，所以說(shuō)他非常理解企業(yè)需要什么，它實(shí)際上更多的是把B端的一些任務(wù)有效地傳遞下去，所以說(shuō)這兩個(gè)切入點(diǎn)是有所區(qū)別。都是一樣嘛，共同要解決的都是完成這種銷(xiāo)售的效率和落實(shí)到最后的銷(xiāo)售任務(wù)的完成。
主持人陳菲菲：
從現(xiàn)在的一些介紹來(lái)看，易居和天貓好房的模式是不是相當(dāng)于每一個(gè)房產(chǎn)的擁有者或者中介，他們可以在天貓開(kāi)一個(gè)店，然后我作為消費(fèi)者，我可以去逛不同的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上的門(mén)店，然后選到我想要的房子。大概是一個(gè)這樣的模式嗎?
朱酒：
理論上是可以做到這一點(diǎn)的。我們現(xiàn)在習(xí)慣在線下做的事情，比如說(shuō)我要買(mǎi)房，要去到門(mén)店進(jìn)行溝通，實(shí)際上以現(xiàn)在的技術(shù)完成度都可以在線上變成一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
包括現(xiàn)在我們看到隨著技術(shù)的提升，其實(shí)我們?cè)诰�上VR看房，實(shí)景的效果看起來(lái)，與實(shí)體看房也相差并不多了。甚至有時(shí)候大家可以反復(fù)的看，因?yàn)槲覀円タ匆惶追孔拥脑�，不管去售樓處，還是說(shuō)去二手房的房主家，你的時(shí)間是有限的，你只能到里邊看一圈，真的是走馬觀花的。大致看一下，后來(lái)想想有什么地方還沒(méi)看到，你再去約房主不在家了，這都很難做到。
但你線上看房，你隨時(shí)隨地可以打開(kāi)這套房源的資料，可以反復(fù)的去看。
隨著技術(shù)不斷的迭代，流暢度和真實(shí)性已經(jīng)跟前幾年有翻天覆地的變化。有的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)很多細(xì)節(jié)是在你真正實(shí)體看房時(shí)都看不到，又像一些比較專(zhuān)業(yè)的攝影師，他在驗(yàn)房的過(guò)程中拍的這些照片也好，它都是有一個(gè)指向性的，知道購(gòu)房者關(guān)心的是什么，那么他可以把這里邊的一個(gè)細(xì)節(jié)給你很好的拍攝出來(lái)還原回來(lái)�，F(xiàn)在線上基本可以做到。
主持人陳菲菲：
我們注意到阿里和易居提到的一個(gè)“大公盤(pán)”的概念。類(lèi)似一個(gè)共享的房源庫(kù)?可以這么理解嗎?起到什么作用?
朱酒：
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理體系中有很多一些術(shù)語(yǔ)，比如說(shuō)公盤(pán)、公客、私盤(pán)、私客，這也是一個(gè)公司里邊在管理上應(yīng)用的一些體系。但是相對(duì)來(lái)說(shuō)這種大的平臺(tái)，它更多的是這種公盤(pán)，我能夠最大化的讓這些購(gòu)買(mǎi)群體或者說(shuō)交易商能夠看到你的房源。不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，還是對(duì)二手房主也好，都是最愿意看到的事情。
比如說(shuō)要提高交易效率，原來(lái)的一套房，如果掛到一個(gè)實(shí)體門(mén)店，可能一天看到這個(gè)房子只有10個(gè)人，但是如果是在天貓上，可能一天可能有10萬(wàn)個(gè)，甚至更多的人在這里邊看這套房。
所以這種公開(kāi)的房源，它是能夠在最短的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)信息告知到需要的人群中，能夠迅速地提高銷(xiāo)售的流程，提高它的效率。
剛才也提到了現(xiàn)在很多房企的利率非常低，這個(gè)房子正常開(kāi)發(fā)只有1%的凈利率，那么它能夠提高的是IRR內(nèi)部收益率，換句話說(shuō)，我如果是用三年時(shí)間把它賣(mài)出去，我就賠錢(qián)了，兩年時(shí)間可能我有錢(qián)賺，但是如果用兩個(gè)月時(shí)間把它賣(mài)出去，我資金滾動(dòng)起來(lái)。因?yàn)榉孔拥睦⒎浅８撸赡苡械睦⑦_(dá)到兩位數(shù)，少一點(diǎn)的可能有5% 、6%，但是我不用融資了，實(shí)際上它能夠給企業(yè)帶來(lái)的效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)表面的利潤(rùn)率。
所以說(shuō)現(xiàn)在大家對(duì)速度的要求非常迫切的。那么像剛才我們提到的這種非常短的時(shí)間內(nèi)，這種信息的有效傳遞，它是能夠在資金效率上得到很大提升的。背后的這種價(jià)值實(shí)際上是比節(jié)省的那些中介費(fèi)對(duì)房企來(lái)說(shuō)吸引度更大。
主持人陳菲菲：
說(shuō)到中介這個(gè)角色，現(xiàn)在很多房企把中介角色拆分開(kāi)來(lái)，相當(dāng)于是為了去避免他們惡性的競(jìng)爭(zhēng)。您覺(jué)得他們采取的模式是更要求經(jīng)紀(jì)人全能化，還是更要求分工化?
朱酒：
實(shí)際上我們現(xiàn)在看到的這種分工，是提升效率的一個(gè)具體表現(xiàn)，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都有自己的長(zhǎng)處，也有自己的相對(duì)來(lái)說(shuō)一些短板。讓經(jīng)紀(jì)人在交易的幾個(gè)環(huán)節(jié)中都能夠找到自己能力釋放的點(diǎn)，這樣的話效率才能全方位的迸發(fā)出來(lái)。就像我們剛才提到足球一樣，那么不是每一個(gè)人都是梅西都這樣全能性的進(jìn)攻人員。
把自己的角色做好，球隊(duì)沒(méi)有大牌球星，他仍然是一個(gè)非常有戰(zhàn)斗力的。那么在現(xiàn)在的交易體系中，他會(huì)把這種環(huán)節(jié)的分工做得更加細(xì)化，更加突出它的專(zhuān)業(yè)性。但是如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人他有能力做出更多的價(jià)值出來(lái)，那么他所得就會(huì)多。
其實(shí)是說(shuō)我理解并不是排他，這個(gè)是給經(jīng)紀(jì)人提供了更多的選擇。比如說(shuō)有的人談判能力比較弱，但是服務(wù)的態(tài)度非常好，那他可能在前期服務(wù)房主的工作做的會(huì)多一些，就不太參與后面談判的事了，因?yàn)檫@個(gè)是他地短板，但是他就是服務(wù)好態(tài)度好，不斷的服務(wù)房主，比如說(shuō)在鑰匙的掌控和房源的開(kāi)發(fā)上面，把這些做好，收入仍然很高。
但如果有的經(jīng)紀(jì)人覺(jué)得自己還是更擅長(zhǎng)對(duì)一個(gè)房主從頭服務(wù)到最后的交易環(huán)節(jié)結(jié)束，那么他就能拿到所有環(huán)節(jié)的交易費(fèi)用，所以這本身就是一個(gè)開(kāi)放的環(huán)節(jié)，從平臺(tái)角度來(lái)說(shuō)給大家提供了更多選擇，但是你怎么去選擇，這還是跟經(jīng)紀(jì)人自身的能力和他的需求相匹配的。
主持人陳菲菲：
接下來(lái)我們聊聊財(cái)務(wù)方面的前景。先聊聊易居。從美股私有化退市之后，易居掛牌港交所。上市三年來(lái)，股價(jià)表現(xiàn)其實(shí)并不如意。現(xiàn)在易居對(duì)投資者作出承諾，下了“軍令狀”，稱(chēng)三年內(nèi)要達(dá)到日活用戶300萬(wàn)，年度平臺(tái)交易額超過(guò)1.5萬(wàn)億，年?duì)I收500億。對(duì)比現(xiàn)在易居的業(yè)務(wù)表現(xiàn)以及中國(guó)房地產(chǎn)交易的趨勢(shì)，您怎么分析這個(gè)目標(biāo)?
朱酒：
應(yīng)該說(shuō)如果按照傳統(tǒng)的，不管是像案場(chǎng)代理也好，還是說(shuō)像易居以前做的房友這樣平臺(tái)也好，要完成現(xiàn)在這個(gè)任務(wù)難度非常大，這個(gè)可能也是過(guò)去這幾年易居股價(jià)表現(xiàn)，不是說(shuō)特別驚艷的背后的原因。剛才我們把ETC這個(gè)體系，包括易居現(xiàn)在做這件事情好不好，這件事兒就拆解一下也能看得出來(lái)，這個(gè)是符合現(xiàn)在市場(chǎng)需要的，是能夠解決很多痛點(diǎn)的，解決問(wèn)題的能力實(shí)際上就是易居未來(lái)發(fā)展的護(hù)城河了。
那么大家看得到易居是跟以前的這種服務(wù)能力是有完全不同的一個(gè)升級(jí)，尤其是說(shuō)它能夠把阿里的線上體系接入到我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易體系中，不是在市場(chǎng)的存量客戶中去分，而是增加新的客戶來(lái)源。
所以說(shuō)我個(gè)人理解說(shuō)在目前的趨向來(lái)說(shuō)，天貓好房至少在理論上是非常有重點(diǎn)要前進(jìn)的。但是落地肯定要經(jīng)過(guò)一個(gè)不斷的磨合的過(guò)程。那么現(xiàn)在我們看到的比如像阿里、騰訊，包括美團(tuán)、京東，這樣頂級(jí)的中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，他們實(shí)際上在前期也都經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的比如說(shuō)這種為了維系市場(chǎng)。為了擴(kuò)大自己的客群基礎(chǔ)上增加月活，那么實(shí)際上它在利潤(rùn)上可能會(huì)有一些損失，實(shí)際上不是不賺錢(qián)，只不過(guò)它的研發(fā)可能需要更多的錢(qián)嗎?那么像京東從最近幾年才開(kāi)始真正的利潤(rùn)釋放，但一釋放就是上百億幾百億的利潤(rùn)。
如果我們?cè)谀壳叭绻麖耐顿Y角度來(lái)說(shuō)，包括平臺(tái)的月活，包括他最終促成交易的單數(shù)。包括他在技術(shù)體系上以后會(huì)迭代到什么程度，能夠給所有在 ETC環(huán)節(jié)的參與者能夠解決什么痛點(diǎn)，帶來(lái)管理效率成本方面的一些改善，這個(gè)可能在短期內(nèi)比利潤(rùn)更加重要。
我個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，對(duì)易居或者天貓好房未來(lái)幾年，業(yè)務(wù)的數(shù)量比這種表面看起來(lái)的利潤(rùn)更加重要。因?yàn)樵谥袊?guó)的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里邊，市場(chǎng)足夠大，但是往往一個(gè)行業(yè)里面可能就是一兩家企業(yè)去持有大部分市場(chǎng)份額的這么一個(gè)過(guò)程。
雖然說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)這個(gè)行業(yè)里面，現(xiàn)在大家評(píng)估出來(lái)幾千億的這樣的一個(gè)資金會(huì)沉淀下來(lái)，我相信不止一家，有可能會(huì)有更多家，但是誰(shuí)走在前面誰(shuí)吃的份額就會(huì)更多。易居目前來(lái)說(shuō)畢竟起步還稍微晚一些，把專(zhuān)注點(diǎn)放在市場(chǎng)份額的擴(kuò)充上來(lái)說(shuō)，這個(gè)更符合未來(lái)市場(chǎng)的一個(gè)需求。
主持人陳菲菲：
貝殼2020年?duì)I收差不多700億，總市值超過(guò)4000億。易居現(xiàn)在市值剛過(guò)110億。您覺(jué)得易居的市值潛力怎么樣?有被低估嗎?
朱酒：
首先我們把坐標(biāo)拆解一下，因?yàn)樨悮に纳鲜袝r(shí)間也是不到一年，那么中間的股價(jià)一度漲到跌十九點(diǎn)幾美元，現(xiàn)在在50美元左右這樣，但也不見(jiàn)得穩(wěn)定。把貝殼當(dāng)成一個(gè)坐標(biāo)，或者說(shuō)大家可以進(jìn)行一個(gè)類(lèi)比是可以的，但是貝殼本身它的變化也是比較大。
如果從我們做職業(yè)投資人角度來(lái)說(shuō)，可以參考一下，并不是說(shuō)你達(dá)到了500億，貝殼700億，大家應(yīng)該我就按照你這個(gè)5:7的比例去折算，可能兩三年之后的時(shí)候市場(chǎng)能給多少估值，這也是不確定的事情。
更重要的還是建立在那么像易居，那么在房地產(chǎn)服務(wù)這個(gè)行業(yè)里邊，他真正拿到的份額是多少?那么這個(gè)行業(yè)能不能把它外延再擴(kuò)展一些，比如說(shuō)現(xiàn)在大家還都集中在交易本身上，那么成交其實(shí)這個(gè)里面再往下延伸，成交之后還有裝修，還有這種家居，家政，這種各種各樣的服務(wù)，其實(shí)都是不錯(cuò)的市場(chǎng)。
那么如果能夠不斷的衍生下去， 他的業(yè)務(wù)的成熟度越來(lái)越提升，市場(chǎng)的空間越來(lái)越大，它的估值自然就會(huì)越來(lái)越高。我相信貝殼也不僅僅是只停留在現(xiàn)在的高度上，那么易居也未必就是把貝殼當(dāng)成一個(gè)天花板。
市場(chǎng)的空間還很大，對(duì)整個(gè)中國(guó)來(lái)說(shuō)，那么這種數(shù)字化的交易的體系也好，還是說(shuō)未來(lái)有更大的空間，還有很多的想象力，在房地產(chǎn)這種服務(wù)的環(huán)節(jié)里邊，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更高級(jí)別的甚至是萬(wàn)億級(jí)別的企業(yè)，我覺(jué)得現(xiàn)在這時(shí)候我們無(wú)法蓋棺定論，也不能說(shuō)他真的就不行，甚至說(shuō)再過(guò)幾年的市場(chǎng)會(huì)發(fā)展到什么程度，有時(shí)候會(huì)超出我們現(xiàn)在的想象，我們應(yīng)該用更發(fā)展的眼光來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。
主持人陳菲菲：
最后想請(qǐng)朱酒老師聊一聊中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，因?yàn)槲覀冎涝谶^(guò)去20年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常蓬勃的發(fā)展時(shí)期，那么再接下來(lái)您覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)和變化會(huì)是怎樣的呢?
朱酒：
應(yīng)該說(shuō)變化確實(shí)是太大。不管是說(shuō)像我們剛才談的數(shù)字化的這種話題，還是說(shuō)從包括行業(yè)的政策導(dǎo)向，包括現(xiàn)在各個(gè)房企彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，最近兩年的變化都非常大。
那么從我個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)在投資地產(chǎn)股，我們會(huì)首先不是判斷的一個(gè)企業(yè)現(xiàn)在賺多少錢(qián)，而是10年之后，現(xiàn)在看到的企業(yè)，甚至很多大名鼎鼎的排在Top10的企業(yè)，是否還存在。這是現(xiàn)在我們先考慮課題，首先企業(yè)能夠長(zhǎng)期生存下去，有這種永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前景，我們才會(huì)考慮你現(xiàn)在賺的錢(qián)是真錢(qián)還是假錢(qián)。
有的企業(yè)現(xiàn)在可能現(xiàn)金流不錯(cuò)，包括利潤(rùn)看著也挺好，但是它的模式已經(jīng)落伍了，不能夠跟上現(xiàn)在的這種時(shí)代的進(jìn)步，也跟不上行業(yè)的變化。所以說(shuō)這個(gè)是現(xiàn)在作為投資者來(lái)說(shuō)，首先要理解一件事，就像巴菲特說(shuō)的，如果你不想持有10年就不要持有10分鐘。對(duì)現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)，包括做地產(chǎn)服務(wù)商，我覺(jué)得是完全適用的。因?yàn)閺哪壳暗膰?guó)內(nèi)行情來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)已經(jīng)是主開(kāi)始進(jìn)入巨頭時(shí)代，也就說(shuō)以前還很大，大家都可以在這里邊吃到不錯(cuò)的飯，但是現(xiàn)在利潤(rùn)率越來(lái)越低，直接導(dǎo)致了很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)不下去。比如說(shuō)今年我們看到很多一些。
比如說(shuō)一些大企業(yè)并購(gòu)，甚至并購(gòu)top100以內(nèi)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是不小的企業(yè)，有的可能不叫并購(gòu)，那么像股權(quán)的一些交換，或者說(shuō)實(shí)際上就是出售一些項(xiàng)目的所有權(quán)，這個(gè)以后會(huì)越來(lái)越多。那么這種情況下，我們假設(shè)一下5年之后，可能市場(chǎng)上Top10的企業(yè)，他可能就會(huì)占到差不多一半以上的，這是一種可能性，它占到一半以上的這種份額，那么他的話語(yǔ)權(quán)就會(huì)超級(jí)的強(qiáng)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，他對(duì)交易服務(wù)的體系的要求就會(huì)越來(lái)越高，而且在交易體系內(nèi)的這種話語(yǔ)權(quán)也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。
其實(shí)過(guò)去這幾年很多時(shí)候用從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，他會(huì)說(shuō)我都被這些經(jīng)紀(jì)人綁架了，經(jīng)紀(jì)人傭金實(shí)在提到太高了，可能這個(gè)項(xiàng)目前幾年還好，能賺到8%以上的一個(gè)利潤(rùn)，今年拿到3%。其實(shí)付出了這么高的一個(gè)成本，做了這么一個(gè)項(xiàng)目，然后你快拿到我一半的利潤(rùn)了，這個(gè)開(kāi)發(fā)商是很難接受的。
隨著市場(chǎng)進(jìn)入巨頭時(shí)代，可能未來(lái)市場(chǎng)主要就是這十幾家公司掌握了話語(yǔ)權(quán)，那么他們對(duì)渠道的要求肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格的。
第一件事就是要把費(fèi)用壓下來(lái)，這個(gè)是我有很多在企業(yè)工作的房企工作的朋友嗎?其實(shí)大家聊聊營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候都是這種心態(tài)，我不用你不行，但是我真用不起。都知道你能賣(mài)房，但你把它賣(mài)出去，我沒(méi)有利潤(rùn)，你給我賣(mài)掉了，我也沒(méi)有什么意義。
所以說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)比較明顯比較清晰了，可能幾年之后，這個(gè)市場(chǎng)在交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用肯定是要壓縮的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的利潤(rùn)就下來(lái)了。但是現(xiàn)在的很多體現(xiàn)很難，因?yàn)樗M(fèi)用壓不下來(lái)，他成本高，他費(fèi)用加起來(lái)之后，他成交效率就下來(lái)了。所以說(shuō)真的是需要這種數(shù)字化的線上的突破，把費(fèi)用壓下來(lái)，但銷(xiāo)售效果還有保但銷(xiāo)售效果還有保證，然后開(kāi)發(fā)商也滿意，平臺(tái)也滿意，從經(jīng)濟(jì)角度也滿意，這就是一個(gè)大趨勢(shì)。
