1月29日,深圳寶安某剛需盤置業(yè)顧問李力杰(化名)迎來近期最忙碌的一天。
“前妻能做貸款擔(dān)保人嗎?”“社保200個月、兩套房,可以買到海岸城嗎?”“親哥親姐轉(zhuǎn)賬的錢能不能付首付?”“流水現(xiàn)在做還來得及嗎?”一系列問題撲向他,但回答都是否定的。
當(dāng)日,深圳官方選房系統(tǒng)“i深圳APP”推出萬豐海岸城、深鐵懿府、香山道公館等6個新盤,購房者只能選擇一個盤進行誠意登記,且根據(jù)繳納社保時長和名下房產(chǎn)情況進行分類,社保為王、無房優(yōu)先。
“這就像高考填志愿,你不僅需要知道自己的情況,還要知道對手的情況。深圳最近出了很多新規(guī),客戶還要摸清規(guī)則,要是被定義為眾籌、代持、作假,一律沒收定金!崩盍鼙硎,新規(guī)出臺之后,深圳“打新”難度翻倍。
近期,深圳接連打出了樓市調(diào)控組合拳:嚴(yán)查購房資金來源,有代持嫌疑者不予購房;打擊作假行為,對作假者實施3年“禁買”;堵漏炒房者“假結(jié)婚”,夫妻無資質(zhì)一方不得聯(lián)名買房。
事實上,新一輪調(diào)控正在全國多個城市展開,劍指樓市亂象。
北京、上海、深圳、廣州、杭州等9個城市先后出臺樓市調(diào)控政策,在“五限令”(即限購、限外、限貸、限價、限售)基礎(chǔ)上,提高購房門檻、拉長限售年限。
同時,部分城市通過調(diào)高房貸利率、嚴(yán)查購房資金來源等政策遏制違規(guī)資金流入樓市,減少投機炒作行為。
2月1日,多名房企人士對記者表示,收縮投拓成本、加快項目周轉(zhuǎn)周期、更為積極的促銷活動等將成為房企應(yīng)變的主要措施。
房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán),房企資金端全面受限。
精準(zhǔn)打擊
打擊市場較熱城市的炒房行為,成為新一輪調(diào)控潮的主要特征。
2020年年底,北上廣深杭等熱點城市均出現(xiàn)“翹尾”行情。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,2020年12月,北京新房和二手房分別成交6681套和20944套,均創(chuàng)下“317新政”以來的月度新高。同期,廣州新房成交16434套,創(chuàng)單月歷史最高紀(jì)錄。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海市二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套,成交量創(chuàng)多年來新高。
1月21日,上海樓市調(diào)控“滬十條”出臺,明確表示將打擊“假離婚”炒房,夫妻離婚三年內(nèi),其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算;對購房不足5年對外出售者,全額征收增值稅。
2月1日,上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對時代周報記者表示,近期上海調(diào)控主要針對投機炒作行為,這些政策將給市場帶來降溫作用,但價格只有在成交量持續(xù)收窄后才會轉(zhuǎn)跌,短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下跌的局面。經(jīng)過一段時間的瘋漲后,及時調(diào)整政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展。
1月29日晚間,“上海只對已封頂住房的個人發(fā)放貸款”的話題沖上熱搜,閱讀量破億。同日,上海銀保監(jiān)局發(fā)文,要求將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。
不封頂不貸款,開發(fā)商回款承壓。2月1日,盧文曦對時代周報記者表示,此前住建局為推動綠色建筑發(fā)展,給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠條件,即項目拿到預(yù)售證就可以出售。“滬八條”之后,新房要主體結(jié)構(gòu)封頂才可以貸款,無疑將加大開發(fā)商的資金壓力。在這種情況下,開發(fā)商將加快施工節(jié)奏,提高周轉(zhuǎn)速度以推動項目盡快投入市場,減輕資金壓力。
新一線城市杭州加入調(diào)控大軍。
1月27日,杭州打出組合拳,從限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面加強調(diào)控。具體而言,對于中簽率小于10%的新房,實施5年限售。同時,將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。
北京和廣州則分別通過嚴(yán)查個人信貸資金流向、上調(diào)房貸利率進行調(diào)控。1月30日,北京銀保監(jiān)局表示,要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸和個人經(jīng)營貸合規(guī)性開展全面自查。1月27日起,廣州四大行房貸利率全線上漲,工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp,二套房貸為LPR+75bp。
“近期部分城市房地產(chǎn)市場升溫過快,投機性需求有所抬頭,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此,必須結(jié)合本地情況,從快從嚴(yán)進行遏制。”1月31日,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示,“哪里過熱打哪里”將是2021年政策調(diào)控的重點方向。從深滬杭的調(diào)控看,堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。
具體而言,近期出臺的調(diào)控政策主要以強化限購、限售政策為主,加強對投機炒房的打壓力度。
房企以價換量或成主流
對于購房者而言,“五限令”升級提高了購房門檻,利率上調(diào)增加成本,房貸收緊拉長周期。購房者入市積極性降低,房企不斷調(diào)整策略以應(yīng)對新政策。
1月31日,花樣年董事會主席潘軍對媒體表示,房地產(chǎn)資金端收緊,企業(yè)在做城市布局時將有所選擇,不會盲目進入每個城市,而是根據(jù)自身優(yōu)勢選擇匹配的城市。
潘軍表示,2021年,房企將會及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),結(jié)合企業(yè)自身情況選擇拿地的規(guī)模和布局方式。
促銷售、抓回款成為房企的工作重點。
“項目之間的競爭將加劇,以價換量將成主流!1月31日,一名上市房企營銷負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示,房企的資金來源主要是融資和賣房,個人住房貸款收緊將直接影響現(xiàn)金流,接下來回款慢、回款周期長將成最棘手的問題。對于體量大的樓盤而言,房貸收緊的影響更大,對于體量在1000套以下的房源影響極小。
“最近個人房貸收緊的影響還不大,主要是信號意義。(政策)今年全年都會是收緊狀態(tài),企業(yè)壓力很大!痹撊耸款A(yù)計,今年春節(jié)將有更多的房企推出促銷活動,搶收期提前,營銷力度相比過去也會有加大。
與2020年全年銷售均價相比,部分房企1月銷售均價出現(xiàn)小幅下滑。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年保利發(fā)展、金地集團、中國金茂的銷售均價分別約為1.48萬元/平方米、2.03萬元/平方米、2.05萬元/平方米;2021年1月,這三家企業(yè)的銷售均價分別約為1.41萬元/平方米、1.97萬元/平方米、1.43萬元/平方米。
按照以往房企營銷節(jié)點,返鄉(xiāng)置業(yè)是房企一季度的營銷重點。但今年由于疫情,眾多城市倡議“就地過年”,返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降。
近日,58同城、安居客發(fā)布的《2020―2021“返鄉(xiāng)置業(yè)”調(diào)查報告》顯示,37.8%的調(diào)研者想回鄉(xiāng)置業(yè),遠低于2020年68.6%的占比;47.6%的調(diào)研者想留在工作城市置業(yè),超過2020年31.1%的占比。
為了抓住銷售窗口期,房企陸續(xù)推出促銷活動。
時代周報記者了解到,綠地控股、中海地產(chǎn)、恒大集團等推出新春優(yōu)惠活動,包括特價房、新春購房禮、購房折扣等。
此外,部分房企攜手互聯(lián)網(wǎng)電商平臺推出購房活動,如融創(chuàng)中國聯(lián)合京東房產(chǎn)推出購房券,碧桂園攜手天貓好房推出錦鯉禮包。東原地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團、金科股份等房企采用直播帶貨的方式,推出總裁站臺、明星帶貨等活動。
1月31日,中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向時代周報記者表示,房貸收緊主要是從金融端提醒開發(fā)商注意相關(guān)風(fēng)險、購房者謹(jǐn)慎過度使用杠桿,強化“三道紅線”的約束作用。同時,房貸收緊也會間接影響開發(fā)商的銷售情況,接下來開發(fā)商將會加強對客戶回款能力的篩選,也會加大抓回款、全款支付客戶的支持力度。
來源:時代周報
編輯:wangdc