2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱“通知”),明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。
光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置主要是針對(duì)銀行投向房地產(chǎn)的借貸設(shè)置“安全邊界”,避免信貸資源流入房地產(chǎn)進(jìn)而增加金融體系脆弱性,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債,讓更多資源流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
具體而言,根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度共分為5大檔,每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。其中,六大國(guó)有大行和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為第一檔,兩個(gè)上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高。
五檔兩上限,最高上限為40%
所謂房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,主要是指在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求,即不得高于央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。
央行、銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)表示,研究制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,主要是為提高金融體系韌性和穩(wěn)健性,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí),推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資,推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。
事實(shí)上,此前為做好房地產(chǎn)金融管理,央行等部門(mén)就積極探索創(chuàng)新宏觀審慎工具,從供給和需求兩側(cè)入手,建立了首付比動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,還試點(diǎn)了房企融資新規(guī)“三道紅線”,助力房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。
然而,盡管我國(guó)房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效,資金過(guò)度流向房地產(chǎn)明顯改觀,但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示,銀行資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊,是需要密切關(guān)注的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的偏好仍較強(qiáng),也需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)予以約束。因此,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求,具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
在倪鵬飛看來(lái),房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是我國(guó)宏觀審慎政策的重要實(shí)踐。目前,針對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎工具主要有兩類:一是供給側(cè)工具,即約束金融機(jī)構(gòu)的信貸投放,如房地產(chǎn)信貸集中度、房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重調(diào)整、行業(yè)資本金要求等;二是需求側(cè)工具,即抑制購(gòu)房人的信貸需求,如債務(wù)收入比(DSTI)、貸款收入比(LTI)等。
此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置則是從供給側(cè)對(duì)涉房類融資進(jìn)行了限制,監(jiān)管根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素,分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。具體來(lái)看,共分為5大檔,每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。
其中,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行為第一檔,房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高;其次是招商銀行(600036,股吧)、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行,為第二檔,兩個(gè)上限分別為27.5%和20%。
第三檔則為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu),主要包括城商行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)等,兩個(gè)上限分別為22.5%和17.5%;第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu),兩個(gè)上限分別為17.5%和12.5%;最后一檔為村鎮(zhèn)銀行,兩個(gè)上限分別為12.5%和7.5%。
天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對(duì)記者表示,從占比限制上看,房地產(chǎn)信貸集中度政策將利好大行,目前大行房地產(chǎn)貸款占比均未達(dá)到該上限。從各檔銀行整體來(lái)看,房地產(chǎn)貸款占比上限壓力不大,且政策設(shè)有較長(zhǎng)的過(guò)渡期,對(duì)2021年房地產(chǎn)信貸融資影響中性,預(yù)計(jì)2021年全口徑房地產(chǎn)貸款增量將達(dá)6萬(wàn)多億元。
差異化管理,設(shè)置2至4年過(guò)渡期
值得一提的是,在設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí),監(jiān)管層并未采取“一刀切”方式,而是差異化管理。通知表示,為體現(xiàn)區(qū)域差異,確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí),有適度的彈性,同時(shí),管理制度還設(shè)置了過(guò)渡期,以保證政策的平穩(wěn)實(shí)施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體要求為,2020年12月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求,超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。
周茂華對(duì)記者說(shuō),這種差異化管理充分考慮了金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)體量、機(jī)構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款等因素,也綜合考量了我國(guó)國(guó)情、市場(chǎng)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、機(jī)構(gòu)承受力等,進(jìn)一步確保房地產(chǎn)和金融體系穩(wěn)定運(yùn)行。
至于建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生的影響,央行、銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)表示,總體而言,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,有利于市場(chǎng)主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。
據(jù)了解,2019年以來(lái),央行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)展了廣泛調(diào)研,與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通,相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況,并采取了分類分檔、差別化過(guò)渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。
“目前,大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求,央行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù),保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定!毖胄、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),監(jiān)管將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模,確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn),個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行,通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理,確保政策平穩(wěn)實(shí)施。
此外,對(duì)于近期市場(chǎng)頗為關(guān)注的住房租賃有關(guān)貸款是否納入監(jiān)管,通知稱,為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前,央行正會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn),并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度。
同時(shí),為配合資管新規(guī)的實(shí)施,資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
編輯:wangdc